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【差し押さえの解除・抹消】差し押え物件を購入するときの注意点は?

【差し押さえの解除・抹消】差し押え物件を購入するときの注意点は?

違法・不当な差押えの場合は解除を要求する

明らかに違法・不当な差押えの場合は、国や自治体に差押えの解除を要求します。訴えが認められれば、税金を完納しなくても差押えが解除されます。

超過差押えの禁止

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国税徴収法第48条1項は「国税の徴収をするために必要な財産以外の財産は、差押えることができない」と規定しています(超過差押えの禁止)。

また、「滞納税額より差押え財産の価額が著しく超過するとき裁量によって差押えを解除できる」という裁量解除の規定もあります(79条2項1号)。

例えば、滞納税額が10万円発生しているところに、30万円の預金と100万円の不動産を差押さえられてしまった、というような場合。このような場合、超過差押えであることを主張し、差押えの解除を求めることができます。

また、差押え財産が1個の場合でも、滞納分がごくわずかなのに差押え財産が著しく高額であるなら、差押えの解除を求めることができます。

ですが、滞納税額より「著しく」超過している点がポイントで、財産の価値が滞納額より大きいからといって必ずしも超過差押と認められないのが実情です。

無益な差押えの禁止

国税徴収法第48条第2項は「無益な差押えの禁止」を定めています。すなわち、「差押財産の価額が、滞納税などに先立つ他の税金等の合計額をこえる見込がないときは、その財産は、差押えることができない」というもの。

また、「差押え財産の価額が滞納税金等の合計額をこえる見込みがなくなったとき差押え解除をしなければならない」とされています(79条1項2号)。

差押え財産の価額<滞納税金・延滞金・処分費等の合計額

上のような状態になる見込みがある場合、差押えをしてはいけない、または差押えをしたとしても解除しなければならない、ということです。このような状態になるのは以下のようなときです。

  • 財産に価値がないとき
  • 滞納税金等に優先する抵当権等の権利が財産に設定されていて、滞納税金等の徴収が見込めないとき

このような場合、差押え債権に優先する他の債権の額を証明し、無益な差押えであるとして、差押えの解除を要求することができます。

現実的には、オーバーローン状態であり、競売になっても滞納税金の債権にまで配当がまわらない、という不動産にも国や自治体が差押えをすることはよくあることです。

国や自治体は、無益な差押えをうたがわれるのだとしても、以下のような理由をもとに差押えを実行します。

  • 差押え手続きは、残債調査や物件評価額の厳密な算出に相当の日数を要する。
  • 実務においては、差押えの時期を失する等の事情から、税務当局の差押えの有効性が認められている。

(サイト外)

在勤の滞納があり、役所から公売をかけると言われて困っております|弁護士ドットコム

差押えた時点では正確な差押え財産の価値はわからないし、価額を確認するために財産の調査に時間をとられているうちに、滞納者が財産を処分してしまうかもしれない。

また、差押債権に優先する他の債権に支払いがあれば、その額が減るので無益の差押えに該当しなくなるかもしれない。

だから、ひとまず差押えをする、という理由です。

超過差押え・無益な差押えが認められない場合にとる手続き

差押え超過及び無益な差押えを根拠とする差押え解除を要求しても認めてもらえないなら、行政不服申立てまたは行政訴訟(裁判所に取消訴訟を提起)を検討します。

行政法上の差押えは行政処分なので、行政庁に行政不服申立をすることができます。

行政不服申立の種類

  • 異議申立
  • 審査請求
  • 再審査請求

異議申立は差押えをした行政庁(処分庁)に直接異議を申立てること、審査請求は処分庁の上位の行政庁(国税なら国税不服審判所)に異議を申立てること、再審査請求は審査請求の決定に対してさらに上位の行政庁に異議を申立てることです。

不服申立てをするのか、行政訴訟をするのかの選択は原則として自由です。両方同時に行うこともできます。

ですが、任意売却のような時間に余裕のない手続きを進めるなか、不服申立や行政訴訟のための準備をするのは大変です。

さらに、なんとか不服申立をしたり、行政訴訟を起こしたりしたとして、必ず認められるかどうかもわからない。差押え超過及び無益な差押の立証はかなり困難であることは頭に置いておいた方がよいでしょう。

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差押え不動産への対処法:総括

ざっと差押え不動産の購入にまつわるポイントや注意点を確認しました。民事執行法上の差押えにせよ、行政法上の差押えにせよ、差押えを抹消したいなら、不動産の売買代金などで滞納分を支払うのが定番のやり方です。

滞納分を清算する方法はいくつかあります。

  • 手付金によって滞納金を清算する方法
  • 売買代金によって滞納金を清算する方法
  • 滞納金相当額を差し引いた売買代金を設定し契約し、買主が売主の代わりに清算する方法

(サイト内)

マンション買うなら、管理費・固定資産税の滞納確認は必須!

差押え不動産購入においては、決済前の差押え抹消、または同時履行が鉄則です。くれぐれも、差押えの抹消がなされていない状態で手付金や売買代金を売主に渡さないことです。

差押え不動産購入のポイント

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差押え不動産購入手続きの流れや手付金に関する注意点については、仮登記付き不動産の購入とだいたい同じです。仮登記抹消手続きと同様、差押抹消のポイントは以下のとおりです。

  • 同時履行ができない、または差押え抹消の条件があいまいなら購入しない。
  • 差押の抹消が不確実な場合、契約書に白紙解除の特約をつける(確実に抹消できるとしても特約をつけたほうか堅実)。
  • 手付金は決済時まで仲介業者に保管してもらう、もしくは手付金を支払わない。

「仮登記とは?」中古マンション購入の際、仮登記がついているときどうする?

まとめ

仮登記付き物件と同様、差押え物件は押さえるべきところをきちんと押さえればそれほど難しい案件ではありません。抵当権がついた物件を購入するように、よくあるケースだと言えるでしょう。

ただし、差押債権者が個人や町金(地域で貸金業を営む小規模な金融業者)だと交渉は多少ややこしいかもしれません。いずれにせよ、信頼のおける不動産会社や仲介業者選びは必須です。

仮登記付き不動産の購入と同様、リスクが高すぎるのなら、購入しないという決断も大切です。

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著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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