マンションジャーナル

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「家賃を払い続けるくらいなら家を買った方が得」は本当なのか?

「家賃を払い続けるくらいなら家を買った方が得」は本当なのか?

「毎月家賃を払い続けるくらいなら買った方がいい」というのは新築マンションの広告などでよく見かける宣伝文句の一つです。

そこには住宅ローンの試算が載っており「毎月のローン返済額は9万3200円!」などと具体的な金額まで提示されています。

実際、賃貸で払っている家賃はいわば掛け捨ての金額であり、払い続けても後には何も残らないお金です。

一方、家を購入すればお金を払い終わった後で物件が手元に残りますし、何より賃貸と違って「自分の家を持っている」という事実はやはり安心感が違います。

本当に月々の支払が家賃とあまり変わらないなら家を買ってもいいかなぁ…そう思う方も多いのではないでしょうか?

しかし、そもそもこの広告などで見かける「月々の支払いは家賃並(だから買った方がお得)」という話。はたして本当なのでしょうか?

今回はそれについて検証してみましょう。

ちなみにこの宣伝文句は新築マンションの広告でよく見かけるというだけで、中古マンションであっても住宅ローンは基本的に同じ条件で組めるため、今回の記事は新築中古に関わらずマンション全般に共通した検証になります。

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実際の広告を見てみよう

さて、それらの広告には住宅ローンの試算が掲載されているのがほとんどですが、これは何を基準にして作った試算か考えた事があるでしょうか?

実はこの試算、そのマンションが建つエリアで、そのマンションのターゲットとしている客層の人が住んでいそうな賃貸住宅の家賃を調べ、そこから逆算して毎月の返済額が近くなるような形で住宅ローンの計算をしています。
それはそうです。

家賃相場が8万円の地域で「毎月の返済金額16万円」なんて住宅ローンの試算を出してもなかなか購入してもらえないでしょう。

どうあっても、その地域の家賃相場にある程度近い価格の金額を設定する必要があります。

つまり、最初に対象顧客層が住んでいるであろう家賃相場に近い毎月の返済金額を決め、それに合わせて他の条件を変える形で返済シミュレーションを作ってるわけです。

であれば、それらの広告の住宅ローン返済例の月々の返済金額が購入希望者の毎月の家賃とそれほど大きく変わらないのは、当たり前の事なのです。

しかしその試算内容をよく見ると、毎月の返済金額を賃貸の水準に合わせるために、いくつかの前提条件が追加されている事に気が付きます。

ボーナス払いの存在

まず、おそらく誰でも気が付くのは「ボーナス時に○○万円加算」という文字ではないでしょうか?

つまりボーナス時に返済金額をドンと増やす事で見た目上の毎月の返済金額を少なく見せているわけです。

たとえばボーナス時に18万円が加算されている試算であれば、実際に家賃と比較するには(18÷6=3)でボーナス割り増し分の3万円を毎月の返済金額に足して考えないと正しい比較にならない事になります。

毎月3万円も高ければそもそも家賃と同じとは言い辛いのですが、しかし販売側もプロです。この疑問にはたとえばこのように説明してくれる事でしょう。

「住宅用購入資金の貯金が不要になりますから、それを回すとお考えいただければ」と。確かに普通の方であれば、老後のためや住宅購入資金として、毎月なにがしかのお金を貯金していると思います。

そして、実際に家を購入するのですから、そのうち住宅購入資金の貯金は確かに不要になるわけです。その金額を返済に回していると考えれば、確かに納得できなくはありません。

頭金を入れている

しかしもう一つ、ローン返済の試算を見るとこのような文字に気が付くはずです。

「頭金500万円」

先に説明した通り、毎月の返済金額についてのゴール金額が設定されていますから、その金額に収めるために、ボーナス払いを追加したり頭金で借入金額を減らしているわけです。

当然ながら賃貸には頭金などは存在せず、賃貸の家賃と比較するのであればこの頭金分、つじつまが合わあない事になります。

しかしこれも販売側に言われるはずです。「家賃と違って住宅ローン返済完了後に物件がまるまる残ります。資産としては頭金以上の金額になりますから、それを考えれば全くおかしくありません。」

これはたしかにその通りで、マンションを購入すれば賃貸と違い最終的に物件がそのまま残ります。

そして、たとえば東京であれば築30年や35年のマンションであっても、1,000万円を切るような物件はまずほとんど存在しません。

都心の一等地であれば築30年経過する物件であっても、新築とそれほど変わらない価格で売買されているビンテージマンションも存在しています。

それを考えれば、確かに頭金程度は気にしなくてもいいような気がします。では、ここで購入に踏み切ってしまって問題ないのでしょうか?

購入すると賃貸にはない各種費用が発生する

住宅ローンの試算から考える限り、ボーナス払いと頭金の割り増し分を考慮してもマンションを購入するのは十分に理に適っているような気がします。

しかし、実はマンションを購入すると賃貸には存在しない出費がいくつも発生するのです。

主なものを挙げると

  • 修繕積立金
  • 管理費
  • 固定資産税

などです。

これらは賃貸では不要ですが、実際にマンションを購入したときには支払わなくてはならないお金です。賃貸の場合は大家さんがこれらを支払っており、言ってみれば「家賃の中に含まれている」お金なのです。

つまり賃貸住宅の家賃には、その中に、上記の「修繕積立金、管理費、固定資産税」が内包されているわけです。

という事は、毎月の家賃と比較するのであればこれらの金額も足して考えなくてはいけないという事になります。

中古マンションであれば家計の見通しが立てやすい

さて、修繕積立金、管理費ですが、中古マンションであればその物件で具体的に毎月支払わなくてならない金額が明確になっています。

やや特殊なのは新築マンションで、新築マンションの場合、パンフレット等に修繕積立金、管理費の金額が参考として載っていますが、しかしこれはあくまでも参考にすぎません。

実際の修繕積立金や管理費は、マンションで実際に人々が生活しはじめて、そこに住む住民の管理組合により決定されます。

つまり、マンションが建って人が住まないと、実際の修繕積立金や管理費がいくらになるかは誰もわからないのです。

とはいえ相場的なものはあり、両者を合わせると毎月2万円〜4万円程度が一般的です。

毎月の金額にずいぶん幅がある、とお思いになるかもしれませんが、この金額については個々のマンションの事情や部

屋の大きさによって決まるため、マンション毎で大きく異なるのです。

マンション毎で違うならそれらが安い物件の方がいい、と思われるかもしれませんが、それらの金額を安く抑えているマンションは、いざというときに積立金が不足するケースが多く、何かあったときに追加で住民から何百万円も徴収するようなケースも往々にしてあります。安ければいいというものではありません。

もう一つの固定資産税、これは税金ですから毎年支払う事になります。

市区町村の「固定資産税台帳」に基づき計算され、毎年4月に金額が確定し、それを4回に分けて支払う形になります。
この税額は物件(および土地)の評価額で決まってくるため一概にいくらとは言えません。

金額の相場ですが、都内のマンションであれば1年分で10万円〜24万円程度が相場だと思います。

この金額がたとえば24万円であれば、毎月2万円を足して考える必要があります。

結局いくら支払う事になるのか?

さて長くなりましたが、実際にマンションを購入して住む場合、先に説明した住宅ローンの返済以外に毎月3万円〜6万円程度の支払いが発生する事になります。

「家賃の支払いと変わらない返済金額で購入できる」と謳われている広告では、ローン返済以外に必要となる「毎月3万円〜6万円」の金額については一切触れていません。

毎月3万円〜6万円というと無視するには大きすぎる金額であり、実際にはこれらの金額を住宅ローン返済と合計した額が事実上の毎月支払い額になるのです。

もし広告を鵜呑みにして「月々の支払が今の家賃と変わらないなら」とマンションを購入してしまった場合、本当の毎月の支払に汲々とする事になってしまいます。

マンションを購入するときにはしっかりした予算計画を建てた上で購入するようにしてください。

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