マンションジャーナル

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【マンション購入】年収とローン返済額、目安価格まとめ

【マンション購入】年収とローン返済額、目安価格まとめ

マンションは高額な買い物ですから、通常は住宅ローンを組んで購入します。そこで気になるのが、自分の年収でどれくらいローン借り入れが出来るのかでしょう。同じ物件価格でも、頭金の有無や借入期間によって、月々の返済額や最低限必要な年収が異なります。

ということで今回は、マンション価格毎に月々の返済額や、住宅ローンを組む際に目安になる年収を検証してみましょう。

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シミュレーションの概要

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今回は、全期間固定のフラット35を利用したシミュレーションです。フラット35の場合、融資額の目安は400万円以上の年収であれば上限35%ですが、一般的に目安とされている25%の返済率で計算しています。何故なら、いくら借りられるかより、無理せずに返済できることの方が重要だからです。

それと、物件価格に対して融資額が9割以上と、9割以下では金利が違いますから、分かりやすく頭金10%とフルローンの2通りで計算してあります。頭金を10%用意するだけで、返済の支払総額が頭金の額以上に違ってくるので、その数字もしっかり見ておいてください。

注目すべきポイント

物件価格毎の借入時に必要な年収もさることながら、毎月の返済額が無理のない数字かどうかが重要です。年収の数字はクリアしていても、月々の返済額が現実に必要な生活費を圧迫するようだと危険です。

頭金

頭金は多い方が返済は楽になりますが、何かあった時のためにある程度の現金を手元に残しておかないと、いざというときに対処できなくなります。それに、旅行やリクリエーションに使う費用も必要です。

返済期間

返済期間は短いに越したことはありませんが、しかし今の超低金利を考えると35年ローンがお得かもしれません。返済期間の長いローンを組んでおいて、資金に余裕ができた時点で繰り上げ返済をするという方法もあります。できるだけ、不測の事態が起きても対処できる余裕を持って資金計画を立てることが肝要です。

月々の返済額

現時点で賃貸住宅であるなら、返済額の最も具体的な目安は今払っている家賃。住宅という資産を持てば、固定資産税などの賃貸生活では必要なかった経費が発生します。ですので、返済額は今の家賃より若干少ない金額に収まることが理想です。

それと、購入を検討している物件があるエリアの家賃相場。購入を検討している物件と同程度の家賃と返済額を比べてみてください。もし月々の返済額が家賃相場を上回るようなら、買うより借りた方が得ということになります。

長期の生活資金

子供がいる場合は、その成長過程で必要になる教育資金、それに老後の生活設計も視野に入れて、ある程度の貯蓄が可能な範囲で収支を計算することが大切です。現時点でギリギリという収支では、先々に何かしらの不測の事態が生じた時に対処できなくなる可能性があります。

  • フラット35で2016年5月現在の最も低い金利で計算
  • 仲介手数料は、新築分譲のように売り主から直接購入する場合は不要

3,000万円のマンションの住宅ローンと年収・返済額シミュレーション

3000万円

まずは3000万円のマンションから見て行きます。

3000万円のマンションの場合、頭金10%だと300万円分を現金で用意することになります。

表の中の「支払総額」は、頭金10%の場合、2700万円に対する支払い金額の合計です。頭金分の300万円を支払総額に足しても、フルローンの方がかなり高いことがお分かり頂けると思います。

ちなみに、3,000万円を借り入れした場合の諸経費は以下の通りです。

  • 融資手数料 558,900円(融資額の1.863%)
  • 印紙代 20,000円(マンション価格が1,000万円~5,000万円以下の場合)
  • 抵当権設定登記費用 30,000円(借入金額の0.10%)
  • 仲介手数料 972,065円

35年ローンだと、年収450万円代前後でもOK。頭金300万円が用意できれば、400万円前後の年収でも大丈夫ということになりますね。とはいえ、貯金を全部叩いてというのでは危険ですよ。

どちらかというと、年収の額より月々の返済額の方が重要。もし返済額が今の家賃より少なければ、ある程度は余裕を持ってローンを組めます。

4,000万円の家をローンで買った場合のシミュレーション

4000万円

諸経費は以下の通りです。

  • 融資手数料 745,200円(融資額の1.863%)
  • 印紙代 20,000円(マンション価格が1,000万円~5,000万円以下の場合)
  • 抵当権設定登記費用 40,000円(借入金額の0.10%)
  • 仲介手数料 1,296,065 円

物件価格が1,000万円上がると、やはり年収のハードルが高くなりますね。4,000万円のローンを組む為には、最低でも500万円台中盤以上の年収がないと、このクラスのローンを組むのは難しいということです。

仮に年収550万円だとして月額は46万円ほどで、手取りは確実に40万円を切ります。それで返済額が12万円前後になると、現実的に考えるとちょっと厳しい収支になりますね。

5,000万円の住宅ローンと年収・返済額シミュレーション

5000万円

  • 融資手数料 931,500円(融資額の1.863%)
  • 印紙代 20,000円(マンション価格が1,000万円~5,000万円以下の場合)
  • 抵当権設定登記費用 50,000 円(借入金額の0.10%)
  • 仲介手数料  1,620,065円

物件価格が5,000万円になると、現実的には750万円近い年収でないと厳しいかもしれません。頭金10%で35年ローンでは700万円弱の数字になっていますが、月々の返済額を考えると700万円ではちょっと厳しいものがあります。

6,000万円のマンションの住宅ローンと年収・返済額シミュレーション

6000万円

  • 融資手数料 1,117,800 円(融資額の1.863%)
  • 印紙代 60,000円
  • 抵当権設定登記費用 60,000 円(借入金額の0.10%)
  • 仲介手数料 1,944,065 円

都内でも6,000万円を出せば、かなり良いマンションを購入することが出来ます。しかし、その為にはフルローンの場合900万円近い年収が必要ということです。

7,000万円のローンと年収・返済額シミュレーション

7000万円

  • 融資手数料 1,304,100 円(融資額の1.863%)
  • 印紙代 60,000 円
  • 抵当権設定登記費用 70,000円(借入金額の0.10%)
  • 仲介手数料 2,268,065 円

ここまでくると、確実に審査が通る年収は1,000万円超えになります。月々の返済額が20万円超になってきますし、賃貸でもかなりの物件を借りることができる金額です。

8,000万円のローンと年収・返済額シミュレーション

8000万円

  • 融資手数料 1,490,400円(融資額の1.863%)
  • 印紙代 60,000 円
  • 抵当権設定登記費用 80,000 円(借入金額の0.10%)
  • 仲介手数料 2,592,065 円

7,000万円でもそうですが、すでに一般の給与所得者では手が届かないレベル。このクラスになると、住宅ローンなど使わずにキャッシュで購入する人が多くなります。固定資産税もそれなりに高額になりますから、1,200〜1400万円程度の年収がないと、ランニングコストが賄えません。

その他の費用

  • 団体信用生命保険料 → フラット35の場合は残高に応じて減額
  • 抵当権設定登記手数料 → 司法書士の報酬
  • 住宅ローン保証料 → 一括前払方式と金利上乗せ方式のいずれかを選択
  • 火災保険 → 建物の評価額で決めるのが一般的

この他にもランニングコストとして、毎年固定資産税がかかります。マンションであれば管理費や修繕積立金、一戸建てでもメンテナンスなど何かしらの費用が必要になります。住宅という資産を持てば、賃貸では必要なかった経費が発生することを忘れないで下さい。

まとめ

家族構成やライフスタイルによって、毎月の諸経費は人それぞれに異なるでしょう。気に入ったマイホームを手に入れるために、節約するとか何か犠牲に必要があるかもしれません。そういったことを、具体的にイメージしながら数字を見ることが大切です。

あまり無理をすると何かしらの形で生活に綻びが生じ、マイホーム購入を後悔する事態になる可能性があります。そういった事態ことにならないよう、現実的な視点で余裕を持って購入を検討することをおすすめします。

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