マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!Housmart(ハウスマート)が運営。お得にマンションを買う方法や、住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

【差し押さえの解除・抹消】差し押え物件を購入するときの注意点は?

【差し押さえの解除・抹消】差し押え物件を購入するときの注意点は?

購入したい物件に差押えの登記がついている。これって大丈夫なんだろうか……?不動産を購入したのに、自分の家が競売に出されるなんてことになれば大変です。

差押え不動産の購入で気を付けるべき注意点や方法についてチェックしておきましょう。

中古マンションをお得に買えるサービスはカウル

差押えとは?

b2975c63ac901163ed4d1d6a0ff7926c_s

「差押え(さしおさえ)」とは、国家権力によって私人の財産や権利の処分を禁止し、お金に換えられる状態に置くことです。

差押えの他に、仮差押えとという用語がありますが、今回は差押えに注目していきます。

差押えには種類が3つあります。

  • 民事執行法上の差押え
  • 行政法上の差押え
  • 刑事訴訟法上の差押え

刑事訴訟法上の差押えとは押収の一種です。警察官や検察官が押収した証拠をつめこんだ段ボールを、被疑者(容疑者)や被疑者関係者の自宅や事務所から運び出すシーン。テレビなどで見かけますよね。

民事執行法上の差押えや行政法上の差押えの目的は、債務者の以下のような動きを封じ、債務者の財産が減少することを防ぐことにあります。

  • 財産を処分して該当債権への弁済以外に使うこと。
  • 財産隠し
  • 財産の譲渡
  • 財産を処分して他の債権者への支払いにあてること。

不動産に設定されるのは、民事執行法上の差押えと行政法上の差押えです。今回は、この2種類の差押えについてご説明します。

不動産を差押さえられても住むことはできる!?

不動産の差押えをされると、債務者は所有権に基づく使用・収益・処分に制限を受けますが、通常の用法に従った使用・収益は可能です。

換価(財産を処分しお金に換えること)されるまでは、差押え不動産の所有権は債務者のもとにあります。

通常の使用範囲内なら住み続けることができますし、人に貸し出しているのなら、賃料を受け取ることもできますが、換価され所有権が移れば、住み続けることも賃貸をすることもできなくなります。

※強制管理(不動産から生じる賃料などの収益を充てる執行)がなされることとなれば、債務者は換価前でも賃料を受け取ることはできなくなります。

>>>中古マンションをお得に購入できるサービスとは?

差押え中の売買契約は可能

差押え中の売買契約も当事者間では有効で、所有権移転登記もできます。

ただし、競売・公売によって不動産が買い受けされれば、買主は競売・公売の買受人に対して所有権を主張できません。よって、差押えのついたままの状態で不動産を購入する買主は、通常いないのです。

それでは、民事執行法上の差押えと行政法上の差押え、それぞれ具体的に確認していきましょう。

民事執行法上の差押え

民事執行法上の差押えは、私人(一般人)間の金銭債権について国が債務者に財産の処分を禁止する、強制執行の前段階の措置です。

民事執行手続とは、債権者に債権を回収させるための手続であり、国が強制力を発揮します。民事執行は債務者にとって重大な権利侵害にあたるので厳格な手続きが必要です。

自力救済禁止の原則

民事事件は私人同士の事案なので「自力救済禁止の原則」が働きます。民事の場合、債務者の支払いが滞っても、債権者が自分の力で債権の支払いを債務者に強制することはできません。必ず司法機関に執行をしてもらうこととなります。

民事執行手続きの流れ

民事執行手続き(競売事件)のおおまかな流れは以下の通りです。

債務者の滞納が発生

債権者が競売申立

競売開始決定・差押えの登記

執行官の現況調査

売却基準価格等の公告

入札開始

開札

最高価買受申出人に対する売却許可決定

買受人の代金納付・所有権移転登記

債権者へ配当

差押えのタイミングは、競売開始決定のときです。スムーズに手続きが進んだとして、開始決定から売却許可決定までだいたい半年ほどかかります。

民事執行手続きは、大きく分けて2種類あります。

  • 強制執行
  • 担保権の実行

>>>中古マンションをお得に購入できるサービスとは?

民事執行手続きその1:強制執行

a43ea6586203855584bb1fcd94cfab0f_s

民事執行手続きの強制執行とは、債務名義をもとにした請求を裁判所が強制的に実現する手続きです。

裁判に勝った、相手方と和解した、公正証書を作ったのに相手方からの支払いなどがない、などという場合に債権者がとる手続きです。

登記簿には差押登記原因として「○○裁判所強制競売開始決定」と記載されます。

債務名義:民事執行によって実現されるべき債権の存在、範囲を表示した公の文書。

民事執行手続きその2:担保権の実行

債権者が、抵当権などの担保権を債務者の財産に設定しているとき、これを実行してその財産から支払いを受ける手続きです。

担保権の実行に債務名義は不要です。手続きの流れとしては強制執行と同じです。担保権の実行を含めて、広義の「強制執行」と呼ぶこともあります。

不動産取引の現場でおなじみの民事執行法上の差押えは、担保権実行のための差押えです。例えば債務者が住宅ローンの支払い不能に陥り適切な対処をしなかったため、金融機関が抵当権を行使し競売を申立て、裁判所が差押えをするような場合。

登記簿には差押登記原因として「○○裁判所担保不動産競売開始決定」と記載されます。

行政法上の差押え

国や自治体の税金や社会保険料を滞納している場合などにも、差押えを受けます。行政法上の差押えとは、税金等の滞納者の特定の財産について、滞納者の処分を禁じそれを公売その他の方法によりお金に換えられる状態におくことです。

公売(こうばい)とは、滞納税金の回収のために差押さえた財産を換価する手続きのことです。

国税の滞納処分には国税徴収法が適用されます。また、地方税、社会保険料の滞納処分についても国税徴収法が準用されます。

自力執行権

国や自治体は、滞納税金等の迅速な徴収を目指しています。迅速な徴収のために、国や自治体には「自力執行権」が認められています。自力執行権とは、国や自治体が滞納税金等の債権を司法権に頼らず、みずから徴収できる権限のことです。

司法権に頼る必要がないので、行政法上の差押えは民事執行法上の差押えより迅速に行われる可能性があります。ちなみに、国よりも自治体の方が差押えまでの行動が迅速であるようです。

民事執行法上の差押え

債権者:私人

執行の主体:国(執行裁判所・執行官)

行政法上の差押え

債権者:国・自治体

執行の主体:国・自治体

滞納処分の流れ

法定期限を過ぎても税金が未納状態(滞納の発生)

督促状送付(滞納の確定)

催告状送付・徴収者の訪問など

財産調査・捜索

差押え(債務者と第三債務者 [※]に差押通知書送付)

換価処分・取立(不動産・動産は公売、金銭債権は取立て)

滞納金へ充当

※第三債務者:利害関係者(勤務先、金融機関、事業契約者、抵当権者など)を指します。

法律上は「督促状を送って10日以内に滞納税金が完納されないと、債務者の財産を差押さえなければならない」とされています。

ですが、必ずしも督促状の送付10日後すぐに差押えがされるわけではありません。だいたいの自治体では、督促状のあとにも催告状を発送するなどして、滞納者の支払いの意思を見ようとします。

とはいえ、督促状や催告状などを無視していたら突然差押えを受ける、なんてことは充分起こりえるのです。

行政法上の差押えの目的は、あくまでも滞納者に滞納税金を完納してもらうことです。または、消滅時効を防ぐという目的も。

自治体の場合は、差押えをしたからといってすぐに公売手続きに入るというわけではありません。面倒な公売の手続きをとるよりも、滞納者が支払いをしてくれる方が自治体にとっては望ましいことなのです。

>>>中古マンションをお得に購入できるサービスとは?

 

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

【永久保存】殿堂入り人気記事

  • パークコート麻布十番ザ・タワーのお部屋からみた東京タワービュー

    新築マンションを値引きして賢く購入する方法を不動産のプロが徹底解説!

    新築マンションの価格が高騰しています。円安による資材価格の高騰、大工の人件費高騰がマンション価格に影響しているのです。例えば2014年末に発売された野村不動産の「プラウドタワー立川...
    1
  • 元店員が無印良品のソファの選び方とお得な買い方を大公開!

    元店員が無印良品のソファの選び方とお得な買い方を大公開!

    リビング空間の癒やしとインテリアの主役であるソファ。筆者は人をダメにするソファにダメにされる毎日を送っています。今回は無印良品で2年間家具・生活雑貨の販売員をしていた筆者が無印良品...
    2
  • 六本木ヒルズ

    1位は誰もが知る◯◯◯ヒルズ!【発表】超高級マンションランキング!

    数あるマンションの中でも、大きな注目を集める超高級マンション。特別なアドレスに位置し、常識では考えられないような高額で取引される高級マンションについて、ご紹介します。 >>最高級マ...
    3
  • 【DIY】石膏ボードをアンカーで止めて棚を設置したい!石膏ボード壁の種類と設置法とは

    【DIY】石膏ボードをアンカーで止めて棚を設置したい!石膏ボード壁の種...

    壁に棚を設置したら、釘やビスがごそっと抜け棚ごと落下する惨事に…。おそらく原因は石膏ボード壁です。 特に最近はやりのダボレールを使ったオシャレな壁面収納をしたい!という方には、この...
    4
  • 【DIY】ダボレール(棚柱)取り付けで壁面の棚収納!夢が広がる実例集

    【DIY】ダボレール(棚柱)取り付けで壁面の棚収納!夢が広がる実例集

    数ある収納方法の中でも壁面収納は憧れる方が多いのではないでしょうか。ですが、工務店などに頼むと高額になりそうだし手続きもややこしそうなイメージがありますよね。 そんな時に使ってほし...
    5
  • 【実際どうなの?】評判の高い無印良品のベッドを元店員が徹底解剖!おすすめ商品やお得に購入する方法も紹介

    【実際どうなの?】評判の高い無印良品のベッドを元店員が徹底解剖!おすす...

    質の良い眠りを取りたい方は一度は検討されたであろう無印良品のベッド。値段もベッドの中ではお手頃で評判も高いですが、実際のところどうなのでしょうか。 この記事では無印良品の家具・生活...
    6
  • 手付金とは?頭金・諸費用との違いを押さえよう!

    手付金とは?頭金・諸費用との違いを押さえよう!

    マンションなど住宅の購入をすると、営業マンに「次はこのお金が必要になります」と言われて「えっ、そんなお金必要だったの?」となってしまうことがあります。 特に間違えやすいのが手付金と...
    7
  • 「アールヌーボー」と「アールデコ」の違いって何?

    「アールヌーボー」と「アールデコ」の違いって何?

    新居購入の過程で楽しいことのひとつは「家具選び」ですよね! そんなインテリアのデザインとして、「アールヌーボー」と「アールデコ」をご存知でしょうか? 名前が似てるため混同しやすいで...
    8
  • 元店員が語る、ステンレス素材の無印良品の収納家具の魅力!【ユニットシェルフ編】

    元店員が語る、ステンレス素材の無印良品の収納家具の魅力!【ユニットシェ...

    無印良品の収納家具は魅力的なものが多いですが、入り組んでいるため説明を見ても頭がごちゃごちゃになってしまいがち…。ユニットシェルフ、ステンレスユニットシェルフはその筆頭だと思います...
    9
  • 間取り図の略語「MB」「PS」「R」「WC」って一体どんな意味?

    間取り図の略語「MB」「PS」「R」「WC」って一体どんな意味?

    間取り図面には略語がいっぱい! マンションの間取り図を見ると、なにやらアルファベットで色々書いてあります。何となく読めそうなものもありますが、中にはさっぱり検討が付かないモノもある...
    10
  • アーバンドック・パークシティ豊洲

    東京の「埋め立て地」はどのように形成されてきたのか?

    東京湾には沢山の島や埠頭があります。 でもよく見てみるとやけに四角くて綺麗な形をしてますよね? それもその筈です。これらは自然に出来たわけでなく、人の手によって作られたものだからで...
    11
  • ルーフバルコニーの使い方!〜メリット・デメリットを紹介します〜

    ルーフバルコニーの使い方!〜メリット・デメリットを紹介します〜

    ルーフバルコニー付のマンションを購入し、パラソルとテーブルセットを置いて、休日の朝食はテラスでゆっくりと食べたい。夏の夜は遠くの花火を眺めながら、ビールで乾杯なんて、素敵ですね。I...
    12
  • パークマンション三田綱町ザフォレス

    【デベロッパー別】マンションブランド人気ランキング!

    各不動産ディベロッパーや建設会社が売り出している「マンションブランド」。様々な名前のものがありますが、どのような違いがあるかご存知ですか? 今回は、ブランドマンションのメリット・デ...
    13
  • 東京の名門公立小学校区に住む〜子供の教育とマンション購入〜

    東京の名門公立小学校区に住む〜子供の教育とマンション購入〜

    お子さんの小学校入学を機に、家を持とう、マンションを買おうと考えるご家庭も少なくないと思います。親が子どもに残してやれる最大のプレゼントは教育と考えると、お子さんの進学や将来的な設...
    14
  • 【シンガポール】マリーナベイサンズの傾きを現地調査してきた

    【シンガポール】マリーナベイサンズの傾きを現地調査してきた

    あなたはシンガポールといえば何を思い浮かべられますか?「マーライオン」はもちろん「カジノ」も有名だと思います。そしてカジノがある施設といえば屋上に船が乗っかったビルがある「マリーナ...
    15
  • 【意外?】芸能人に人気の街ランキング!

    【意外?】芸能人に人気の街ランキング!

    数多くの芸能人が目撃される東京23区。 その中でも特に芸能人が住んでいるという噂の駅トップ5をご紹介します! >>>芸能人などの年収5000万層はどこに住んでいるのか? 5位 成城...
    16
  • 塩ビ管・塩ビパイプで簡単DIY!使い方・種類などを徹底紹介

    塩ビ管・塩ビパイプで簡単DIY!使い方・種類などを徹底紹介

    武骨さが魅力の配管パイプインテリア。 ホームセンターに足を運ぶと様々な種類のパイプがありますよね。単管パイプやガス管も配管パイプインテリアのDIY素材として人気ですが、安価で簡単に...
    17
  • 元麻布ヒルズ

    【超高級マンション!】東京に佇む美しい億ション厳選8棟

    都内には、広々とした吹き抜けのエントランスや数メートルにも及ぶ室内の天井高、ディテールまで施された装飾など、目を見張るような豪華な億ションがいくつか存在します。中には4億を超えるよ...
    18
  • 路線価・公示価格・実勢価格の違いとは

    路線価・公示価格・実勢価格の違いとは

    不動産の価格は色々な要素で決まりますが、実は国が決めている目安が存在します。 「国が決めている」というと、なんだかお固いイメージがありますが、なかなか使い勝手が良いものも存在します...
    19
  • 日本一高い地価の土地と日本一安い地価の土地を比べてみた!

    日本一高い地価の土地と日本一安い地価の土地を比べてみた!

    周りが海で囲まれた小さな国土面積の国、日本。人口密度も世界トップレベルです。 そんな日本はしばしば、外国人にびっくりされる点があります。それは「東京から地下鉄で1時間乗っても田舎に...
    20
Return Top