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良質なマンションを手に入れる唯一の方法とは

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良質なマンションを手に入れる唯一の方法とは

最近はリノベーションのブームなどもあり中古マンションを探している方も多いと思いますが、不動産を購入するのは初めてだという方も多いと思います。

実際に不動産屋さんに行くのはハードルが高いし、なんとなくスーモなどの不動産情報サイト等を見て物件を探しているだけ、という方も多いのではないでしょうか。

さて今回は、不動産購入初心者の方に向けて、基本に立ち返って、どうやったら条件のいい中古マンションが見つかるか、というコツについてお話ししてみたいと思います。

基本という事で、不動産業界の基本的知識も織り交ぜて説明しますので、不動産取引未経験の方にはきっとお役に立つと思います。

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中古マンションの売主とは誰なのか?

新築マンションと中古マンションの売主の違いは、自動車の売買の関係と似ています。

新築マンションであれば、不動産デベロッパー(有名どころでは三井不動産や三菱不動産、大京など)が土地の購入から企画を行い、その計画に沿って建築会社(長谷工や竹中工務店等のゼネコン)がマンションを建築し、それが販売されます。

つまり売主はあくまでも法人、つまり大手の企業であり、売主(法人)と買主(個人)間の取引となります。

中古マンションは個人間売買になる

では中古マンションの場合はどうかというと、こちらの場合は、売主のほとんどは「個人」になります。個人が自分が所有しているマンションを「仲介会社」を通して市場に売りに出す場合がほとんどです。

つまり、取引を仲介する不動産会社が間に入るとはいえ、取引自体は売主も買主も個人であり、個人間での取引になるわけです。

先に自動車の売買と似ていると書きましたが、自動車の場合も、新車はメーカーがディラー経由で個人に販売するのに対し、中古車の場合は個人が中古販売店を通して個人に販売する形になり、売買の構造としてはマンションとあまり変わらないわけです。

また、新車は同じモデルであればどれを買っても基本的には同じであるのに対し、中古車の場合は、もともとの使用者によって程度のいいものもあればボロボロのものもありますし、また中古車市場には様々な年代のモデルが売りに出されるため新車と比べると非常にバリエーションに富んだ車種から選択する事ができます。

これは新築マンションと中古マンションの場合もほとんど同様であり、そういう意味でも、自動車の販売と似ていると言えます。

ともあれ、新築と中古の違いは法人と個人の取引になるか、個人間の取引になるか。中古マンションの購入を考えている方は、まずはその違いを把握しておく必要があります。

中古マンションの価格はバラバラ

たとえば物件の価格ですが、中古マンションを探していて「この条件でこの価格は割高だなぁ」と思うような物件を見かける事はときどきあると思います。

深読みするタイプの方であれば「割高という事は何か隠れた長所とかあるんだろうか?」などと思うかもしれませんが、残念ながらほとんどの場合はそうではありません。

ほとんどの場合は、それは見た目通りの「高すぎる物件」にすぎないのです。

マンションリフォーム3↑中古マンションは売主が自由に価格を決めることが出来る

中古マンションの売主は先に書いた通り「個人」になります。法人であれば周囲の価格等をリサーチし、実際に販売できて利益が出る価格を合理的に算出して販売価格を決めますが、個人の不動産となればその人の最大の財産であるわけで、どうしてもできるだけ高く売りたいと思ってしまいます。

わざわざ自分の大事な財産を二束三文で売りたたきたい人はいないからです。

結果として仲介会社のアドバイスを受けながらも、最初は高めの価格で売りに出すケースが多いのです。

また別の理由として、例えば住宅ローンの残債を払うためにどうしてもこの価格で売らなくてはいけない、などの「売り主の事情でこれ以下の価格で売る事はできない」場合なども高めの価格になる場合があります。

いずれにせよ、あくまでもビジネスライクに価格がつけられる新築マンションと異なり、中古マンションの価格は売主の事情により様々。まさに玉石混交となっているのです。

逆に、売主側の事情によっては、相場よりかなりお買い得になっているマンションというものも存在しています。例えばすぐに現金が必要であり、短期間で売らなくてはいけない、などの場合です。

売主の事情により様々な値段がついているからこそ、そこには条件のいい中古マンションを購入するコツが隠されているわけです。

レインズの存在

中古不動産は不動産仲介会社を通して売買されますが、その売買情報、つまり中古物件情報はレインズ(REINS)という全国の不動産仲介会社が共通してアクセスする物件情報データベースに登録されています。

不動産仲介会社は、そのレインズを通して物件を検索し来店したお客様に物件を紹介しているのです。

つまり、どこの不動産仲介会社であっても、レインズに登録されている中古物件の情報を同じ条件で検索して紹介する事が出来るのです。

ですから、もしあなたが中古物件を探して不動産屋さんを訪ねたとき、そこが例えば三井のリハウスでも住友不動産でも東急不動産であっても、その会社ではお客様からの希望を聞いてレインズから情報を検索して物件を見つける形になるので、どの不動産屋を訪ねても同じ物件を紹介される事になります。

つまり極論すれば、買う側からすればどの不動産屋さんに行っても同じなのです。

それって普段自分が見てるSUMOやアットホームなどの物件情報サイトと何が違うの?そう思われる方もいるかもしれません。

物件情報サイトは、販売の仲介を委託された不動産仲介会社が、家を探している個人に向けて情報を広めるためにサイトに登録するものです。

どのサイトに情報を掲載するか、といったものは不動産仲介会社が決める事になりますし、載せる義務があるわけでもありません。

あくまでも個々のサイトに任意に登録するものなのです。

そのため、各情報サイトによって「こちらには載ってるけどこちらにはない」などのように掲載物件が微妙に違ってくるわけです。

一方で、レインズは不動産仲介会社間の情報共有のために「必ず」登録しなくてはならないものなのです。まとめると

  • 不動産情報サイトは「一般の方向けに」「任意で」登録されるもの
  • レインズは「不動産仲介業者間で」「必ず」登録されるもの

となります。

ですからたとえば「レインズには載っているのに不動産情報サイトには載ってない」という物件も存在する事になります。

良質なマンションを手に入れる唯一の方法

不動産ポータルサイトに全ての物件情報が載っているわけではないとお伝え致しましたが、どのようにすれば希望条件に当てはまる物件を見つけるとが出来るのでしょうか?

コツは「気に入ったマンションを見つけたら、不動産業者に伝えておく」ということです。

中古マンションの面白いポイントは、いつ売物件が出てくるか分からない点です。しかし一度マンションを見学に行くと「このマンションは雰囲気も価格帯も自分向きだな」と思えるようなマンションに出くわします。

そのような場合、案内をしてくれた不動産会社に「このマンションで他の部屋が売りに出た場合、すぐに教えて欲しい」と依頼をしておくのがコツです。

いちいち不動産会社に頼むのがめんどくさい、気が引けるという方は、カウルライブラリーというサービスを使うのが便利です。

カウルライブラリー

このサービスでは、マンション毎に売物件が出た時に通知をしてくれる機能があるため、気に入ったマンションを片っ端から「売出中の部屋を確認」というボタンを押しておけば、新規物件が出るたびにメッセージで通知が来ます(無料の会員登録が必要です)。

いちいち営業マンとやりとりをする必要がないので、気が楽です。

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また希望条件を入力しておけば、電話ではなくメールやメッセージで通知が来るので、不動産ポータルサイトよりもより深い情報を得るのに便利です。

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