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【永遠のテーマ】持ち家か賃貸か?について

【永遠のテーマ】持ち家か賃貸か?について

家の購入に関する疑問の中でもっともよく聞かれるもののひとつに「賃貸と購入どちらが得か」というものがあります。

実際、ずっと賃貸に住んでる人が家の購入について考えるとき

「ほんとに家を買って損とかしないのかな?」「賃貸に住んでた方が得だって聞くけど…」という疑問を持つ人は多くないはずです。

何しろ不動産は大きな買い物ですから、買った後で「しまった!」と思っても取り返しがつきません。

そういう疑問を持つのは当然の事だと思います。

そのため、いろんな不動産関係の本やサイトには「賃貸と購入どちらが得か」という記事が必ず一つは見つかるような状況になっていますが、さてそれらの記事の内容はどの程度正しいのでしょうか?

今回は「家を買うのと借りるのはほんとうはどちらが得なのか?」について検証してみます。

買うのが得か借りるのが得か

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よく見かけるそれらの記事を見ると、だいたいどの記事も同じような構成になっています。

前半が、賃貸もしくは購入して数十年住んだときのそれぞれの費用をシミュレーションして金銭面でどちらが得かを比較する内容。

後半は、金銭面以外の点での賃貸と購入のメリットデメリットを比較する内容です。

金銭面以外のメリットデメリットというのは、例えば「購入した場合ずっと家が残るから老後も安心だが、賃貸の場合は老後に家を借りるのが難しくなる」といった内容です。

そしていろいろ比較した結果として「それぞれに長所短所があるため最終的には個人の判断」という結論になっているものばかりで「どっちが得なのか白黒つけてほしい」と思ってる人には不完全燃焼の記事がほとんどではないかと思います。

少なくとも金銭面くらいは単純にそれぞれでかかるお金を計算すればいいだけなので、明確にどちらが得かくらいわかりそうなのに、それすらあいまいな結論になっているのがほとんど。

「いったいどういう事?はっきりしてよ!」

そう思う方もいるかもしれませんが、実ははっきり結論を書けないのには理由があるのです。

今回は、金銭面の比較だけに的をしぼって、よくある費用計算とは別の切り口でどちらが得かを検証してみます。

不動産投資から考える賃貸と購入

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資産運用の最近の流行の一つに「不動産投資」があります。資産運用に興味がない方でも名前くらいは聞いた事があるのではないでしょうか?

不動産、たとえばマンションの一部屋を購入しそれを賃貸に出す事で利益を出す投資方法なのですが、さて、ここでちょっと考えてみてください。

「マンションの一部屋を購入しそれを賃貸に出して利益が出る」という投資が可能だという事は、そもそも金銭面で購入が賃貸より有利である事を前提としています。

購入する方が賃貸よりも金銭的に得だからこそ、その差額を利益にできるわけです。

もし購入が賃貸より損をするのであれば不動産投資が行えるはずがありません。

普通の商売で言えば「仕入れ価格より販売価格が安い」状況になってしまいます。それは投資ではなく、もはやただの奉仕活動です。

また実際に不動産を購入するのはむつかしいという方のために「不動産投信(J-REIT)」と呼ばれる「不動産を購入しそれを賃貸した利益を分配するファンド」というものが日本には沢山存在しており、実際に株式市場で通常の株式同様に売買が行われています。

これも「不動産を購入しそれを賃貸に出す事で利益が出る」からこそ成立しているファンドであり、このようなファンドが多数存在している事自体が「賃貸より購入の方が得である」事を証明しています。

つまり不動産投資や不動産投信というものの存在は、金銭面だけで見れば「購入する方が賃貸より有利」な物件が確実に存在しているという事を表しています。

一方で、もし全ての物件が「賃貸より購入する方が有利」なら多少無理してでも皆が家を買うようになるはずです。
しかし現実にはそうではありません。

前述の不動産投信会社も不動産投資を行っている個人も「この物件を購入して賃貸に出せば利益が出る(はず)」と考えられる物件のみを選別して購入しているのです。

つまり、不動産の購入と賃貸はどちらが得か、という事に関しては「賃貸より購入した方が有利な物件は確実に存在する。ただしきちんと物件を選別する必要がある」という事になります。

記事の内容面からの考察

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今度はそれらの記事の内容を考えてみましょう。先に書いた通り、それらの記事の場合、まずは賃貸と購入に関する経済面、金銭面を比較するところからはじまります。

たとえば「賃貸と購入、50年住んだときのランニングコストを比較してみよう」というような内容です。

しかし、残念ながらそれらの比較記事は実はほとんど意味がないのです。

その理由は大きく2つあります。

理由の一つは、それらの記事は、物件の購入価格、金利、賃貸価格等を仮定した上で計算を行い、その結果、得か損かを判定しています。

金額を比較するには、計算を行わなくてはならず、計算を行うには、計算に使う数字を「仮定」する必要があります。(そうでないと計算できません)

しかし、それが「仮定」である以上、その仮定とする前提条件の置き方によっていくらでも計算結果を変える事ができてしまうのです。

実際の不動産では、例えば同じ4000万円で購入できる物件でも、月々18万円で貸せる物件もあれば10万円でしか貸せないような物件も存在します。

こんなに幅があってはそもそも記事が書けないため、それらの記事では物件の価格や賃貸料金をそれらしい金額に仮定して計算するわけですが、しかしそもそもそんなに条件に幅があるのであればどう仮定しても現実とは乖離してしまいますし、仮定する値を自分に都合のいい数字にすれば結論をどちらにでも持っていく事ができるのです。

ほとんどの記事では「賃貸と購入、金銭面でどちらが有利だとは一概に言えない(あるいはどちらかがやや有利だけど大きな差はない)」という曖昧な結論になっているものが多く、「どっちか決めてくれよ」と思う事も多いのですが、実はそれは仕方がない事なのです。

先の不動産投資の例からもわかる通り、「物件をきちんと吟味すれば購入が得だし、そうでなければ賃貸が得」になるというのが正確であり、しかしそれでは記事にならないので、もっともらしくシミュレーションして見せて「どちらが得とは言えない」という結論にしているわけです。

もし明確に「どちらが得か」を語っている記事がもしあるとすれば、その記事は作為的な結果を出そうとしているか何かの勘違いをしていると考えて間違いないでしょう。

もう一つの理由は、なぜか賃貸は物件を借り換える事ができるのに対し、購入した場合はずっとそこに住む事を前提として書かれている記事が多いからです。

そのため、「賃貸の場合は、経済状況の変化により安い物件に借り換える等の対応がとれる事」をメリットに上げている記事が多いのですが、言うまでもなく購入した場合でもいろいろな対応が取れます。

たとえば、賃貸に出しても有利になる物件を所有しているのであれば、その物件を賃貸に出して、自分は安い賃貸を借りるようにすれば、その差額が固定収入になります。

また、資産価値が下がらないような物件であれば、その物件を売却しより安い物件を購入する事で経済的なシュリンクに対応が可能になります。

記事の前提でとして、購入した不動産は一生所有するものであり、賃貸は住み替えて行くものだとするのは、日本人の一般的な不動産の感覚に沿っているためある意味仕方ないのですが、実際には購入した不動産であってももちろん売買して住み替えが可能ですし、実際に住み替えている方も沢山います。

ただし、これも先の話と同じで「資産価値が下がらない物件、賃貸に有利に出せる物件」を購入した場合に限ります。
現在の資産価値が購入価格から大きく下がってしまっているような物件では、売ろうと思っても住宅ローンの残額の方が大きいため売るに売れない。というケースがよくあるのです。

具体的には都心から離れた新築マンションなどを購入するとほとんどの場合そうなってしまうのですが、このように元々の物件をどう選ぶかで、その後の人生の可能性自体が大きく変わってくるのです。

筆者が実際に売買したマンションの実例

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ちなみに筆者の経験で言うと、筆者は都下ターミナル駅近の物件を3850万円で購入し12年居住後に3250万円で売却した事があります。

その時点でかかったコストを清算する形になるので、同じ部屋を賃貸した場合と比較してどちらが得か計算する事が可能になります。少し計算してみましょう。

3850万円のマンションを3250万円で売ったわけですから、12年間の直接的な経費は差額の600万円だったという事になります。

実際には、マンションには管理費と修繕積立金がかかります。筆者の部屋は両方合わせて月に4万円だったので、12年の総額は576万円。

また固定資産勢を年に15万円払っていたのでこれが12年で180万円。つまり12年間で支払ったコストは600+576+180=1356万円だった事になります。

一方、この部屋を仮に賃貸に出した場合、家賃として15万円程度で貸せる部屋だったため(同じマンション内で一部屋少ない物件が13万円で賃貸に出されていたのでこの仮定はほぼ正確です)、仮にここに12年賃貸で居住したとすると、15万×12×12で賃貸の場合は1800万円かかった計算になります。

賃貸だと1800万円かかる部屋に1356万円で住めたわけですから、経済的には大きなプラスだったことになりますね。

ただし、これは現金払いだったときの話です。

一般にマンションは住宅ローンを組んで購入しますから、その金利分もあります。そのため、実際にはこれほど大きな差にはならなかかったのですが、それでも筆者の場合は結果として購入した方が得だった事になります。

実際に筆者の住宅ローン金利や手数料まで合わせて計算すれば、12年で200万円ほど得になった計算になります。

さて、この筆者の例はあくまでも一例にすぎません。

物件によっては同じ3850万円で買ったマンションが12年後に例えば3500万円で売れる場合もあるでしょうし2000万円でしか売れない場合もあります。

3500万円と2000万円では1500万円も違ってくるのですが、これくらい違う事は不動産では全然珍しくない事です。

そこから考えても、最初に書いた通り「金額を仮定して計算」する事にあまり意味がないという事がよくわかるのではないでしょうか。

物件を選別する目をもとう

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結局のところ「購入する方が得なのか賃貸が得なのか」というのは、購入しようとする物件それぞれにより異なってくるのです。

つまり「購入するのが得か賃貸の方が得か」という問題に関しては「この物件の場合は購入するのが得か賃貸が得か」というように、個別の物件単位で判断しないとわからないのです。

ただしこの話はあくまでも「金銭面」のみを比較した場合の話です。

実際には金銭面以外にもいろいろな要素がありますので、それらについてはまた別に検討しなくてはいけません。

ひとつだけ確実に言える事は「実際に家を購入するときにはその物件の将来の資産価値がどうなるか」という事について必ずきちん考える必要がある、という事です。

それをきちんと考慮しておけば「賃貸が得か購入が得か」という疑問についてそもそも悩まなくてよくなるのですから。

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