マンションジャーナル

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中古マンションを3割安く購入するテクニックとは?

中古マンションを3割安く購入するテクニックとは?

居住用として中古マンションを探している方の中には、販売説明文中に「オーナーチェンジ」という記載を見た事がいるかと思います。「この値段でこの条件の物件なんてお買い得だけど、オーナーチェンジって何だろう?」そう思われた方もいるかもしれません。

実際「オーナーチェンジ」のマンションの中には通常のマンションの相場より安く売買されているものがあるため、一見するとお買い得に見える物件も多いのです。

しかし、残念ながら一見お買い得に見えるこのオーナーチェンジ物件をあなたが購入しても、すぐにそこに住む事はできません。
なぜならば「オーナーチェンジ」物件とは、現在賃貸に出されている部屋の事でありそこに賃借人がいる状態で売りに出されている物件だからです。

もっとわかりやすく言えば「賃貸の部屋の大家さんだけが交代する」のがオーナーチェンジ物件なのです。

当然ですが、賃貸とはいえ現在の居住者はきちんとした賃貸契約を結んでそこに住んでいる以上、追い出したりする事は出来ず、そのマンションを購入したからといってすぐに自分が住む事はできないのです。

さて、家を住居用として考えている一般の方はあまり意識しないでしょうが、実はマンションの購買目的には「居住用」と「投資用」の2種類があります。そして「居住用」と「投資用」ではマンションを購入する目的自体が違うため、マンションを購入するときの基準も違ってきます。

今回は投資用と居住用のマンション購入の違い、その違いを利用した有利なマンション購入方法について考えてみたいと思います。

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マンション投資は現在人気の投資方法のひとつ

現在分譲販売されているマンションには、2LDKや3LDKなどのファミリータイプのマンションと、主に単身者用のワンルームマンションがあります。そして一般に居住目的でマンションを購入する場合、仮に現在独身であってもワンルームマンションを購入する人はほとんどいません。

その理由は、将来的に家族構成が変化したときにも対応できるように広めの部屋にするという事もありますし、一人であっても部屋が一つでは何かと住みずらいという現実的な理由もあります。

つまり、自分が居住する目的でワンルームマンションを購入する人はほとんどいないのです。

にも拘わらず、マンションにワンルームかそれに近い間取の部屋が存在する理由、それはマンション投資を目的とした購入が考えられているからです。

マンション投資をご存じない方のために簡単に説明すると、マンションを購入しそれを賃貸に出す事で家賃収入を得つつ、不要になれば売却する事で現金化ができる投資方法の事です。
たとえば2400万円の部屋を買い月10万円で貸すことができれば年間の家賃収入は120万円。20年で元が取れる事になります。

もちろん実際にはそう単純ではありませんが、銀行金利がほとんど0%のいま、有利な投資方法の一つとして人気があり実際に不動産市場では投資目的の売買が多く行われています。

投資目的で見るワンルームとファミリータイプのマンションの違い

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ワンルームマンションが投資用なのはわかったけど、そもそもワンルームじゃなくて普通のファミリータイプのマンションを投資用にすればいいんじゃない?と思われる方もいると思います。
世の中には独身ではなく家族で賃貸物件に住んでる方も沢山いるわけで、当然ファミリータイプの部屋であっても賃貸需要はあるはずですから。

しかし、ファミリータイプのマンションは投資用にはあまり好まれません。

その理由は、いくつかあります。

一つは、購入時の資金が多く必要になる事。ワンルームと比べて部屋が大きなファミリータイプの部屋はどうしても価格が高くなります。そうすると購入するための初期投資額が大きくなり、投資としては手を出しづらくなります。たとえば、株式市場で100万円の株と200万円の株、どちらが購入しやすいか、というのと同じ事です。

また、初期の投資金額が大きくてもそれ以上に稼げるのであれば問題ないのですが、実際はその逆なのも問題です。ファミリータイプの部屋の場合、ワンルームとの購入価格差ほどには家賃を高く設定できないため投資としての利回りが低くなるのです。

たとえばワンルームマンションは1500万円で購入した部屋を月10万円で貸す、という事も可能です。一方でファミリータイプのマンションであれば購入に倍近い金額が必要になるにも関わらず家賃を倍に設定する事ができないのです。せいぜい15万円というところではないでしょうか。

つまりワンルームマンションであれば1500万円の予算で月10万円の家賃収入が期待できるわけですが、ファミリータイプのマンションの場合3000万円の予算で月15万円の家賃しか得る事ができないのです。

であれば、同じ予算でワンルームの部屋を2つ買った方がリスク分散などのメリットもあり明らかに有利になります。そのような理由で投資市場では、ファミリータイプのマンションはあまり好まれないのです。

ファミリータイプのマンションは賃貸市場に多数存在していますが、これは投資目的のものではなく、居住目的で購入されたものが何らかの理由により住む必要がなくなり賃貸に出されているような物件が多いのです。

オーナーチェンジ物件とは

マンション投資を行う場合、実際に物件を購入した後、必要に応じリフォームなどを行った後、不動産屋に依頼して借りてくれる人を探してくる必要があります。

実はこれがかなりのリスクになります。

入居者を募集してもすぐに借り手が見つかるとも限らないですし、借り手が見つからなければその間の家賃収入は0、その部屋は資産として完全に遊んでいる状態になります。

そういう意味で人気があるのが最初にあげた「オーナチェンジ物件」です。すでに賃貸入居者がいる状態で「大家としての権利」が売買されるものです。オーナーチェンジ物件であれば、すでに入居者がいるわけですから、マンション購入後すぐに家賃収入が入る事になり、居住者を探す手間や部屋を遊ばせるリスクもなくなります。

そのため投資目的で売買される物件の場合、物件に「賃借人」がいるのは空き家と比べてむしろプラスだと言えます。

投資という観点でファミリータイプのマンション

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ワンルームマンションと異なりファミリータイプのマンションを購入する方の大半は投資目的ではなく居住用、つまり実需によるものです。自分で住む事ができないオーナーチェンジ物件は多くの方にとって購入対象になりません。

一方、投資目的で購入する人から見ればファミリータイプの物件は、ワンルームと比べて割高で投資効率が悪いためなかなか購入対象になりません。つまり、ファミリータイプのマンションをオーナーチェンジ物件として売る場合には購入希望者が少なくなるため、通常の同等物件より価格を安くする必要があるのです。

冒頭、オーナーチェンジ物件には一見してお買い得な条件で売られている物件が見つかる事がある、と書きましたが、それはこの「通常より安く販売しないと売れない」事情によるものです。一般に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は、通常の空き室物件より2~3割安い価格になっていると言われています。

しかし、これを逆に考えてみてください。賃借人が住んでいて安定的な家賃収入が入る物件が相場の2~3割安く購入できるのです。一般にファミリータイプの物件の平均的な賃借人回転年数は5~6年と言われています。数年後もし賃借人が出て行った場合には、その部屋は「通常の空き家」になります。

つまり「普通のマンション」として販売する事が可能になるのです。当然、購入時のディスカウントされた価格ではなくマンション本来の相場での売買が可能になります。

また、自分で住んでもいいような物件であれば、販売せずにそもそも自分で住むという事も考えられます。その場合であっても、もともとがディスカウントでお買い得に購入した物件ですから損をする事もありません。

そう考えると、一般に不人気な「オーナーチェンジのファミリータイプマンション」もお買い得だと考える事ができます。

一点だけ注意する事としては、居住用でないマンションの購入には通常の住宅ローンは使えないという事です。投資用マンションの購入には不動産投資ローンを組むことになります。

不動産投資ローンは、通常の住宅ローンと比較して審査が厳しく金利も高めになっているため、住宅ローンを組むようなつもりでいると審査が通らず購入できない場合もある事にご注意ください。

もちろん現金で購入できる方であれば何の問題もありません。

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