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仲介手数料の「+6万」って一体なに?

仲介手数料の「+6万」って一体なに?

不動産の取引を行う場合に、個人間売買ではなく不動産業者に仲介に入ってもらった場合には、仲介手数料というものを支払う必要があります。

この仲介手数料、一般的には「(不動産の取引金額)×3%+6万円」という数式で表されることが知られていますが、この「+6万円」とはいったい何なのでしょうか?

「不動産の取引金額×3%」と比較すると、あまり大きな金額にならないことが多いためあまり気にされていない方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、この「+6万」の根拠についてご説明していきます。

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仲介手数料の本来の定義

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+6万円」のご説明をする前に、まずは仲介手数料の本来の計算式をご紹介しておかなければなりません。実は取引する不動産の金額によって、仲介手数料の計算式というのは微妙に異なるのです。以下にその計算式を示します。

不動産の取引金額が200万円以下不動産の取引金額×5%

不動産の取引金額が200万円超~400万円以下不動産の取引金額×4%

不動産の取引金額が400万円超不動産の取引金額×3%

と、3つの計算式に分かれています。この計算式のややこしいところは、例えば不動産を2000万円で取引した際には、「400万円超」なので、「2000万円×3%」でいいのかと聞かれると、そうではないという点です。計算をする際には、その不動産を「200万円以下の部分」「200万円超~400万円以下の部分」「400万円超の部分」の3つに分けて計算せねばなりません。つまり、2000万円の物件であれば

200万円以下の部分→0円~200万円の200万円

200万円超~400万円以下の部分→201万円~400万円の200万円

400万円超の部分→401万円~2000万円の1600万円

というような形で3分割した上で計算をせねばならないのですが、これは非常に手間がかかりますよね。

正しい計算法と一般的な計算法で計算してみる

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ちなみに2000万円の物件を取引した場合の仲介手数料は、「2000万円×3%+6万円=66万円」になります。これを先ほどの方法を用いて計算してみると

200万円以下の部分→200万円×5%=10万円

200万円超~400万円以下の部分→200万円×4%=8万円

400万円超の部分→1600万円×3%=48万円

となり、これを合算すると「10万円+8万円+48万円=66万円」となり、一般的な方法で計算した場合と数字が一致します。これは一体どういうカラクリなのでしょうか。

利率の違いを調整するための「+6万円」

実はあの計算方法は、正しい計算方法を極限まで簡易化したものだったのです。実際に正しい計算方法から、一般的に知られている計算方法を導くまでの過程を説明していきます。

本来の計算式では、3%4%5%という3つの利率を用いて計算を行っていましたが、一般的に知られている計算方法では3%という利率しか用いません。そこで、「200万円以下の部分」と「200万円超~400万円以下の部分」も3%の利率だったと仮定すると、その部分にかかる手数料というのは

200万円以下の部分→200万円×3%=6万円

200万円超~400万円以下の部分→200万円×3%=6万円

となり、本来の10万円、8万円とはそれぞれ4万円、2万円のずれが生じることになります。逆に言えば、3%で計算してもそれぞれ4万円、2万円を足してあげればずれは解消できることになります。

こうすることで、「200万円以下の部分」も「200万円超~400万円以下の部分」もひっくるめて3%の利率で計算することができるようになります。こうして生まれたのが3%+2万円+4万円=「3%+6万円」という計算式です。

+6万円」というのは、本来は別の利率で計算すべき部分の調整のために足された数字だったんですね。

以上が仲介手数料の「+6万円」の仕組みでした。不動産会社も決して、少しでも多く儲けたいがために6万円を追加しているというわけではないということだけ覚えておいてあげてください。

そもそも仲介手数料を払うのはなんだかなぁ・・・という場合には、不動産会社を利用する以外の仲介手数料のかからない方法を選んでみてはいかがでしょうか。

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著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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