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【必見】マンション購入時には○○に注目せよ!

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【必見】マンション購入時には○○に注目せよ!

マンションを購入するとき、それが新築であれ中古であれ多くの方は「いつまでも安心して住める長寿命のマンション」が欲しいと思うのではないでしょうか?

仮に自分が住みつづけない場合でも、将来的な転売なども考えれば寿命の長いマンションの方がいいのは当然の事で、マンションの寿命については誰しも気になるところです。

さて、マンションの寿命と聞けば、普通は例えばコンクリートの寿命に代表される単純な物理的命数を想像しがちですが、それ以外にもいろいろな要素が存在し、その一つにマンションの「広さ」と「高さ」があげられます。

今回は、マンションの広さと高さに注目して考えてみましょう。

マンションの寿命は物理的なものだけではない

高度成長期の日本の住宅は海外から「ウサギ小屋」と揶揄されていたのをご存じの方も多いと思います。たとえば1960年代の共同住宅と言えば、子供がいる家族が住むような部屋であってもその面積は40㎡台からせいぜい50㎡台。

当時、そのような部屋では洗濯機は当然家の中には置けずに玄関脇の廊下に設置するのが普通で、中にはお風呂がないような部屋もめずらしくありませんでした。

そのような共同住宅は今も存在していますが、21世紀の今、新しくそこを借りたいと思う人や買いたいと思う人がいるかというと、きわめて難しいと言わざるを得ません。

しかし、その躯体が非常にしっかりしたもので、物理的寿命面で全く問題なく耐震基準面でも問題がないようなマンションであれば例えば2つの部屋を一つにするようなリフォームを行う事で現在でも通用する80㎡級の部屋を持つマンションを入手する事ができます。

「ほら、物理的寿命は大事でしょ」と言いたくなりますが…

しかし、考えてみてください。既存のマンションの壁を壊して新しく一つの部屋にするような大きな工事にどれくらいの費用がかかるでしょうか?しかも、その大規模リフォームの結果として得られるものは「多少部屋は広く新しくなっているものの基本的には築年数の古いマンションにすぎないのです。

とても工事費用に見合うものではありません。
そこまでお金をかけるのであれば、取り壊して新築マンションを建てた方が経済的にはよほどメリットがあります。

つまり、いくら物理的に建物が丈夫であっても他の要素が現代の生活レベルに達していないマンションはその時点で寿命が来ていると言えるのです。

そしてその寿命を決める要素の一つが、今の例であげた「部屋の広さ」になります。そのマンションの部屋さえ広ければ多少生活状況が変わってもリフォーム等で対応する事が可能になり、結果として長寿命のマンションになるのです。

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選ぶべきマンションの広さとは?

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20年先30年先を考えたときに一体どれくらいの広さのマンションを購入すればいいのでしょうか?これに関してはある意味曖昧な回答になってしまいますが「可能な範囲で出来るだけ広い部屋を」と言う事になります。とはいっても、それだけではあんまりですから、何か参考になる数値を上げるとすれば、建設省が推奨しているマンションの居住水準が参考になるかと思います。

建設省では、日本のマンションの広さを91㎡以上にする事を目標としていますから、この「91㎡」という数値が将来を考えたときに安心できるマンションの広さだと言えると思います。

とはいえ、実際問題として現在分譲されている一般的なマンションの広さは「3LDKで75㎡」程度の物件が主流であり91㎡は特に都市部ではかなり難しい数値だと言えるでしょう。何より「部屋の広さ」はそのまま購入価格の上昇にもつながります。いくら広い部屋がいいと言っても購入するのはなかなか大変です。

特に90㎡を超える部屋となると、何しろ物件数が少ないため希少価値があり中古でも価格が下がりづらく、購入するにはかなりハードルが高い物件になってしまいます。

しかし、逆に言えば希少価値があるからこそ将来的にも価値が下がりづらい物件だとも言えるのです。

いずれにせよ、マンション選びで悩んだときには「できるだけ広い部屋にする」というのは重要なポイントの一つだと言えるでしょう。

実際に販売されているマンションの広さはどの程度か?

90㎡を超える部屋は希少価値がある、と書きましたが、実際に販売されているマンションで90㎡を超える部屋はどれくらいの比率なのでしょうか?

具体的なデータで見ると2002年に東京23区で分譲されたマンションのうち90㎡以上の部屋の割合は9%となっています。しかし、これは2002年の話であり、それから10年後の2012年を見るとその割合が3%に激減しています。

その理由としては、2002年から底ばい状態だった地価が2007年のミニバブルによって上がった事、さらにリーマンショック後の地価上昇と建築コストの上昇によりマンション販売価格が上がってしまい広い部屋が分譲しづらくなった事にあります。

また、2002年頃に広い部屋が分譲された物件は湾岸地区のタワーマンションが多かったのですが、その後それらの地区の物件の人気が上昇し販売価格が上がったため広い部屋の分譲が困難になった事も理由としてあげられるでしょう。

いずれにせよ90㎡を超える物件の数はそれほど多くはなく、それだけ希少価値があると言えるのです。

ちなみに、同様の条件で80㎡台の物件の分譲割合を見ると2002年に分譲された物件の12.4%、2012年では6.9%となっています。
90㎡級は難しくてもそれに近い広さの物件は十分に希少価値があると言えます。

マンションの高さ

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マンションの広さと同様に気にすべきポイントとしてあげられるのが「マンションの高さ」です。マンションの高さと言うと「天井高」を想像するかもしれませんが、ここで言っているのは「マンションの階高」の事です。つまり、部屋の下のコンクリートスラブから部屋の上のコンクリートスラブまでの高さです。

この階高に十分な高さがあれば、例えば将来的に床を二重床にするような工事を行う事が可能になります。これはもちろん防音目的としても有効ですし、たとえば「インターネット普及前の物件で新しく配線スペースがない」ような物件であっても、リフォーム時に床を2重にする事で床下に配線を通す事が可能になります。

また、床を2重にすれば床下収納を設ける事も可能です。実際に、筆者が以前住んでいたマンションでは全戸に床下収納が設置されていました。これはかなり珍しい仕様なのですが、マンションによっては実際にそういう物件も存在するという事です。

床ではなく天井方向に着目すれば、余裕のあるスペースを使って天井付近に戸袋などの収納を設置したり中2階のような空間を作る事も可能です。

マンションの階高が十分にあれば、このような柔軟なリフォームを行い将来的な拡張性を確保する事ができるのです。この階高ですが、最低でも3メートル以上ある物件が望ましいところです。

しかし、実際の物件を見ると2.8メートル程度の物件が多く分譲されているため、確認が可能であれば階高にはかならずチェックするようにしてください。

マンションの階高は天井高を見てもわからないので天井高でごまかされないようにしてください。階高が低めの物件でもスラブに直接床や天井を張る事で「天井高2.6mを確保」などと謳う事ができますし、実際にそのように宣伝されて販売されるケースは多く見られます。

室内の天井高だけではなく、あくまでも階高がどれくらいあるかに注意することが大切です。

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