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マンションの状態を一瞬で知る方法とは?

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マンションの状態を一瞬で知る方法とは?

中古マンションを購入し実際に契約を行うときには、不動産会社から重要事項説明書が提示され、その内容について説明が行われます。

これは宅地建物取引業法で定められているものであり、不動産会社は売買契約を締結するまでの間に、購入予定者に対して購入物件にかかわる重要事項の説明をしなければならないと定めているからです。

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しかし、実際の取引ではこの重要事項説明については契約するときにはじめて説明される事も多く、当日になって「そうなの?」と思うような状況も少なくありません。

仮に当日でなくても契約の前は何かと慌ただしいものですから、購入者としてはこの重要事項についてはできるだけ早くその内容を確認しておきたいものです。

という事で今回はマンションの管理状況などが正確に確認できる「重要事項に係る調査報告書」についてご説明いたします。

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重要事項に係る調査報告書とは?

不動産契約を行う際に説明される重要事項説明ですが、実はその内容は「重要事項に係る調査報告書」という書類から転機されている場合がほとんどです。

ではその「重要事項に係る調査報告書」とはいったいいかなる文書なのか?ですが、これは、そのマンションに関する利害関係者に対してマンション管理会社が発行する資料の事です。

利害関係者というとよくわからないかもしれませんが、たとえばそのマンションの購入を希望している人は、まさしくそのマンションに対する利害関係者にあたります。

その記載内容には厳密な決まりはなく、管理会社によって変わってきますが、おおむね以下のような内容が記述されています。

  • 物件名、所在地、建築年
  • 管理形態
  • 修繕積立金の総額
  • 管理費および修繕積立金の月額
  • 管理費および修繕積立金の滞納額
  • 管理組合の借入金有無
  • 修繕工事の履歴
  • 大規模修繕改修工事に関する予定
  • その他(アスベスト使用の有無や耐震診断の有無、ペット飼育制限、駐車場、駐輪場の使用制限等)

たとえば中古マンション購入時には、そのマンションの修繕積立金残高は必ず確認する必要があると言われています。

この修繕積立金が不足していると、文字通り修繕費用が不足するわけですから、今後のマンションのメンテナンスに不安が残ります。

修繕積立金が不足しているマンションでは、たとえば大規模修理等の際に追加で住民から不足する金額を臨時徴収するような場合も実際にあるのです。

そうならないためにもこの残高は確認しておきたいところですが、その修繕積立金の残高もこの「重要事項に係る調査報告書」を見ればちゃんとわかるようになっているのです。

実際に額を見ても多いかどうかが判断がつかない場合は、担当の不動産会社の方に質問するといいでしょう。ちゃんとした担当者の方であればきちんと答えてくれるはずです。

そのほかにもマンションで大事とされる修繕の履歴や今後の大規模修繕の履歴等がすべてわかるようになっており、これを見ただけでマンションがどのような状態にあるかがだいたいわかるようになっています。

また、たとえば俗に言う「事故物件」などもこの「重要事項に係る調査報告書」に記載される事になります。

例えば、その部屋の前の持ち主が部屋で死んだ、などという事実があれば、この「重要事項に係る調査報告書」にその事実が記載されるわけです。

このように「重要事項に係る調査報告書」は中古マンションの状態を確認するためになくてはならないものであり、中古マンション取引において極めて大事な文書なのです。

重要事項に係る調査報告書を見せてくれない場合

さて、この「重要事項に係る調査報告書」ですが、すべての中古マンションで事前にチェックできるかというと実はそうではありません。

この「重要事項に係る調査報告書」は、販売する側の不動産会社が取得して準備しておき、買い手側の希望があればそれを見せるべきものなのですが、すべての仲介不動産会社がそれを取得しているとは限らないからです。

その最大の理由は、この報告書を取得するのが有料だからです。
販売が成立して実際に契約ともなれば、もちろこれを取得するのですが、まだ売れるかどうかもわからない状況であれば有料の調査報告書を取得しない事もありえるのです。(もちろん不動産会社によります)

マンションをセールスするときにそれで困らないのか?と思われるでしょうが、調査報告書に書かれている内容については管理会社から電話等で確認できるため、セールスを行っている時点では無くてもそれほど困らないからです。

しかしそれはあくまでも売る側の論理です。

買う側としては、購入を決断するためにはできるだけ正確な情報を確実な形で確認したいわけで、販売側の不動産会社がそのような状況ではあまり信用できないという事になります。

電話で確認できると言っても、文書にしたものを使ってすらしばしば行き違いが発生する事があるのに、それが口頭だけとなるとどうしても不安がぬぐえません。

私個人としには、重要事項に係る調査報告書に書かれている内容は契約するかどうかを左右する重要なものだと考えているので、これを提示してくれないような物件は購入しなくてもいいと考えています。

重要事項に係る調査報告書の確認の仕方

さて「重要事項に係る調査報告書」の確認が大事だとは言いましたが、実際のところその内容を一般の方が正確に読み取るのはなかなか難しいものがあります。

たとえば修繕積立金の残高が現在1268万円あると書かれていたとします。

この金額が多いか少ないか、一般の方には全くわかりませんよね。

そもそもこれが適正な金額かどうかは、そのマンションの規模や前回の大規模修繕がいつ行われたか等の条件によって大きく変わってきます。

つまり専門的な知識がないと判断できないものですので、これを確認する際には、不動産会社の担当の方と必ず一緒に確認してわからないところは質問するようにしてください。

またもしあなたの担当者がちゃんと確認してくれないような場合、それはろくな担当者ではないもっと言えばろくな不動産会社ではない)ので、さっさと別の不動産会社に行ってちゃんとした担当者を見つける事をおすすめします。

さて内容を確認していると、まれ「重要事項に係る調査報告書」の内容がおかしい場合や矛盾がある場合などがあります。

そういう場合、そのマンションの管理会社かマンションに何か問題がある事が考えられるので、何かおかしいと思ったときにはそのマンションの購入を止める事をおすすめします。

まとめ

中古マンション市場にはいろいろな年代や立地の物件が存在し、数多くのマンション管理会社があるため、中古マンションをご購入するときには、建物の現地確認はもちろん大事なのですが、ぜひこの「重要事項に係わる調査報告書」を元にして、管理状態の良し悪しを確認するようにしてください。

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