マンションジャーナル

マンションジャーナル

中古マンション購入で失敗しない為の3つの視点とは

マンションジャーナル最新記事

More
中古マンション購入で失敗しない為の3つの視点とは

現在は空前の中古マンションブームと言われています。20代、30代のライフスタイルの変化や、新築マンションの価格がバブル期並に高まっている等の理由から、中古マンションに熱い視線が集まっているのです。オウチーノ総研が2月に実施した調査では「中古物件を購入し、リフォームする」ことに対して20代の84.8%が肯定的だと答えました。

一方で中古マンションは内覧時のチェックポイントや、購入時に気をつけたい点、注意点などもあります。新築マンションに比べお得な分、しっかりと物件の良し悪しを見分ける必要があるのです。今回は中古マンションのメリット・デメリットとお得な物件を見分ける購入方法をお伝えします。

>>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

中古マンションの魅力とは

注目を集める中古マンション。一体、どんな魅力があるのでしょうか?

1.価格がリーズナブル

中古マンションの魅力の1つ目は、なんといっても価格が安いということです。一般的に築10年の中古マンションの場合、新築マンションの7〜8割程度の価格で購入することが出来ます。

築10年といえば、まだまだ設備的には新しく、クリーニングやクロスの張替えをすることでキレイな住宅をリーズナブルな価格で手に入れることが出来るのです。

2.幅広い選択肢から選ぶことが出来る

また新築マンションの場合、選べるマンションの数は限られています。実際、希望のエリアがある程度決まっている場合、検討出来るマンションが1〜2物件しかないこともザラです。新築にこだわるあまり、希望エリアを犠牲にするハメにもなりかねません。

一方中古マンションの場合、様々な物件が同じエリアの中で販売されています。例えば渋谷区の場合、2016年8月に売りに出されている新築マンションは22物件だけですが、中古マンションであれば777件もあるのです(SUUMO調べ)。

3.現状を知った上で購入をすることが出来る

また住み心地や、将来売却する際に重要になるのが「どんな人が住んでいるか」「どんな管理状態か」という事です。マンションに住んでいる人のマナーが悪かったり、滞納者だらけのマンションでは資産価値が著しく下がってしまいます。

新築マンションの場合、このあたりは完全なバクチになります。マンションの管理がどうなるか、修繕積立金の滞納が発生しないか、自分の購入する住戸の上下左右にどんな人が住むかは、購入した後でないと分かりません。

一方中古マンションの場合、当然のことながら既に人が住んでいます。つまり中古マンションであれば、マンション全体としてどのような状態にあるか、自分が購入しようとしている物件のお隣さんがどんな人かを確認した上で購入することが出来るというメリットがあります。

>>中古マンションを仲介手数料無料で購入する方法とは

中古マンション探しの難しさ

様々な魅力がある中古マンション。一方、中古マンションには中古マンションならではの難しさがあります。ある意味では、中級者以上向けの商品と言えるかもしれません。

1.価格が千差万別

1つ目の難しさは、売出価格が相場より高いものから安いものまで、様々なパターンがあるというポイントです。

全体的に新築マンションよりもリーズナブルな中古マンションですが、新築マンションと異なり、極端に相場価格と離れた値付けをされているケースがあります。

新築マンションの売主は不動産ディベロッパーですので、あまり極端な値付けはしません。仕入原価や建築費、広告費などを踏まえた上で「これくらいの金額であれば売れるだろう」というギリギリのラインを突いてきます。不動産ディベロッパーはあくまでも「ビジネス」としてマンション販売を行っているため売れなかったら元も子もありませんし、相場データを分析した上で売却金額を決めているのです。

一方中古マンションの売主は「個人」ですので、価格の決め方は完全に個人の自由です。売主に相場感がない場合、市場の金額からかけ離れた価格で売りに出されるケースもあります。もちろん、売主が売り急いでいる場合は、相場よりも安い金額で売りに出されるケースもありますから、価格のチェックさえ出来れば中古マンションは美味しい商品と言うことが出来ます。

>>中古マンションの適正価格を一瞬で知る方法

2.探すのが大変

先ほどお伝えしたマンションの良さの裏返しでもありますが、中古マンションは色々な場所で売りに出されます。ここに、中古マンションの難しさがあります。

新築マンションの場合「販売期」は分かれていますが、一つの建物の中で数十から数百の部屋が一気に売りに出されるため、情報のチェックは比較的ラクです。

一方中古マンションはゲリラ的に様々な場所で売りに出てくるため、日々不動産ポータルサイトをチェックしなければいけません。

3.仲介手数料がかかる

中古マンションの最大のハードルはここかもしれません。トータルコストではお得だとしても、中古マンションの購入には、不動産会社に支払う仲介手数料(一般的には不動産価格の3%)がかかるのです。そしてこの仲介手数料は、基本的に現金で用意する必要があります。

新築マンションの場合、販売にかかる人件費、広告費なども全て物件価格に含まれています。物件価格に対しては年収さえ問題がなければ、住宅ローンを借りることが出来ます。

一般的に新築マンションは物件価格の3~5%中古マンションは物件価格の5~8%程度、仲介手数料や税金等の諸経費がかかると言われています。総費用としては安くても、現金で用意しなくてはいけない諸経費の金額が高くなりがちなのが、中古マンションのハードルと言えるでしょう。逆に、この諸経費を安く抑えることが出来れば中古マンションのデメリットは限りなく小さくなります。

>>中古マンションをお得に購入する秘密とは

中古マンションを上手に買うにはツールが大事

今までご説明したように、中古マンションは上手く購入することが出来れば大変魅力的な選択肢ですが、ある意味玄人的な難しさもあります。そんな中古マンションを賢く手に入れるためには、従来のように不動産会社に相談するだけではなく、最新ツールの活用が不可欠です。

WEB不動産「カウル」

最近では不動産に関わる新サービスがいくつも出てきていますが、その中でもお薦めなのがスマホのWEB不動産サービス「カウル」です。

カウルは希望条件を登録すると、自動的に毎日、希望条件に当てはまる物件が提案される仕組み。東京・神奈川の中古マンションはほぼ対応しており、いちいち不動産ポータルサイトを検索したり、営業マンとやりとりをする必要がありません。

また400万件以上のデータを人工知能に学習させることにより、物件の適正金額、新築時の販売価格を提示。割安物件を簡単に見つけることが出来ます。

また通常の不動産会社と異なり、内部オペレーションのほとんどをシステム化していることにより業務を効率化し、購入時における仲介手数料が通常の半額以下で提供されています。

自分だけの力では探すことが難しい中古マンション。新しいツールを使いこなすことが、良いマンション探しの早道になるのです。

>>>>適正価格を知り、スマホでお得にマンション探しをしてみる

【永久保存】殿堂入り人気記事

Return Top