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マンションの寿命を知るための3つの視点とは?

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マンションの寿命を知るための3つの視点とは?

中古物件の購入やマンション投資を検討しているなら、これはとても気になる問題ですね。

ここでは、複数の面からマンションの寿命について考えてみたいと思います。

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1.建築構造からみる寿命

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マンションの建築構造には主に、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造(RC)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)
の3種類があります。

  • 重量鉄骨造:厚さ6mm以上の鋼材を骨組みに用いる建築構造
  • RC:鉄筋で補強したコンクリート(鉄筋コンクリート)を骨組みに用いる建築構造
  • SRC:鉄骨の周囲を鉄筋コンクリートで囲んだ建材を骨組みに用いる建築構造

強度は、重量鉄骨造→RC→SRCの順に大きくなります。

国土交通省がまとめた研究例によれば、鉄筋コンクリートは100年を優に超える耐久性があるとされていますし、重量鉄骨も、パリのエッフェル塔がよく例えに出されるように、100年以上もつといわれています。

もちろん耐久性は建物がおかれる環境条件に大きく左右されますが、好条件下におかれた場合は、いずれも一世紀を超える寿命があると考えられているわけです。

2.法定耐用年数からみる寿命

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法定耐用年数とは固定資産減価償却費の計算元となる耐用年数で、使用に耐える得る期間として税法で定めたものです。

建築構造別に定められており、この3種類については下記の通りです。

  • 建築構造 法定耐用年数
  • 重量鉄骨造 34年
  • RC 47年
  • SRC 47年

中古マンションを融資を受けて購入する場合、担保物件としての資産価値が評価されますが、そこにこの法定耐用年数が大きく関わってきます。

金融機関の多くは、法定耐用年数から「残存耐用年数」を算出し、それを融資期間の限度とします。

残存耐用年数 算出式

法定耐用年数の全部を経過した物件:法定耐用年数×20%=残存耐用年数

法定耐用年数の一部を経過した物件:(法定耐用年数-経過年数)+(経過年数×20%)=残存耐用年数

融資期間が短いと当然、借入金額を抑えるざる負えませんから、それだけ資産評価が低いともいえます。

つまり残存耐用年数と共に資産評価は下がるので、法定耐用年数≒寿命 とも考えられます。

3.性能・機能面からみる寿命

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マンションの金属製の給排水管の寿命は、20~30年と言われています。

ここであえて金属製といったのは、2000年頃から素材の主流が、錆びて劣化しやすい金属製から耐久性のある樹脂製へ変化したという背景があるからです。

給排水管の不具合は発生箇所によっては多くの住民に影響が出てしまうものですが、取替え工事にコストがかかるため、メンテナンス時期がきても新しいものに交換出来ていないマンションがあります。

同様に、耐震補強が行われていない、5階建以上でもエレベータがない、部屋の間取りや設備が古いタイプで使いづらいというような、現代人の志向にそぐわないマンションもあります。

このようなマンションは買い手や借り手が付きにくく、たとえ躯体に問題がなかったとしても、性能・機能面からみれば寿命がきている建物といえるでしょう。

4.マンションは寿命を延ばす時代

このように見てくると建築構造からすれば、まだまだ現役といえる状態でも、法定耐用年数や性能・機能面からは、すでに寿命をむかえているマンションが存在するということになります。

本格的な少子高齢化時代を迎え人口減少も始まるなか、戸建てのみならずマンションの空き家率も増加しています。
空き家が増えれば建物の維持管理は難しくなり、老朽化を早めてしまいます。

かといって建て替えにはコストがかかるうえ、住民の同意を得る必要がありますので、これもまた難しいことです。
そこで現在、不動産・建築業界で進めているのが「リノベーション」です。

リノベーションとは従来のリフォームより大規模に建物を改修し、性能・機能の再生・向上を行うことです。

現在の住まいをリノベーションするのはもちろん、新築より低コストで自分好みの真新しい部屋を手に入れることが出来るということで、購入後のリノベーションを前提に中古マンションを求める人も増えています。

マンションは建て替える時代から、寿命を延ばす時代へシフトしているといえるでしょう。

5.まとめ

「マンションは管理が命」と言われます。リノベーションしようにも、管理がおろそかで躯体の劣化が進んでしまっていては、意味がありません。

この点は十分に注意が必要です。

法定耐用年数については、税制改革が期待されるところです。

リノベーションのように性能・機能の再生・向上の改修を行ったものについて、耐用年数を見直すような案が取り入れられれば、さらに資産評価改革がおこり、市場も活性化するのではないかと思われます。

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