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【差し押さえの解除・抹消】差し押え物件を購入するときの注意点は?

【差し押さえの解除・抹消】差し押え物件を購入するときの注意点は?

固定資産税の滞納

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行政法上の差押えのうち、よくあるのが固定資産税・都市計画税の滞納によるもの。固定資産税は地方税です。国税より動きが早いとされるのでスピード感をもって対処をするようにしたいものです。

差押えは「期限の利益喪失事由」に該当する?

差押えをされたからといって、すぐに不動産が売り飛ばされるわけではないのは、行政法上の差押えも民事執行法上の差押えも同じです。

滞納税金の完納を目的とする自治体は、差押えをしたとしても、滞納者が誠実に支払いの意思を見せれば公売を待ってくれるでしょう。

ですが、住宅ローンなど金融機関等の抵当権がついている不動産の場合。住宅ローンは滞りなく支払っていても、税金等を滞納してしまい不動産を差押えられてしまったとします。

すると、差押を「期限の利益喪失事由」に該当するもの、とみなした抵当権者が競売手続きをとる可能性があります。

※「期限の利益」とは分割で支払う権利のことです。期限の利益を喪失すると、残債の一括払いを迫られます。

>>住宅ローンの返済を滞らせたらどうなってしまのか?

ほとんどチェックしていないという人も多いかもしれませんが、住宅ローンを組むとき、通常なら金銭消費貸借契約書に期限の利益喪失条項が入れ込んであります。期限の利益喪失事由には以下のものがあります。

  • 債務者が倒産手続きに入ったこと
  • 債務者の支払い能力についての不安材料があること
  • 債務者の契約違反
  • 債務者の所在不明等

差押えは「債務者の支払い能力についての不安材料があること」に該当します。差押え債権者との間に公売・競売を待ってもらう話がついているのだとしても、抵当権が付いている限り安心はできないということです。民事執行法上の差押えでご説明した通り、担保権の実行は債務名義がなくても手続きを進められます。

差押え不動産への対処法

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差押え不動産を購入するのなら、必ず所有権と抵当権が記入されている登記の抹消をしてもらわなければなりません。仮登記、差押えなどが設定されている不動産は、決済の前か同時にそれらを抹消するのが鉄則です。

任意売却とは?

競売・公売になる前の不動産を、債権者と債務者の合意に基づき第三者との間で売買をすることを任意売却と言います。

競売・公売の落札相場は市場価格の7~8割ですが、任意売却なら、競売・公売による落札価額より高い価格での取引ができます。

競売・公売より多くの回収額が見込めるので、差押え債権者にとっては任意売却で不動産を売却してもらう方が有利です。

よって、差押え付き不動産を購入するのならば、差押え債権者に任意売却に応じてもらい、満足のいく支払いを実現したうえで、差押えの抹消をしてもらうこととなります。

複数の債権者への対応

ところで、任意売却では、ひとつの不動産にひとつの債権による権利が設定されているわけではなく、住宅ローンの抵当権、その他債権の抵当権、仮登記など、差押え以外の複数の債権による権利がついていることがあります。

それぞれの債権者がより多くの返済を望むのは当然のこと。よって、各自の利害が反することもあります。とはいえ、各債権者に納得してもらえないと、抵当権や差押えなどの抹消には応じてもらえません。

このように、任意売却を進めるには複雑な権利関係を器用に迅速に調整する必要があります。ですので、差押え不動産の購入の際には、各債権者や利害関係者などとの交渉や登記手続き等に慣れた信頼のおける業者に依頼するようにしたいものです。

さらに、任意売却ならではのデメリットもふまえておくことも大切です。

それでは、民事執行法上の差押えと行政法上の差押え、各差押えの不動産購入における対処について、気をつけるべき点をチェックしましょう。

民事執行法上の差押えの対処

民事執行法上の差押え不動産を購入する場合、債権者に競売申立の取下げをしてもらった上で、差押え登記の抹消に応じてもう必要があります。

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競売申立の取り下げ

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競売申立の取下げとは、申立債権者が申立を撤回する行為です。競売開始決定が出た後でも、申立を取下げることは可能です。

任意売却を進めるならば、申立債権者は取下げの条件に「債務の弁済」を挙げてきますので、売買代金などで債務を支払うなどと交渉して取下げてもらうようにします。

競売申立の取下げは、買受人による売却代金の納付がなされるまで可能です。

もちろんできるだけ早いに越したことはありませんが、申立債権者が自分の意思で取下げることができるのは売却許可決定の前までです。だいたい、開札期日の前日までを取り下げのめどとして考えておきます。

売却許可決定後の取下げについては、最高価買受申出人または買受人及び次順位買受申出人の同意が必要です。が、同意を得るのはかなり難しいと言ってよいでしょう。

  • 売却許可決定前→申立人の意思で取下げることが可能
  • 売却許可決定後→最高価買受申出人または買受人及び次順位買受申出人の同意が必要

(サイト外)

競売申立ての取下げについて |札幌地方裁判所民事第4部不動産競売係(PDFファイル)

行政法上の差押えの対処

行政法上の差押えが付いている不動産を購入する場合、「差押えの解除」をしてもらわなければなりません。差押えの解除とは、差押えの効力を将来に向かって消滅させることです。

差押え解除要件

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差押の解除には、国や自治体が必ず差押えの解除をしなければならない必要解除と、裁量によって解除ができる裁量解除、2つのパターンがあります。差押え解除要件には以下のものがあります。

【必要解除の要件】

  • 納付、充当、更正の取消その他の理由により滞納税全額が消滅したとき(国税徴収法第79条1項1号)
  • 差押財産の価額が滞納税金等の合計額をこえる見込みがなくなったとき(第79条1項2号)
  • 滞納処分の執行停止をしたとき(第153条)

【裁量解除の要件】

  • 滞納税額より差押え財産の価額が著しく超過するとき(第79条2項1号)
  • 滞納者が他に該当差押え財産以外の財産を提供し、その財産を差押えたとき(第79条2項2号)
  • 公売をしても買受人がなく、かつ、随意契約による売却の見込みがないととき(第79条3項)
  • 換価猶予をする場合において、滞納者の事業の継続または生活の維持を困難にするおそれがあるとき(第152条2項)

※随意契約:国や自治体が競争入札によらず任意の相手と契約を結ぶこと。

任意売却における行政法上の差押えの差押えの解除

行政法上の差押えの解除をする場合、以下の方法をとることとなります。

  • 滞納税金を完納する。
  • 完納が難しいなら、一部弁済に応じてもらうよう国や自治体と交渉する。
  • 該当差押え物件以外の財産を差し入れて滞納税金に充当してもらう。
  • 超過差押え、または無益の差押えを訴え解除させる。

滞納税金を完納する

原則として、延滞金などを含む滞納分すべての金額が納付されなければ、差押えの解除はされません。完納が難しいようなら、一部支払いで抹消してもらえるかを交渉します。市町村のよっては、一部支払いに対応してくれる場合もあります。

該当不動産以外の財産の差し入れ

また、滞納分を充当できるような該当不動産以外の財産を差し入れることでも差押えの解除は可能です。経済的に苦しい滞納者がそのような財産を所有している可能性は低いのですが、検討する価値はあるでしょう。

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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