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【大損する前に】事故物件について詳しくなろう!

【大損する前に】事故物件について詳しくなろう!

皆さんは『事故物件』という言葉を聞いた事があるでしょうか?

この事故物件という単語、10年以上前であれば、かなり不動産に詳しい人でもなければ知っている人はほとんどいなかったのですが、最近はバラエティ番組などでもちょくちょく取り上げられていて、多くの方が一度や二度は耳にした事があると思います。

しかし、実際の不動産売買における「事故物件」とはどのようなものかをきちんとご存じの方は意外と多くありません。そもそも、たとえばバラエティ番組やネットで「事故物件」が紹介されるときに、そのほとんどは実際は賃貸物件の事を扱っています。

事故物件でよくある話に「自殺があった部屋は、バイトを雇って1週間住んでもらえばそれでもう事故物件じゃなくなる」などという話を聞くことがありますが、これはあくまでも「賃貸物件」特有の話です。

売買される不動産で「誰かが1週間や1か月住んだ」だけで、死亡事故がなかった事になるような事はまずありえません。

では不動産売買における事故物件とは具体的にどのような物件の事を言うのでしょうか?今回は事故物件について説明したいと思います。

まずは、事故物件を説明するために必要不可欠な『瑕疵担保責任』から解説します。

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瑕疵担保責任とは?

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瑕疵担保責任とは何でしょうか?

簡潔に言うと不動産売買において生じる瑕疵(問題)について売主さんが負わなくてはならない責任の事です。

不動産売買が、一般の商品売買と大きく異なる点は、その売主と買主がともに素人である事が往々にしてある事です。

新築のマンションや戸建てであれば、売主は法人であるケースがほとんどですが、中古不動産の売買の場合、その多数を占めるのが一般の方の間での取引です。

「自分が住んでいたマンションを売る」「親戚から相続した家を売る」等、売り主がごく普通の一般人であるケースは非常に多いのです。

そういう意味では、不動産取引は「ヤフオク」と大差ないのです。

違うとすれば間に仲介業者として不動産会社が入る場合が多い事くらいですが、そもそも不動産会社に仲介を依頼する義務はなく、不動産であってもヤフオクのように個人間で取引を行ってもかまわないのです。

しかし、不動産がヤフオクで扱われる商品と大きく異なるのは、その金額の大きさと扱っている物の質にあります。不動産取引には専門知識が必要ですし、その金額も安くても数百万、通常は数千万から億の単位までありえます。

さすがに個人間で取引するのは手に余るため、専門知識をもった仲介業者として世の中の不動産会社が存在するわけです。

さて、不動産を売却するときに、売主さんは「少しでも高く売りたい」と思うのが普通です。そして、高く売ろうと思ったときに売り主さんによっては「金額が安くなりそうな悪い情報を相手に知らせる事」を躊躇する場合もあるでしょう。

しかし、そんな事をしては大変な事になります。

実際に売買された家に実際に住んでみたとき、聞かされていなかった欠陥があったとき、当然ですが購入側はクレームを上げる事になりますし、裁判などになってもおかしくありません。

そこで仲介に入る不動産屋さんは、扱っている物件の問題点を洗い出し取引時に購入者に伝えて納得した上で購入してもらう事にします。

そして、そこで説明された問題点に対しては購入者は納得した上で売買契約を結んだ事になり、それについては後からクレームを上げる事はできなくなります。

逆に言えば、そこで説明されていない、一般的には購入者側の責任ではないような問題が発覚した場合、売り主側がそれについて責任を負う事になります。
それが「瑕疵担保責任」です。
例えば、購入後すぐにトイレが故障した場合。購入者は「トイレがある前提」で購入していますから、売り主側がそれを修理する必要が生じるわけです。

さて、ヤフオクには「ノークレームノーリターンで」と言う形で取引が行われる事が多くあります。

これは「商品に問題があってもクレームも返品も一切お断りします」という「素人取引であるが故の売り主側の責任放棄」をうたったルールなのですが、不動産取引においても「瑕疵担保責任無し」として売買を行う事があります。

これは、例えば「遺産相続で手に入れた親戚の家」などの場合、そもそもその家の事を売主自体がよく知らないときに「瑕疵担保責任を無し」とします。

自分が住んでいたわけでもなくほとんど訪ねた事もないような家であれば、その家やご近所にどんな問題があるかを売主が把握できないため、何かあっても責任を取れないからです。

そういう場合、売主買主双方がその条件を納得する事で売買を行う事になります。

当然ですが、その売買金額は安くなってしまいます。

が、例えばその土地に以前工場があって土壌が汚染されている事が判明した等の理由で後から数千万円もの費用が発生するようなケースも実際に存在しています。

売買後のリスクを回避するためには、多少売買費用が安くなっても「この物件については売り主側が一切瑕疵担保責任を負いません」という形で売買契約を行う事も多いのです。

物理的瑕疵と心理的瑕疵

さて、瑕疵担保責任についてはご理解いただけたかと思いますが、実際にその対象となる「瑕疵」には大きく分けて2種類が存在します。

「物理的瑕疵」と「心理的瑕疵」です。

物理的瑕疵というのはたとえば

  • 雨漏りする個所がある
  • シロアリがいる
  • 耐震性に問題がある
  • 地中障害物が存在する

等の文字通り物理的になんらかの問題がある瑕疵の事です。たとえば、先に書いた「以前は工場があり土地が汚染されている場合」これはその物件の土の問題ですから物理的瑕疵にあたります。

一方「心理的瑕疵」とはどういうものでしょうか。
実はこちらが「事故物件」と大きく関係してくるのですが、たとえば以下のようなものを指します。

  • 過去に当該物件で自殺や殺人事件があった
  • 過去に当該物件で火災や事故が発生した
  • 当該物件周辺の方にトラブルがある
  • 当該物件の近くに嫌悪施設がある

最後の嫌悪施設についてはわかり難いと思いますが、たとえばゴミ焼却センターや火葬場、工場、下水処理場、極端な例で言えば原子力発電所等の家の近所にあると嬉しくない施設の事を指します。
最近の保育所問題の報道において、新規保育所建設に対する住民の反対運動がときどき報道されていますが、そこからわかるように、保育所や幼稚園、小学校、中学校もこの「嫌悪施設」に該当します。

このように「心理的瑕疵」は非常に広範囲で漠然とした範囲のものを含んでいますが、そこに一つの共通点があります。それは「もしその事実を購入前に知っていたらその物件を購入しなかった」という理由になりうるものであるという事です。

そしてここからわかる通り、不動産売買の妨げになりうる理由は無数に存在し、俗に言う「事故物件」というのは、この心理的瑕疵の中のごく一部の物件を指しているにすぎないのです。

事故物件に明確な定義は存在しない

さて、いわゆる「事故物件」とは「心理的瑕疵の一部」である事は先に説明しました。
しかし、この心理的瑕疵、少し考えてみればわかる通り、あくまでも「購入者個人がどう思うか」という個人の主観で決まるものです。

たとえば、「幼稚園が近くにある」という場合、子供が大好きで楽しそうな子供の声が聴こえるのが好きな方からみれば何の問題もない物件です。

しかし、子供が嫌いな人や、夜に仕事ががあり昼は静かでないとこまる人などにとっては幼稚園の存在は大きな問題になります。

このように、問題が客観的に明白な物理的瑕疵と異なり、心理的瑕疵は大変に曖昧なものなのです。
しかし、実際にそれを知らせずに契約した場合、あとで訴訟等の大きな問題になる可能性があります。

そのため、実際の不動産売買においては「心理的瑕疵」に該当しそうなものはすべて告知する必要があるのです。「以前ここで人が自殺した」「殺人事件があった」といういわゆる事故物件もそのルールによって告知されているのです。

しかし、たとえば、中古物件であれば「その家で過去に人が死んだ事がある」物件は実はそれほどめずらしくありません。

ましてや「土地」として考えたとき、関東大震災や東京大空襲などを考えてもわかる通り、過去人が死んだ事がない土地などまず存在しません。
ですから「その家で人が死んだ」ようなケースであっても、どこまでそれを告知するか、となるとそれはもう売買するときの担当者の主観となってしまいます。

それが事故や自殺でなくても、ただ単に「その家で人が死んだ」というだけで嫌がる人も世の中には沢山います。

たとえば売主側の感覚では、「祖父が寿命で死んだ」場合など、特に問題があるように思えませんが、それを問題だと考える人も世の中には沢山いるのです。

そう考えれば、例えばその物件で「2年前に殺人事件があった」のであれば当然それを告知する必要は当然ありますが、例えば10年前や20年前の事件であり、しかもリフォームが行われている場合等、それを告知する必要があるかどうかはケースバイケースとなってきます。

そういうわけで不動産取引における「事故物件」には明確な定義が存在せず、あくまでも仲介に入る不動産屋さんの判断で決まってしまいます。

「過去に人が死んだり事件が発生した物件で、購入希望者にそれを伝えておかないと後で問題になりそうな物件」だと担当者が判断した物件が、いわゆる「事故物件」となるわけです。

そして、先の心理的瑕疵にあげた通り、世の中には「事故物件」とは別の心理的瑕疵を抱えた物件も多く存在しています。

たとえば「過去に殺人事件があった家」と「隣に暴力団事務所がある家」のどちらは嫌か、これは人によって答えが異なるのではないでしょうか。

「隣が怪しい新興宗教の事務所だ」、「すぐ近くに葬儀場がある」「近所に要注意人物が住んでいてトラブルが絶えない」等、そういう例はいくらでも存在します。

まとめ

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最近話題になる事が多い事故物件ですが、他の心理的瑕疵物件と比べると「実はそれほどたいした事がない物件」である場合も多いのです。

たとえば私だったら「数年前に人が死んだだけの物件」より「近所に要注意人物が住んでいてトラブルが絶えない物件」の方が絶対に嫌ですから。

そもそも、予算に余裕があるときには、そのような物件を無理して選ぶ必要はないわけですが、一方で資金に余裕がない場合には、なんらかの「瑕疵」がある物件を選ぶ事により、お買い得な物件を手に入れる事ができる場合があります。

実際にいわゆる事故物件についても、心霊等を気にしない人にとっては「安く住めるおいしい物件」になるわけですから、通常の物件よりも早く決まるケースが多いのです。

なんらかの瑕疵があっても、自分はそれが気にならない物件であれば、その物件はあなたにとって本当にお買い得な掘り出し物になる可能性が多いにあるのです。

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