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緑豊かな駒沢に佇むリノベーション前の低層マンションをご紹介!

緑豊かな駒沢に佇むリノベーション前の低層マンションをご紹介!

最近は、リノベーション済みのマンションが多くなってきています。それはそれで、手間なしで新築同様の物件が手に入るので重宝されています。でも、それでは間取りや内装、設備等に買主の意向を反映させることができませんよね。

自分のライフスタイル合わせてリノベーションするなら、手付かずの中古マンションでなければならない。そこで今回は人気の田園都市線で、リノベーション前に売りに出されている物件をご案内しましょう。

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ノトス目黒東が丘

ノトス目黒東が丘 ノトス目黒東が丘1

  • 目黒区東が丘1丁目32−8
  • 東急田園都市線「駒沢大学」駅 徒歩9分
  • 物件価格   5,280 万円
  • 平米単価   70.9 万円
  • 坪単価             233.9 万円
  • 築26 年   (1990)
  • RC造地上4 階建
  • 総戸数      15戸

幹線道路から奥に入った戸建てやマンションの建ち並ぶ閑静な住宅街の中に位置し、植樹が配された緑道沿いに佇むペットと暮らせる低層マンションです。

スーパーやコンビニ、医療機関、そして保育園や幼稚園、小中学校などの生活関連施設が徒歩圏内に整った暮らしやすい環境です。

  • 管理体制:一部委託通勤
  • セキュリティ:オートロック+TVモニタ付きインターフォン
  • スーパー:サミットストア野沢龍雲寺店 徒歩8分
  •      マルエツ真中店 徒歩10分
  •      成城石井柿の木坂店 徒歩10分
  • コンビニ:セブンイレブン目黒東が丘2丁目店 徒歩8分
  •      セブンイレブン世田谷野沢2丁目店 徒歩8分
  •      ファミリーマート東京医療センター店 徒歩10分
  • ドラッグストア:セイジョー駒沢大学駅前店 徒歩9分
  •         トモズ駒沢駅前店 徒歩11分
  • ショッピングセンター:コルモピア野沢店 徒歩6分
  • 医療機関:東京医療センター 徒歩6分
  •      平和協会駒沢病院 徒歩13分
  •      東が丘クリニック 徒歩5分
  •      日向歯科医院 徒歩6分
  •      駒沢公園動物病院 徒歩12分
  • 保育園:駒沢保育園:徒歩8分
  •     東が丘保育園 徒歩8分
  • 幼稚園:アゼィリア幼稚園 徒歩10分
  • 小学校:目黒区立東根小学校 徒歩5分
  • 中学校:目黒区立第十中学校 徒歩10分
  • 公園:東根公園 徒歩2分
  •    駒沢オリンピック公園 徒歩12分
  •    衾町公園 徒歩12分
  • 対象住戸2 階部分
  • 専有面積   74.48 ㎡
  • テラス面積     4.48 ㎡
  • 専用庭面積     28.68 ㎡ (使用料900 円/月)
  • 間取り      2LDK      南西向き
  • 管理費/月               21,200    円
  • 修繕積立金/月         18,470    円

 

頭金と借入期間毎の年収目安 (フラット35 金利1.08%で試算)

  • 物件価格    5,280 万円
  • リノベ費用     800万円
  • 総予算       6,080 万円

諸経費

  • 管理費     21,200 円/月
  • 修繕積立金  18,470 円/月
  • CATV利用料    216 円/月
  • 組合費         2,800 円/月
  • 月々の諸経費計 42,686 円/月

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リノベーションを前提にした物件ですから、リノベ費用を800万円と仮定して物件価格に上乗せしたシミュレーションにしてあります。

物件価格とリノベ費用を合算する必要があるので、資金的に余裕がない限り頭金はそれほど多くできないでしょう。もし資金に余裕があるなら、リノベ費用を現金で決済してローンの借入額を少なくした方が、審査が通りやすいし後々の返済も楽になります。

頭金1,000万円で考えると、実質的には800万円のリノベ費用を現金で払って残りの200万円を頭金にするのと同じことになります。その場合は35年ローンでも月々の支出が約19万円ですから、年収が800万円程度ないと厳しいでしょう。

この物件は諸経費が少々お高くなりますので、ローンの返済額はなるべく低く抑えるのがポイントです。なので、リノベ費用と頭金を最低でも1,000万円くらい用意してローン資金計画を立てるのがベターということになりますね。

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その他の費用

  • 団体信用生命保険料  ※フラット35の場合は残高に応じて減額
  • 住宅ローン保証料 ※一括前払方式と金利上乗せ方式
  • 火災保険 ※建物の評価額で決めるのが一般的

>>>ノトス目黒東が丘の詳細はこちら

まとめ

リフォーム&リノベ済みであれば、物件価格だけで判断できます。しかし、リノベ前提で現状の物件購入となると、資金計画は単純ではありません。ある意味、注文住宅と同じでついつい当初の予算をオーバーしがち。あれもこれもと希望をを言えばきりがないので、あまりこだわり過ぎるのは禁物ですよ。

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著者について

マンションジャーナル編集部TAKAHASHI
不動産ライター。元不動産会社勤務。長年の業界経験を生かし、かしこいマンションの選び方から不動産投資、住宅ローンなど幅広いテーマで執筆中です。

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