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大激動!これから不動産市場はどうなってしまうのか?

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大激動!これから不動産市場はどうなってしまうのか?

東京都心部では、大手町・丸の内・有楽町、虎ノ門・六本木、そして渋谷の各エリアで大規模な再開発プロジェクトが進行中。そして2020年の東京五輪に向けて、湾岸エリアでも建設ラッシュが続いています。五輪・パラリンピック終了後は、選手村の宿泊施設を住宅棟として活用する計画もあります。

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こういった動きを見ると、東京の不動産は活況を呈しているように見えますよね。しかし、それらのプロジェクトが一段落した後はどうなるのでしょう。東京五輪までは何となく景気の良い光景が目に浮かびますが、その後どうなるかは専門家でも意見の異なるところ。

個人投資家や都内で居住用マンションの購入を検討している方にとっては、東京五輪終了後における不動産市場の動向は気になることでしょう。ユーザーだけではなく、不動産の業界人でさえ先行きの不透明さに危惧を抱いているのです。

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新築分譲マーケットの限界

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ここ数年、空前のマンションブームが続いています。特に都内の一等地に建設された新築マンションの価格は高騰し、首都圏の平均価格を押し上げる結果になりました。しかし実際は供給数や成約数は伸び悩み、減少しつつあるのが現状なのです。

そしてその一方的で中古アパートなどの空き家が増え、スラム化が危惧される物件もあります。何しろパイの大きさが限られているのですから、新たにマンションを建設して分譲すれば、中古の空き家が増える現象が起きても不思議ではありません。

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そして、売れ筋のマンションを建設するには好立地の用地が必要ですが、かといって無尽蔵にそういった土地あるわけではありません。必然的に用地不足となり、競争原理で価格が上昇して入手が難しくなってきました。それに、高騰した用地価格を販売価格に転嫁するのも限界があります。

渋谷区では2013年1〜3月に平均分譲された新築マンション価格は5559万円でしたが、2016年1〜3月の平均はなんと2倍以上の1億1905万円。同じ様に、港区は8444万円から1億5001万円、中央区は5094万円から8234万円へ上昇と、凄まじい値上がりを見せています。

つまり、如何に大資本のデベロッパーとはいえ、新築マンションを建設して分譲し続けるのは難しくなってきているということです。では、大手デベロッパーは一体何処に向かって舵を切ろうとしているのでしょう。

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築年の古いマンションの建て替え事業への取り組みもあるようですが、余程の好立地で容積率に余裕がなければ対象になりません。ですので、採算がとれる物件は限られており、その上管理組合や役所との交渉などで時間と手間がかかります。ですから、決して旨味のあるビジネスとはいえませんね。

またリノベーション事業への参入を模索しているデベロッパーもありますが、大企業の大所帯を支えるだけの事業規模にはならないでしょう。大手が手掛けると価格は抑えられますが、どうしても画一化され設計の自由度や個性が犠牲になりがちです。そもそもリノベーションは個性や独自性を重視する傾向があるので、小回りの効く中小事業者の方が有利な点もが多いですから。

一気にデベロッパーによる新規分譲がなくなることはないでしょうが、供給数の続伸はすでに終息し次の展開を模索する時期にきているのは確かです。そういう意味では、大手デベロッパーが何処に活路を見出すかが不動産業界の未来予想図に大きな影響を及ぼすことになりますね。

高齢化のトレンドとシルバーマーケットのニーズ把握

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団塊世代の高齢化が進み、日本の社会は医療・年金・住宅などの分野で様々な課題を抱えています。そして少子化に伴う人口減は、不動産業界にとっても深刻な問題です。人口が減るということは、すなわちマーケットのパイが小さくなることを意味しますから。

しかし一方で、シルバー世代は不動産業界においても大きなマーケットとして無視できない存在になっています。さりながら、住宅の供給側がシルバー層のニーズに応えているかというと、その点については大いに疑問のあるところ。

シルバー層は裾野が広く、経済面や健康面、そして価値観など様々。それを高齢者として一括りにして、通常の住宅とは別メニューで対応している感があります。つまり不動産業界は、大きなマーケットであるシルバー層の多様なニーズを今ひとつ拾いきれていないということですね。

例えば近年注目されている、リバースモーゲージ。これは自宅に住み続けながら家を担保にして老後の資金を調達できるシステムなのですが、様々な制約があり今のところ対象になるのは一戸建てだけ。

その理由は中古住宅市場が未熟であることに加え、日本特有の根強い土地信仰による家屋には価値が無いという考え方があるからのようです。

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豊富な金融資産を持っている高齢者には多くの選択肢がありますが、しかしそれがあるのはごく一部の人達でしかありません。現時点でのリバースモーゲージでは、ある程度の評価額が期待できる土地付きの住宅でなければ利用できないのが現状なのです。

この点一つとっても、中古住宅市場の成熟が不可欠ということが見えてきます。なので、如何にして中古住宅に価値を見出し、それを商品化していくかが不動産業界の大きな課題となるでしょう。そしてそれは、シルバーマーケットのニーズを丁寧に拾い上げて把握することと同時に進める必要があります。

不動産取引の形態におけるトレンド

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東京五輪後に不動産価格が下がるか上がるか、そういった話題は頻繁に見聞きします。もちろん、それも重要な事ではありますが、実はそれとは別な次元で不動産市場、そして業界自体が大きな曲がり角にきているのです。

不動産業者の大きな収入源は、仲介手数料。ご存じの方も多いでしょうが、仲介手数料のマックスは売買価格の3%+6万円+消費税と法律で定められています。そして仲介手数料は、売主と買主の両方から受け取ることができます。

仮に物件価格が1億円の不動産取引が成立すれば、仲介業者は300万円+6万円の手数料を受け取れるということです。更に売り主と買い主を自社で見つければ、双方からダブルで手数料を受け取れるわけですね。

しかしこの数字はあくまでも上限であって、それ以下もしくはゼロであっても法律上何ら問題はありません。そこで近年では、買主からの仲介手数料はゼロという不動産会社のチラホラ現れてきました。

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中には「カウル」のように会員になって一定の会費を支払えば、仲介手数料無料というサービスも出てきました。何しろ不動産は金額が大きいですから、ユーザーにとって仲介手数料がゼロというのは大きな魅力になります。

このトレンドの先に何があるかというと、仲介手数料がなくても利益を出せる顧客満足度の高いサービスの開発と充実です。そのためには、シルバーを含めた様々な層のマーケットのニーズをいち早く把握し、それに応えるための発想力と行動力が必須になるでしょう。

まとめ

今やIT技術の進歩は眼を見張るものがあり、ITは重要な社会インフラになっています。その中で、不動産業界はIT化が遅れている業界の一つと言えるでしょう。そして、今のシルバー世代は現役の頃からITに慣れ親しんでいる人が多い。

そうであるなら、いち早くITを取り入れ、シルバー像を含めた多様なマーケット層に対してきめ細かいサービスを提供する企業が一歩先を進めるチャンスがあるということになりますね。そのために優先すべきは情報の発信ではなく、丹念なマーケットニーズの収拾ではないでしょうか。

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