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自分にとってのマンション購入の適正価格を知る方法とは?

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自分にとってのマンション購入の適正価格を知る方法とは?

マンション購入を希望する人の中には「自分が購入可能な物件の金額」を把握していない方がかなり多くいて、実際に不動産屋に尋ねてくる客を見ていてもそういう人は驚くほどたくさんいます。

たとえば、5000万円ほどで売りにだされている中古マンションを内見に来られたお客様。

物件を実際に見て話を聞き、どうやら気に入ったご様子。

真剣に購入を検討してみたいという事で、資金計画的な話をしてみると

「あまり大きくない会社で勤続3年目、年収は400万円、貯金は200万円」との事。

5000万円のほとんどを住宅ローンで借りる事を考えている、と言うのですが…

それはさすがに無理です。

いくらなんでも貸してくれる銀行はありません。

このように自分がいくらくらいの物件が買えるのかを把握せずに家探しをしている人は実はかなりたくさんいるのです。

予算もたてずに物を購入するという事は一般的にありえませんし、マンション購入というと大きな金額になりますから、購入予算のめどをつけておく事は極めて重要な事です。

という事で今回は、マンション購入予算のめどの計算方法や考え方について検討してみたいと思います。

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自分が購入可能な金額の上限を知る方法

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まず先に、理屈は抜きにして、手っ取り早く自分が購入可能な金額の上限を知る方法をお伝えします。

方法は簡単です。

(1)現在の生活パターンを変更せずに毎月住居費として支払い可能な金額を決定します。だいたいの場合は「現在の家賃+アルファ」程度の金額になるかと思います。

(2)上記の金額から3万円を引きます。賃貸と異なり、マンションを購入した場合には毎年固定資産税を払う必要があり、またローン返済とは別に毎月の管理費、修繕積立金も必要になるからです。

(3)大手都市銀行のサイトには「住宅ローン返済シミュレーション」を行えるページが存在しています。

どの銀行でもいいので、このページに㈪で決めた金額を入力して返済期間を設定する事で、あなたが銀行から借りられるローンの総額がわかります。

できましたか?

そこで計算された金額が「あなたが無理なく返済できる住宅ローンの借入額」です。

試しに実際にやってみましょう。

銀行はどこでもいいのですが、今回は三井住友銀行の住宅ローンシミュレーションを使う事にします。

サイトを開くと「返済額シミュレーション」と「借入可能額シミュレーション」の2種類のシミュレーションがありますが、前者は「総借入金額から毎月の返済額を求めるもの」後者は「毎月の返済額から借りられる総額を求めるもの」となっています。

今回は毎月の返済額から借りられる金額を調べるわけですから「借入可能額シミュレーション」になります。

シミュレーションを行うにあたり入力が必要な項目は「毎月の返済額」「借入期間」「想定金利」「返済方法」の4つです。

試しに入力してみます。

毎月の返済額ですが、とりあえず12万円とします。

ボーナス払いは0円。

返済期間は最長の35年とします。金利はわからないので初期値の2.5%をそのまま利用します。

返済方法は一般的な「元利均等返済」とします。

その値を入力してみた結果がこちらです。

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毎月12万円を35年返済すると、借りられる総額は3350万円という事になります。

さてこの金額、多いと思いますか?少ないと思いますか?

人によって印象は異なると思いますが、いずれにせよ毎月12万円返済する場合に実際に借りられる金額はこの金額なのです。

そしてここで実際にシミュレーションした金額+あなたが用意できる自己資金の合計が「実際に購入できるマンションの値段」になります。

ここではじき出された「実際に購入できる値段」が、貴方が希望する物件の価格に届かない場合には、何らかの方法で「自己資金」を増やすしかありません。

借りる住宅ローンを増やしてしまうと、実際に家を購入した後ににっちもさっちもいかない状況に陥る可能性も出てくるからです。

一般的に見て適正な借入金額とは?

あなた個人がいくらまでの物件が購入できるのかは先に説明した方法でわかるのですが、一般的にはどのような基準で考えるのでしょうか?

基本的な考え方はシンプルで「年収倍率」と呼ばれているものを使用します。

これは言葉通りの意味で「物件の価格が年収の何倍にあたるか」という意味です。

この指標は住宅を購入する予算の目安として広く使われていて、一般の会社員であれば「年収倍率」は5倍までが買いやすい金額だと言われています。

つまり、年収500万円の人であれば2500万円、年収800万円の人であれば4000万円のマンションまでが購入しやすい価格の上限だと言う事です。

また、住宅ローンを借りるという意味では「年収負担率」というものが指標として使われます。

年収負担率=住宅ローン年間返済額÷年収

という式で計算されるものであり、要するに「1年間に返す住宅ローンの金額が、年収の何パーセントに当たるのか」を意味しています。

実際に銀行の住宅ローンの審査でもこの「年収負担率」は重要視されています。

一般に「収負担率が25%までであれば返済に無理がない」と言われていて銀行が貸してくれる住宅ローンもそのくらいの金額であれば問題なく審査が通ります。

自分自身の購入可能金額を把握する事が大事

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こ年収倍率」「年収負担率」はいろいろな住宅関係の書籍やサイトでも紹介されていて、ご存じの方も多いと思いますが、しかしこれはあくまでも一般的な指標にすぎません。

たとえば同じ年収600万円の人でも、夫婦2人だけなのか子供がいるかで生活に必要なお金は全く異なってきますし、無趣味な人とそうでない人でも、普段出費するお金は全く違ってきます。

「年収倍率」「年収負担率」は「住宅ローンで借りられる金額の目安」にはなりますが、逆に言えばそれだけのものにすぎないのです。

銀行や不動産会社の人はもちろん住宅ローンについてアドバイスをしてくれますが、それもあくまでも一般的な観点でのアドバイスにすぎません。

同じ年収であっても一人一人の生活環境は大きく異なるため、その人が本当に借りられる金額、返せる金額は個人個人で変わってくるのです。

もし「年収倍率」「年収負担率」だけからマンションの購入予算を考えている方がいるなら、ぜひ先に説明した「実際に自分がいくら住宅ローンを借りられるのか」のシミュレーションを行ってみてください。

そうする事で、自分が実際に購入できる物件価格の上限を知る事ができますし、正しいマンション選びが可能になるのです。

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