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海外不動産投資は本当に儲かるのか?

海外不動産投資は本当に儲かるのか?

国内では少子高齢化が進み、2020年のオリンピック後日本の景気や地価がどうなるかという不安感から海外不動産への注目が高まっています。これからの不動産投資、やはり海外に目を向ける方が確実なのでしょうか?

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海外不動産が注目されるわけ

一流の住まい
少子高齢化の日本と比べ、インドネシアやマレーシア、フィリピンなど東南アジアを中心としたアジアの新興国は今、まるで戦後日本の高度経済成長期のような経済発展期を迎え、人口は増加し、都市への人口の流入が続いています。その勢いに乗るようにアメリカを中心とする先進国の不動産会社も大型の投資をこのエリアで行っており、日本の機関投資家もこの地域を中心とした海外不動産への投資に注目をしています。

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ネットで「海外不動産」と検索してみるとわかるように、国内でも初心者対象の個人投資家向けの海外不動産セミナーが盛んで、個人の海外不動産投資がいかに関心を呼んでいるかがわかります。

安定的な成長が望める新興国で将来的に値上がりの見込める優良物件を購入すれば、管理コストや売却時の税金を考慮しても、国内不動産とは比べものにならない大きな利益が得られる可能性があるからです。

海外ということで手続きなど面倒なことが多い部分は、海外不動産投資会社を通すことでなんとかなりそうですし、各投資会社では上述の初心者セミナーの他、海外不動産視察ツアーなども行って優良物件の紹介を行っています。

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国によっては不動産投資をすることで現地の永住ビザを取得でき、老後のリタイア生活の拠点を海外に移し、安い生活費で贅沢に暮らすことも夢ではありません。また、国内だけでなく国外でも投資を行うことでリスクが分散できるというメリットもあります

しかし、海外不動産投資については、気を付けなければならない注意点もいくつか考えられます.

海外不動産投資の注意点

1)為替リスク

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為替の変動によって外貨による資産を円ベースに置き換えた際に価値の変化が起きる可能性があります。もちろん、安定して経済発展を続ける新興国であれば為替が上昇していくので、売却時に円安になっている可能性が高く、為替“チャンス”もありますが、同時にこの為替リスクも想定しておく必要があります。

2)カントリーリスク

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投資先として注目の集まる新興国の中にはミャンマーなど軍事政権から民主化されたばかりの国もあり、政治情勢がこのまま安定するのか見極める必要があります。

また、選挙で政権が変わることで、状況がガラッと変わる可能性もあります。

東南アジアの不動産投資の人気国のひとつであるフィリピンでは、大統領選挙が実施され過激発言でフィリピンのトランプと呼ばれる候補者が有力と言われています。同じく東南アジアのタイでは、2013年の反政府デモや2014年の軍事クーデターが記憶に新しいところです。

テロや自然災害のリスクについても、自分の国でない分疎くなりがちですので、しっかり情勢判断をする必要があります。

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また法律も日本とは全く違うことも理解しておく必要がありますし、急な変更も覚悟しておく必要があります。

例えば、日本人のリタイア後の海外生活候補地として10年連続人気NO.1のマレーシアでは、2014年1月からマレーシア全土において外国人が取得可能な不動産最低価格をこれまでの50万リンギット(RM)から2倍の100万RMに引き上げました。このような発表が突然行われることも珍しくなく、不動産取得に向けて慎重に練っていた計画の変更を余儀なくされることもあるのです。

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制度が突然変わって、国外への資金持ち出しの限度額が引き下げられ、折角利益を得ても日本に持ち帰れなくなるという可能性だってあります。

これらのリスクも覚悟の上で投資先を選ぶということも大切です。

3)リスクを減らそうとすると思わぬ費用がかかる

depression-1250870_1280その国に土地勘がなかったため、不人気エリアの物件や割高な物件を購入してしまうリスクもあります。日本でも建築に対する安全神話が崩れている昨今、海外で施工不良物件をつかまされないとは限りません。これらの不安要素を解消するためには、現地でのサポートをしっかり受ける必要がありますが、手厚いサポートを望めばその分費用がかかってしまいます。

海外不動産投資を成功させる鍵

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現地もよく知らないまま、セミナーの情報と1度か2度の視察ツアーで勧められた物件に投資を行うのはあまりにもリスクが高すぎます。

  • 何度も旅行でその国へ行き気に入った国であること。不動産購入も投資というよりも、自分で住んでみたい気持ちが強い。
  • 取引先がその国にあり、何度も出張で訪れており、現地に信頼できる友人もいること。

このように何らかの伝手や土地勘がある国を投資先に選ぶことが大切でしょう。

今注目は実は国内不動産?

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リーマンショックで日本から撤退した海外マネーが、今再び日本に注目をし、日本への不動産投資に力を入れています。そこに中国などの新興国からの投資も加わって東京の不動産、特に都心のタワーマンションなど有良物件は大変人気になっていると言われています。

2015年12月に発表された「不動産の新しい動向アジア太平洋2016年ランキング」では、東京が不動産投資と開発投資の見通しランキングで前年に続いて首位となりました。

まとめ

海外から東京へ向けられる熱い視線はオリンピック効果もあり加熱する方向で、その中で日本から逆に海外不動産へ個人投資をするメリットがどのくらいあるのか、まずはしっかり考えてみる必要があるでしょう。

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