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アメリカの不動産取引は日本と驚くほど異なる

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アメリカの不動産取引は日本と驚くほど異なる

世界一の先進国「アメリカ」。

そんなアメリカの不動産流通システムはとても合理的です。

今回はそんなアメリカと日本の不動産流通システムを比較しました。

中古住宅がメインのアメリカ市場

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まず知って頂きたいのは、アメリカの中古不動産市場についてです。

日本で最近熱い視線が向けられている中古不動産市場ですが、まだまだ未成熟で、全体の2割弱の人しか中古在宅を購入していません。

しかし、アメリカでは中古物件の取引がなんと8割で、主流になっています。

アメリカと日本では、市場規模もさることながら、新築と中古に対する価値観が違います。

日本では家は「一生もの」という考え方で、一度購入するとそのまま住み続けることが一般的です。

対して、アメリカでは一生に何回も引っ越しをして、一軒の家に住み続けるという文化がないのです。

不動産価格に影響を与えるもの

この価値観の違いは不動産価格にも大きく影響します。

日本では新築時が最も高くその後価格もほぼ確実に下がります。つまり、築年数が不動産価格に大きく影響します。

しかし、アメリカでは築年数が不動産価格に大きく影響する事は少なく、最も重要視されるのは場所です。

もちろん日本でも場所は重要視されますが、築年数も価格を決める上で大きな要素になります。

アメリカでは、場所が良ければ、いくら古い物件でも物件の質にもよりますが、価値は上がっていきます。

このような文化の違いが、流動性の高い中古不動産市場を作っていると考えられます。

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アメリカと日本の仲介手数料の違いとは?

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日本の不動産売買では、仲介手数料は売主、買主双方に3%ずつかかります。

アメリカの不動産売買では売主にだけ仲介手数料が物件の6%の手数料がかかり、それを売主側の仲介業者と買主側の仲介業者が半分ずつ受け取ります。

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ここが日本と違う、アメリカの不動産の仕組み

物件の公開方法とルール

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また日本とアメリカでは、個人が得られる不動産情報が圧倒的に違います。

なぜならアメリカは全米を網羅した超巨大不動産情報サイトがあり、誰でも分け隔てなく閲覧する事が出来るからです。

アメリカでは世に出た売買物件は、すべてこのサイトに掲載しなければ行けないというルールがあるのです。

さらに掲載する情報は、専門資格を有する人が、法律で定められた書式で作られた情報です。

つまり、極めて信頼度が高い情報を誰でも簡単に閲覧する事が出来るのです。

一方日本では、最大の不動産情報サイトは不動産業者専用です。

つまり一般の個人の方は閲覧する事すら出来ないのです。

さらに掲載されている情報もバラつきがあります。

すべての物件が載っている訳ではなく、不動産業者が意図的に情報を掲載しないケースもあります。

個人が得られる情報があまりにも少ないので、不動産業者の言いなりになるしかなく、すべてを鵜呑みにしてしまい、悪い物件を購入してしまったなどといったケースも見られます。

一生にそう何度もない住宅の購入なのに、アメリカの不動産システムに比べると日本の不動産システムは遅れていると感じます。

日本の不動産業者が生んだ「物件の囲い込み」問題とは?

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売り主・買い主の両者を一社の不動産会社が仲介すると、不動産会社は売り主側と買い主側の両方から手数料を受け取る事が出来ます。これを「両手取引」と呼びます。

この「両手取引」自体は正しい取引のあり方です。

しかし問題なのは、売り主と媒介契約を結んでいる不動産仲介会社が、他社から物件照会があっても「すでに他の客と交渉中」などと偽って物件を渡さず、両手取引を狙うケースです。

これが「物件の囲い込み」と呼ばれる行為です。

不動産仲介会社にとっては、売り主の物件がなかなか売れなくても、自社の在庫コストが増えるわけではありません。

それ故、囲い込みで時間をかけてでも、両手仲介による大きな儲けを狙うのです。

一方で割を食うのは、売り主です。他の不動産会社に登録している買主に対して自分の物件が売れたかもしれない機会を逃し、いつまでも売れず、結局、値下げせざるを得ないケースも少なくありません。

囲い込みは発覚にしにくい

この問題深刻なのですが、非常に表面化しづらいという特徴があります。

囲い込みが行われていても売主は気づく術がありません。

他の不動産会社からしても、本当に購入の申し込みが入っているのか、囲い込みをしているのか見極めるのは至難の技です。

だからこそ、売り主はどの不動産会社に売却活動を頼むか、注意が必要です。

>>不動産のプロが徹底サポートしてくれるサービスとは?

不動産業者の仕事内容

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アメリカの場合、物件の購入、あるいは売却するとき、活動するのは実は当事者本人です。

日本のように不動産会社が営業をする事はありません。

まず、インターネットや知り合いを通じて、不動産の購入・売却のサポートをしてもらう「エージェント」を探します。

この「エージェント」は会社ではなく個人です。

「エージェント」は自分のこれまでの実績などを公開しています。

つまり、物件の購入・売却を望む当事者本人がより信頼できる人を探せるといったシステムです。

実はアメリカの不動産会社はより良い「エージェント」を囲うために、より良い環境を整えサポートしているだけにすぎないのです。

一方日本の場合、完全に会社が営業の母体でので、会社の方針に従うといったシステムになっています。

まとめ

アメリカの不動産流通システムは上手く出来ています。

情報は個人でも不動産業者でも閲覧可能ですし、依頼するエージェントも自分で自由に選ぶ事が出来ます。

アメリカと比べると日本の不動産業界はまだまだ不透明なところが多いと考えられます。

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