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知らないと損をする住宅ローンの審査基準を解説!

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知らないと損をする住宅ローンの審査基準を解説!

マイホーム購入資金に住宅ローンを検討している方も多いかと思います。

住宅ローンの申し込みで避けて通れないのが審査ですが、どのような基準で審査は行われるのでしょうか?

審査基準には、借りる人への基準と担保物件への基準の2つがあります。

住宅ローンは融資金額が大きく低金利のため、回収不能になった際のリスクが高い融資です。

それだけに、審査基準も厳しいといわれていますが、ここではその内容をご説明します。

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1.借りる人への基準

住宅ローン申請者の返済能力を判断する基準です。

債務状況・返済履歴、勤務先、勤務年数、収入などがチェック項目になります。

(1)債務状況・返済履歴

ローンやキャッシングでの借入状況およびその返済状況を確認します。

私たちが金融機関と借入などの取引をした場合、その情報は個人信用情報として信用情報機関に記録されます。

日本には3つの信用情報機関

「CIC(割賦販売法・貸金業法指定信用機関)」、「JICC(日本信用情報機構)」、「KSC(全国銀行個人信用情報センター)」があり、

各金融機関はいずれかの信用情報機関に加盟しています。

個人信用情報は信用情報機関間で共有されているので、参照する信用情報機関が違っても同様の情報を得ることが出来ます。

ここでは主に現在の借入残高や返済の遅延・延滞、自己破産などの金融事故の有無が確認されます。

借入残高が多い場合や金融事故がある場合は、返済能力が低いと判断されます。

特に金融事故は既に返済が済んでいたとしても、個人信用情報にその事実が残っている間は、審査を通過することは難しいでしょう。

個人信用情報の保存期間は信用情報機関によって異なりますが、情報は共有されていますので最長期間を目安にして下さい。

保存期間

【遅延・延滞の場合】

完済からの経過年数

  • CIC  5年間
  • JICC  1年間
  • KSC   5年間

【自己破産の場合】

自己破産免責からの経過年数

  • CIC  5年間
  • JICC  5年間
  • KSC  10年間

(2)勤務先

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収入の安定性をはかる目安になります。

大企業であれば収入が安定していて、中小企業や自営業であれば、安定性はそれよりは劣ると判断されます。

ただし、大企業であれば安心という考え方自体が、時代と共に変わってきていることもあり、

現在は必ずしも勤務先が審査の重要事項とされているわけではないようです。

(3)勤続年数

勤務先と同様、収入の安定性をはかる基準で、一般的に3年以上が好ましいとされています。

ただし、これも社会通念の変化から、徐々にその比重は小さくなってきているようです。

(4)収入

最低年収の目安は概ね、200万円~300万円ですが、ここで着目するべきは、その金額ではなく返済負担率です。

返済負担率とは、年収に対する年間のローン返済額の割合のことをいいます。

基準となる値は、金融機関によって個別に設定されていますが、25~35%が目安です。

その範囲に収まることが必要です。

【返済負担率の計算例】

年収500万円、年間のローンの返済額150万円の場合

150万円 ÷ 500万円 × 100 = 30%

(5)完済時の年齢

年齢と共に返済能力が低下するとされることから、完済時年齢も審査の重要なポイントです。

一般的に完済時年齢の上限は80歳とされているようです。

申し込み時の年齢が高いと、おのずと完済時年齢も高くなりますので、長期融資の審査は通りにくいでしょう。

2.担保物件への基準

融資の担保となる物件を金融機関が独自に評価して算出する金額を担保評価額といいます。

この担保評価額は融資額の上限の目安になります。

築年数、権利、法規制の関連事項などがチェック項目になります。

(1)新築物件の場合

購入価格が担保評価額とされる場合が多いです。

(2)中古物件の場合

新築物件のように購入価格=担保評価額とはならない場合が多いです。

戸建て住宅の場合、築年数が10年を超えると建物の価格はなく、土地のみが評価の対象となることもあります。

中古物件の評価は、各金融機関の独自評価基準によるところが多く、希望の融資額に満たないことも想定しておきましょう。

(3)権利、法規制関係

  • 権利関係

抵当権、借地権、所有権保存登記、所有権移転登記などの有無や内容の確認です。

登記内容によっては担保物件として取り扱えなかったり、担保評価額が低くなったりします。

  • 法規制関係

都市計画法などの規制に抵触していないか、建築基準法の定める接道条件に従っているかなどの確認です。

法規制に抵触している物件は、担保物件として取り扱えない可能性が高いです。

3.まとめ

住宅ローンの審査は複数の要素を各金融機関独自の基準で統合的に判断して行われるものです。

ですから、もしある銀行で落ちたとしても、別の銀行では通る可能性もあるものです。

シミュレーションサイトを利用したり、複数の金融機関で相談して様々なプランを比較検討してみてください。

長期の融資であればあるほど、余裕のある無理のない返済プランを立てるよう心がけましょう。

住宅ローン成功の秘訣は「事前審査」をしっかりと複数の銀行で行うこと。複数の銀行に事前審査を申し込むことによって、自分に合った銀行を見つけ出すことが可能です。

とはいえ、いくつもの銀行に個別で事前審査を申し込むのはめんどくさいですよね。下記のサイト「住宅本舗」はメガバンクからネット銀行・地方銀行まで、一度の手間で事前審査の申し込みが完了してしまうという超便利なサイト。事前審査を考えている方は、まず実施することがお勧めです。

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