マンションジャーナル

マンションジャーナル

不動産投資を考えている方必見!マイナス金利の与える凄まじい影響とは?

マンションジャーナル最新記事

More
不動産投資を考えている方必見!マイナス金利の与える凄まじい影響とは?

日銀のマイナス金利政策の影響を受けて、個人の不動産投資が活発化しているようです。これは想定通りの展開で、起こるべきして起きた現象。まずは、国内REITへの資金流入が1月下旬頃から加速し始めました。

しかし、一気に資金が流れると価格が高騰するのが市場原理。そのため、国内REITの利回りが年3.3%に低下しました。

一方、海外REITの平均利回りは4.4%と高いので、個人投資家の目は海外に流れ始めたのです。その結果、2016年1月から4月に海外REITへの流入額が9,017億円に達しているとのこと。5月に入っても流入が続いており、年間で2兆円を超える可能性もあるようですね。

>>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

ところでREITって何?

REITとは、投資家から集めた資金でマンションやオフィスビルなどの商業施設を購入し、その賃料や売却益を投資家に分配する不動産専門の投資信託のこと。元はアメリカ生まれのファンドで、「Real Estate Investment Trust」の略。日本ではJAPANのJを頭につけてJ-REITと呼ばれています。

マンションの個人投資のように自分で物件をチョイスして購入する必要がなく、プロの運用会社が投資物件の売買や賃貸で利益を出して分配する仕組みですから煩わしさがありません。

それと複数の物件に投資するので、リスクが分散されるのがメリットですね。

ということで、REITはミドルリスク、ミドルリターンの投資といえます。

しかし不動産を直接購入するわけではないので、現物投資のように資産を持つという満足感や、利回りの良い物件を探し当てるといった醍醐味は味わえません。

大手デベロッパーの動き

3387498ffd4e63fdbafaed7a4adcf506_s

海外REITへ資金が流れる中、国内の不動産、住宅の大手も個人投資家のマネーを取り込む動きを活発化させているようです。

三菱地所は都内中心部の千代田区、港区、品川区などで投資用ワンルームマンションの開発を始めています。一戸あたりの面積は25㎡程度で、価格は3千万円から4千万円といったところ。

対象となる顧客は、資産運用や相続税対策としてキャッシュで購入する層です。要は、手元にあるお金の運用先を探している人向けということですね。

都心部の新築マンションでは利回りが低いので、いくら低金利とはいえローンを利用したのでは採算が取れません。ですから、今流行のサラリーマンがローンを組んでマンションを購入するタイプの投資物件ではないということです。

住宅メーカーの大手である住友林業は、東京や大阪などの大都市圏で立地条件の良い土地を所有する地主を対象に賃貸アパートを勧める戦略。

資産があっても、マイナス金利下では有利な資産運用は難しくなる一方。しかし大都市件の好立地ということであれば、少々賃料が高くても需要は見込めます。

それに今なら低金利で借入ができるので、地主さんへの訴求力はあるでしょう。

この事業形態は用地を購入して開発するパターではないので、土地が高騰することはないし住友林業としてもリスクも小さくて済みます。

そして土地の所有者は、住友林業のノウハウやブランド力を利用して資産活用できるというメリットがあります。

まとめ

マイナス金利によって不動産市場が活発になることは専門家でなくても予測できたことですが、問題は市場動向の先行きです。

あまり加熱し過ぎると、先々に不動産価格が大きく下落する可能性がありますからね。不動産投資をするのなら、これまで以上に慎重に、出口戦略を立てる必要があります。

【永久保存】殿堂入り人気記事

Return Top