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仲介か買取か。マンション売却方法の選択基準!

仲介か買取か。マンション売却方法の選択基準!

マンションを売却するとき、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」が真っ先に思い浮かぶかと思います。実際、購入に際して見る物件情報においても、仲介物件が圧倒的な情報量となっています。

一方、仲介以外に「買取」という売却方法があります。相談先が不動産会社である点は同じですが、価格などの条件面や双方の立場に大きな違いがあり、加えて、メリットやデメリットも混在するため、内容をよく把握しないまま決めてしまうと、目的(何のために売却するのか)を果たせない恐れがあります。

そこで今回は、近年取り扱いが増えている「買取」を中心に、仕組みやメリット・デメリットついて解説して行きたいと思います。

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不動産仲介の仕組み

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【仲介のメリット】最も効率的に購入希望者を集めることができる

仲介による売却の場合、マンションの所有者は“売主の立場”になります。一方の不動産会社は“売却依頼を受ける立場”になり、インターネットやチラシ広告などで情報を公開し、購入希望者を探します。

情報を公開することによって、マンションを探している一般個人の方はもちろん、他の不動産会社を通じて買い手を見つけることも可能になるため、効率的に広く希望者を募る売却方法と言えるでしょう。

【仲介のデメリット】時間がかかる

売主の依頼を受けてから情報開示する仲介は、「買主がいない」状態からすべてが始まるため、いつ契約できるのか、いつ売却代金が受取れるのかといった一番知りたいことがわからないまま進んでいくことになります。

売却の目的が買い換えである場合は、買い換え先について、「○月○日までに引渡しおよび代金を支払う」旨を契約書で交わしているため、その期日までに売却代金を受取り、買い換え先の代金を支払わなければ、違約金などのペナルティが発生する恐れがあります。

また、住宅ローンの返済が滞っている方の場合は、早急に売却しないと「差押」に陥る可能性があり、最悪は「競売」処分となる危険性もあることから、一日も早い売却が求められます。

仲介の場合は、売却を依頼してから引渡し(売却代金受取り)までに、2~5ヶ月くらいの期間を要するのが一般的で、買い換えやローン滞納などの“タイムリミット”を抱えている方にとって、仲介はリスクを伴う売却方法であるということになります。

不動産買取の仕組みとメリット

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不動産会社に買主を探してもらう仲介に対して、不動産会社自体が買主となるのが「買取」です。仲介は「買主がいない」状態からスタートしますが、買取は「すでに買主がいる」状態での売却方法になります。

最近では、買取を行う業者が増えてきており、一般的なマンションや一戸建てだけでなく、賃貸アパートやマンションなどの一棟ものの買取も積極的に行われています。

【買取のメリット その1】売却代金の受取り時期が早い

「すでに買主がいる」買取であれば、タイムリミットを抱えている方にとっては、最も安心できる売却方法にということになるでしょう。価格等の条件面について、買主となる不動産会社との交渉がまとまれば、数日後には売買契約を結び、早ければ2~3週間、遅くても2ヵ月ほどで売却代金を受取ることが可能になります。

【買取のメリット その2】面倒な手続きを丸投げできる

不動産の売買では、権利関係や資金の授受などで面倒な手続きが伴いますが、これらの手配は買い取る側の業者がすべて行ってくれます。参考までに、売却の手続きについて記載します。

  • 物件状況の調査および確認(現地調査、近隣調査、行政調査、権利関係の調査など)
  • 売買契約に伴う必要書類等の手配
  • 住宅ローンの残債がある場合、債務完済および抵当権抹消の手配(金融機関、司法書士)
  • 所有権移転登記の手配(司法書士)
  • 売買代金授受の手配

仲介の場合は、買主を見つけることに加えて、これらの手続きを代行してもらう対価として「仲介手数料」という報酬を支払うことになりますが、買取業者に直接売却する場合は業者に対する報酬は必要ありません。なお、仲介業者を通して買取業者に売却する場合は、仲介業者に対する仲介手数料が必要になります。

また、仲介による売却では、建物の不具合箇所や設備の故障があった場合、現況のまま引渡すことを原則としていますが、そのままの状態では買い手が付きにくいため、売主側で費用を負担して補修するのが通例になっています。

一方、買取では補修せずに現状のまま引渡すことが可能です。これは、上記の「現地調査」の時に物件内外の不具合・破損箇所を入念にチェックして補修に掛かる費用を算出し、その補修費用を買取金額から差し引いて清算できるからです。

さらに、業者側としては、儲けのために補修工事を行うのではなく、自社商品のために行う訳ですから、工事費用は原価となり、売主が補修するよりも金額を安く抑えることができます。

他に、シロアリや雨漏りなどの欠陥箇所については、通常、売主側で「瑕疵担保責任」を負わなければなりませんが、買取ではこれを免責とするのがほとんどであり、売主の負担が大きく軽減されます。

【買取のメリットその3】抱えている問題を目立たせない

①住宅ローン滞納、家庭内の事情

住宅ローンを滞納していたり、借金で家計が回らないなどの「債務超過」を理由に売却される方にとっては、その事情を近隣住民に知られることは何より避けたいでしょう。また最近では、夫婦の離婚子供のいじめなどの事情から自宅を売却されるケースも増加しています。

仲介の場合、それらの事情にも細心の注意を払って販売活動を行いますが、幸か不幸か、広く情報が公開されてしまいますので、販売期間中に近隣住民が気付いて、あれこれとウワサになる可能性が考えられます。

一方、買取の場合は、不動産会社と内々に売却手続きを進めるため、近隣住民に知られないまま売却することができます。そのため、売主にとって都合の悪い事情も知られることはありませんし、現地調査や引越しも近隣に知られないよう対応してくれます。

②ワケあり物件

“近隣に知られたくない事情”よりもさらに深刻な事情を抱えるケースもあります。その代表的なケースが、事件・事故・自殺などが起きてしまった「心理的瑕疵物件」です。

このケースは、近隣に知られているため、事情を伏せて売ることはもうできませんので、これはさすがに買取でも無理ではないかと思われるでしょう。しかし、世の中にはそのような“ワケあり物件”を専門に買い取る業者もいるのです。

買取金額が低くなったり、事件の内容次第では買取できないケースもありますが、最後の頼みの綱になってくれるかも知れません。

【買取のメリットその4】冷やかしを回避できる

広く情報公開される仲介では、「見学だけならタダだから見てみよう」とか「他の物件と比較するために見る」というケースも中にはあります。買い手が付くためには内覧が必要ですので、その機会が多ければ決まる可能性は高くなるでしょう。

しかし、見学だけならタダだからとか他との比較のために見るというのは、見る側にとっては“冷やかし”の可能性が高く、売主にとっても「もうムダな内覧は勘弁して欲しい」と思えてくるでしょう。売主が居住中の内覧となれば、相応の準備もありますし、仕事や日常生活にも支障を来たし兼ねません。

このような“冷やかし”を回避できる点も、買取のメリットと言えます。前もって業者と日程を決めてから内覧や調査が行われるため、スケジュールも調整しやすいですし、何より「買い取ることを前提とした内覧」ですので、少なくとも売主にとって“ムダ”と感じることがありません。

買取のデメリット

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買取金額が相場よりかなり低い

さまざまなメリットがある一方で、決定的なデメリットが買取にはあります。それは、買取金額が低いことです。仲介での売却金額を相場だとすると、買取は相場の5割~7割ほどの金額になります。なぜ、そんなに低くなってしまうのか、その理由は買い取る“目的”にあります。

業者が買い取る目的は、その物件にリノベーションを施して再販売し、利益を確保するためです。リノベーションでは、内装や設備などを一新させ、必要に応じて最新鋭の機器も導入するため、相応の費用が掛かります。さらに、業者として一定の利益も確保しなければなりませんし、もし売れ残ってしまったら価格を下げたり、場合によっては赤字を背負うリスクも考慮する必要があります。

数百万から数千万の出資をする業者の立場になって考えると、掛けるコストと万が一のリスクに備える必要があるため、相場と比べて低い買取金額にならざるを得ないのです。

コストがかかる

買い取った物件は業者によって再販売されますが、購入希望者のほとんどは住宅ローンを組むことになります。しかし、築年数が一定水準を超えている中古物件については、長期の住宅ローンが組めないケースがあるのです。

これは、「新耐震基準」というハードルがあるためで、その基準に適合していない物件の場合、銀行は短期のローンしか認めなかったり、貸し出し自体してくれないところもあったりします。

中古住宅の流通促進を掲げる日本政府としては、そのような現状に対応すべく、既存住宅でも指定の検査をパスすれば一定期間の保証を付保できる制度が導入されることになり、これに伴い、制度に適合する物件であれば、銀行が住宅ローン年数を緩和する事としたのです。

リノベーション費用と同様、耐震工事費用や保証導入コストも計上するとなれば、その分だけ価格や利益に影響することとなり、結果として買取金額にシワ寄せがきてしまうことになる訳です。

こんなマンションは買取向き!

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極端な表現ですが、付加価値の高い分譲マンションとは、“グレードアップされた箱”ということができます。最新のマンションには、設備機器、内装材、窓・床などの性能や色調が、従来と比べて格段にグレードアップされており、1住戸ごとに広い専有面積が確保されています。

一方、築年数が30年以上経過しているなど、古いマンションに多いのが、居住者の生活に配慮した間取りや内装になっていなかったり、設備も旧式だったりして、内覧客をガッカリさせてしまうことがあります。このようなマンションですと、普通に仲介で売却するのは難しいと考えられます。

さらに、「汚い」物件も販売が難しくなります。結露で窓枠が腐ってカビだらけだったり、ペットを飼っていたのか、壁紙やふすまがボロボロになっていたりなど、玄関先で内覧を断られるような物件もあります。買い手を探す以上、それなりの掃除・片付けはすべきと思いますが・・・。

このような「年数が古い」「汚い」物件の売却に、買取はうってつけと言えます。共用部分との兼ね合いや電気の容量制限などによって対応できないリノベーションもありますが、内装や仕様を一新すれば、少なくとも“グレードアップ”感を演出することができ、そのまま売り出すよりは買い手が付きやすくなるはずです。

注意点として、買い手が付きやすいマンションの条件に「最寄り駅から近い」ことが挙げられ、郊外でバス便のみというマンションですと買い手が付きにくくなることが予想されるため、買取金額は低いか、買取を拒否されてしまう可能性もあります。

まとめ

「多少時間が掛かっても構わないから高く売却したい」という方の場合は、「仲介」がお勧めと言えますし、「とにかく早く売却したい」とか「人様に見せられないほどボロボロの物件」などの場合は、「買取」も検討すべきでしょう。

売却の目的が「金額重視」なのか。それとも「時間重視」なのか。それがしっかりと認識されていれば、自ずと売却方法は決まることになります。

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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