マンションジャーナル

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中古マンションを購入する真のメリットとは?

中古マンションを購入する真のメリットとは?

日本人は世界でも類を見ないほどの新築好きとして知られています。

海外では、個人の家の売買の6割〜8割を中古物件が占めており、たとえば映画を観たときでもアメリカや欧州の映画内で物件の売買がある場合、そこで売買される物件はそのほとんどが中古物件です。

洋画の中で新築物件を購入して住むようなシーンはほとんど見られません。それくらい海外では中古物件の売買が当たり前なのです。

一方、日本では不動産売買の8割以上を新築が占めていてこれは世界的にも非常にめずらしい日本の不動産市場特有の傾向と言ってもいいでしょう。

さて、日本では海外ほど活況ではない中古物件の売買ですが、当然ながら中古物件には中古物件のメリットが存在しており、中でも特に中古マンションには新築と比べて顕著なメリットが存在しています。

個人的にはそのメリットの存在だけでマンションを購入するなら中古に限る、とすら考えています。

ではその中古マンションを購入する顕著なメリットとは何でしょうか?今回はあえて中古マンションを購入するメリットについて検討してみます。

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新築物件を購入する人は何を重視しているのか?

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さて、中古物件のメリットを考える前に、そもそもなぜ日本人は特に新築物件を好むのかの理由について調べてみます。

とはいえ、これについては私があらためて調べるまでもなく、すでに多くの調査が存在しその理由も分析されています。

それらの調査によると日本人が中古ではなく新築を好む理由は以下の2つに要約されます。

(1)物件が新しい事による気持ちよさ
(2)中古の場合、状態、品質に不安がある

(1)については、合理的な理由があるものではなく、純粋に気分的、感情的なものです。

しかし理屈ではなく気分的なものであるが故に、どんな理屈をつけようが「新築以外は考えられない」と当たり前のように考えている人が多数存在しているわけです。

もっと言えば、そもそも家を買うときに新築を買うという行為が当たり前すぎて、中古物件という選択肢がある事すら認識していない方も相当数存在しています。

(2)については、非常に理解しやすい話ではないでしょうか?

車であろうが電化製品であろうが物理的な製造物であればどんなものでも経年劣化は存在し、当然家についても経年劣化は避けられません。

家も古くなればなるほどいろいろな不具合が出てくるものです。

購入後になにかトラブルがあったとき、新築であれば分譲会社による保証も考えられますが、中古にはそういうものがほとんどなく、基本的に購入者が自分で対応しなくてはなりません。

購入した後で「しまった」という事態に陥らないためには、不動産に対するある程度の知識が必要になりますし、一般の方にとってはどうしてもハードルが高くなってしまいます。

もっとも、これに関してはたとえば最近増えている「保証のついたリノベーションマンション」等を購入する事で、そのリスクを大きく軽減する事ができます。

とはいえ、そもそもそういう「心配がいらない物件が存在する」事自体を知らない方が多いのも事実ですし、そのような物件数自体があまり多くないため希望するような条件にあった物件を見つけるのが難しいのも事実です。

という事で、新築を選ぶ理由は大きく上の2点になります。

より簡潔にまとめると
「誰がどうやって住んでたかわからないあちこちガタがきてそうな中古よりも、きれいで安心できるまっさらな新築がいい!」
という事です。

理由の大部分を占めるのは「純粋に気分的なもの」で、これは日本人の処女信仰等とも関連しているという考察も見られるのですが、そうなると国民性なのである程度はしょうがないのかもしれません。

ともあれこうして新築を選んだ理由を調べてみると、論理的に見れば新築を選ぶ理由はあまり無い、という事がわかります。

中古物件のメリットとは何か

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では新築ではなく中古物件を購入するメリットとは何でしょうか?

そのメリットを一般の人に聞けばほとんどの方が「価格が安い事」を理由にあげると思います。

これは中古車や中古オーディオ、古本、中古衣料等「中古市場」が成立しているものに共通するメリットであり、だれでも容易に理解できる事ですが、不動産の場合には他にもメリットが存在します。

たとえば以下のようなものです。

・中古であれば実際に建っている物件を直接確認して購入できる
→現在の新築物件の販売方法は、その多くが物件を作る前にモデルルームなどを利用して販売する青田売りを行っているため、新築の場合、実際の物件を確認せずに購入に至る場合がほとんどです。

・中古物件は新築と比べると物件のバリエーションが豊富である
→中古物件は過去何十年の間に建てられた物件すべてが対象となるため新築と比べると物件の選択肢が非常に多くなります。

これらは中古不動産特有のメリットであり、このようなメリットは中古市場が存在する他の製品とは大きく異なるところです。

そして、そんな中古不動産の中でも、特に中古マンションには中古マンション特有の「重要なメリット」が存在しています。

そのメリットとは何でしょうか?

特に中古マンションのメリットが大きいのはなぜか?

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同じ中古物件でも中古マンションには中古戸建てと比べたときに大きなメリットが存在します。

それは以下の2点になります。

(1)管理状況が直接確認できる事
(2)資産価値が下落しづらい事

これらは特に中古マンションが持つメリットなのですが、これだけではよくわかりませんよね。という事で、それぞれについてもう少し詳しく説明いたします。

管理状況が確認できる事

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不動産の世界には「マンションは管理を買え」という言葉があります。

マンションは建てた後の管理が非常に重要であり、管理次第でマンションの寿命が大きく変わってくるからです。

新築時にどんなに綺麗なマンションであっても管理組合があまり機能しておらず管理が不十分なマンションの場合、ほんの10年20年で大きな傷みや老朽化が発生する事もあります。

一方、管理組合がきちんと機能していて管理が行き届いているマンションであれば、30年40年経過していてもマンションに大きな傷みは存在せず、またその時代に応じた改修も適宜行われる事により快適な生活を維持できるのです。

このように、マンションというものは何よりも管理状況が非常に重要なのですが、新築マンションはその管理状況を確認する事ができません。

新築マンションの管理はこれから住む人たちが1から作り上げていくものですから、新築時点では将来その管理がどうなるかについては全くわからないからです。

一方、中古マンションの場合、数年なり数十年なり実際に管理されてきた実績がありますから、それを調べる事でマンションの管理状況を直接確認する事ができます。

また、マンションでは管理費や修繕積立金の未納や不足などが問題になる事があるのですが、中古マンションの場合、現在の積立金の上場をこれも直接確認する事ができます。

これは新築マンションと比べたときの大きなメリットになります。

戸建て物件の場合には、そもそも管理会社も積立金も存在しないため、そもそもこれらが問題になる事はありません。

あくまでも中古マンションに限定されたメリットなのです。

中古マンションの資産価値が下落しづらい事

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中古マンションのもう一つのメリット、そして最大のメリットは「資産価値が下落しづらい事」にあります。

冒頭に書いたように日本人は新築物件が大好きです。

そのため、新築物件と中古物件の間には特殊な事情がない限り明確な価格差が生じています。

そして新築マンションは、そこを誰かが購入し短い期間であってもそこに居住した場合、その物件は中古になってしまうため価値が急落してしまうのです。

つまり、新築マンションを購入するという事は、少し極端に言えば、その物件を購入する事により自分の手で資産価値を下落させているとも考えられるわけです。

築年数に伴うマンションの資産価値の変動を調べてみると、購入直後、つまり新築から中古になる時点でがくんと下落し、その後も築年数が増えるに従いだんだんと下落していきます。

そしてその価格下落のカーブは年数を経るほどに徐々にゆるやかになっていきます。つまり最初の数年の下落幅が特に大きいのです。

価格の一例をあげれば、同一物件であっても

  • 新築販売価格 5500万円
  • 築5年中古 4500万円
  • 築10年中古 4000万円
  • 築20年中古 3500万円

たとえばこのような価格の推移になります。

さて、この物件を新築で買った方が仮に10年後に売ろうとしたときの事を考えてみましょう。5500万円が4000万円になるわけすから1500万円のマイナスになりますよね。

一方、同じ10年住む場合でも築10年の中古で購入した人が10年後(つまり築20年で)その物件を売ろうとすると、そのマイナス幅は500万円でしかありません。

この違いは、状況次第でかなり重要な意味を持ちます。

例えば頭金が少ない状態で住宅ローンを組んだ場合、売るときに1500万円のマイナスになってしまっては、仮にマンションを売っても住宅ローンの残債が返済できない可能性がでてきてしまいます。

つまり、マンションを売るためにはローンを返済するためのお金を別に自分で用意しなくてはならなくなるのです。

一方でそのマイナス幅が小さければ、マンションを売ったときに、その差額を儲けにする事ができる事になります。

購入したマンションを売ったときに「赤字」になるか「黒字」になるか。これは非常に重要な問題だと言えます。

もちろん資産価値については「そのマンションを売却する場合」にはじめて問題になる事なので、一生そこに住むのであれば全く問題にはなりません。

自分でずっと住んでいるのであれば資産価値が多少下がろうが上がろうが全く関係ないからです。

しかし、長い人生にはいろんな事があります。家を買うときには売却などは考えておらず一生そこに住むつもりの人であっても、予期せぬ理由により売却せざるを得ない事は往々にしてあるのです。

そして、もし購入するマンションの選択を誤ると、マンションを売る必要がある状況に陥ったときに金銭的な理由で容易に売却が行えなくなる可能性もありえるのです。

そして、新築マンションではなく中古マンションを購入するという事は、この資産価値の下落を防ぐためのきわめて有効な手段の一つとなりえます。

あまり語られる事はないのですが、中古マンションの最大のメリットはこの資産価値の下落幅が少ない事にある、と筆者は考えています。

一番資産価値が下落する最初の数年を避けて購入する事ができるからです。

さて中古マンションのメリット、と書きましたが、中古戸建ではどうでしょうか?

実は戸建ての場合はこれほど極端に物件の資産価値が下落しません。

建物自体はマンション同様に老朽化により価値が下落するのですが、建物が建っている土地の価格には老朽化による資産価値の減少が存在しないからです。

特に東京など大都市圏の場合には、物件全体に占める土地の価格の割合が大きくなり、売却するときの価格は土地価格である程度担保される形になるためマンションほど大きくは資産価値が下落しないのです。

たとえば総額6000万円の物件があったとき、戸建てであれば建物2000万円+土地4000万円などという場合が多いですから、この場合何十年たとうが土地価格の4000万円付近で最低価格が担保される形になります。

一方マンションであればその内訳が異なりたとえば建物4000万円+土地2000万円などという比率になります。何十年か経つ事で2000万円に向けて低下していく形になるのです。

このようにマンションの場合は、物件全体に占める土地価格の割合が小さくなるため、どうしても年数を経る事で資産価値が下がりやすいのです。

もちろん、マンションであれ戸建てであれ、立地条件等により個別で見れば例外になるような物件も多数存在していますが、一般的にはそういう傾向があります。

最後に

いかがでしたか?中古物件、中古マンションには実際にこのようなメリットが存在しています。

せっかくのマイホーム購入ですから、新築だけに目を向けず、いろいろなメリットデメリットを考え「この家を選んで本当によかった」と将来どんなときでも思える家を選ぶようにしてください。

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