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「田の字型」マンションは住みにくい?間取りに隠された秘密とは

「田の字型」マンションは住みにくい?間取りに隠された秘密とは

マンションの間取りと聞いてほとんどの方が思いつくのは以下のような感じのお部屋ではないでしょうか。

玄関を入ると目の前にはリビングに向かってまっすぐに走る廊下。左右には寝室や個室に使われそうな小振りの洋室が一つずつあります。

廊下をすすむとトイレとお風呂があり、そこを抜けるとリビングの入り口側にキッチン。そして目の前には大きなリビングがあり明るい窓からはベランダが見える…

文章でイメージを描いてみましたが、マンションの間取りと言うと誰しもこのような想像するのではないでしょうか。

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それも当然の話で、現在販売されているマンションの間取りの多くは実際にそうなっているのです。

聞いた事がある方もいらっしゃるかと思いますが、このようなマンションの間取りは「田の字プラン」と呼ばれています。

長方形の部屋を「田の字」のように仕切っているからそう呼ばれているのですが、さてみなさんは、なぜほとんどのマンションの間取りが「田の字プラン」になっているかをご存じでしょうか?

一戸建てはそれぞれの家で間取りが大きく異なるように、マンションの間取りも本来はいろいろな種類のものがあって当然なのですが、実際に販売されているマンションの間取りを見るとそのほとんどが「田の字プラン」のものばかり。

多くのマンションで同じような間取りが採用されているという事は、当然この「田の字プラン」には何らかのメリットがあるはずです。

今回は、多くのマンションで採用されている「田の字プラン」について考えてみましょう。

田の字プランは住みやすいのか?

ほとんどのマンションの間取りが「田の字プラン」になっているため、私達はこの間取りに慣れすぎていて「マンションの間取りというのはこういうものだ」という固定概念をもっています。

そのため、このような間取りの部屋に実際に住んだときにも大きな疑問や不満を抱くことはほとんどありません。

しかし、冷静に間取りを見てみるとこの間取りは極めて不自然な構造をしています。

マンションの共用外廊下側に面した洋室は、一般には寝室や個室に使われる事になりますが、そもそも最もプライベートなはずのそれらの部屋がもっとも玄関側に存在するのは家の間取りとしてはどうなんでしょうか?

さらに、設計にもよりますが、これらの部屋は廊下側に面しているため、日常的に窓を開ける事が出来ない事も多く、住環境として優れているとは言えません。

また、それらの部屋からお風呂やトイレに行こうとすると玄関からまっすぐ伸びた廊下を必ず通る必要があります。リビングからも丸見えです。

マンションにおける居住空間のプラベート性

あなたが多感な女子高校生だったとしましょう。

たとえばリビングに父親の客が訪ねてきているときなど、トイレやお風呂に行くだけでも姿を見られる可能性がありどうしても気がひけるはずです。

家の間取りを決めるときには「PP分離」(家族(プライベート)スペースと来客用(パブリック)スペースを分ける事)について考える事が基本です。

実際にそのような配慮が行われた間取りであれば来客中であっても家族は気がねなくトイレなどに行けるのですが、残念ながらマンションの「田の字プラン」はそのPP分離が最初から放棄されているのです。

また、将来リフォームする事を考えても、中央にドンと廊下が存在するため、2つの洋室をまとめたりする柔軟なリフォームを行う事が難しくなります。

そう考えてみると、このような間取りが実際に住みやすいかというと首をかしげざるを得ません。

田の字プランが間取りとして不十分である事は、実際にハイグレードなマンションでは「田の字プラン」があまり採用されていない事からも明らかです。

ではなぜ、そのあまり住みやすいとは言えない「田の字プラン」が今のマンションの間取りの基本となっているのでしょうか?

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田の字プランの歴史

「田の字プラン」が日本のマンションで広く採用されたのには、当然ですが理由があります。

1970年代初めの事、「一億総不動産屋時代」と言われた列島改造ブームに合わせて第3次マンションブームが起きました。

日本ではこの頃からマンションが一般の方に広く普及していく事になります。

そして、マンションが広く普及していくにつれ、実際にマンションを購入して住んだ人達からのクレームが大量に発生してきたのです。

当時はまだ今のようにマンション建築技術も発達しておらず、いろいろなデベロッパーが独自設計により多種多様なマンションを建築していました。

その質は玉石混交であり、実際に多くの欠陥マンションが建てられそれが問題視されたのです。

長谷工コーポレーションの革新

さて長谷工コーポレーションという会社があります。

「マンションの事なら長谷工」というテレビCMでご存じの方もいるかと思いますが、このCMには嘘はなく、実際に日本でもっとも多くマンションを建築してきたのが長谷工コーポレーションであり、そのマンション供給数はほかのゼネコンと比較しても突出しています。

この長谷工コーポレーション、当時は長谷川工務店という名前でしたが、増加するマンション需要に対応するため、1973年頃からマンションの標準設計システムの開発をはじめます。

「コンパス」と呼ばれたそのシステムの内容ですが、当時の同社の社内報には「同一タイプに集約できるマンションプランを標準化し、その標準化されたユニットの組み合わせにより企画設計施工する事により、良質で低廉なマンションを供給するシステム」だと紹介されています。

要するに、これからのマンション需要増加に備えて、できるだけ合理的で低価格で質のよいマンションを造るためのシステムを研究開発したわけです。

設計を標準化する事により資材を共通化でき全体のコストダウンを測りつつ、その質も担保して欠陥マンションを防ぐ事ができるようにしたのです。

出来るだけ無駄を無くしたマンション設計

たとえばマンションを建てる際に、できる限り効率よく専有部分を増やして無駄なく部屋を作る事で、一戸当たりの販売価格を下げる事が可能になります。

同じ土地に建った同じ大きさのマンションであっても、分譲戸数が50戸の場合と60戸の場合では、どちらが安く分譲できるかは誰にでもわかりますよね。

仮に建築総コストが12億円のマンションであれば、50戸の場合の一戸当たりコストは2400万円、一方60戸であればコストは2000万円となり、同じ規模であっても部屋数を増やした方が安く販売できる事がわかります。

水回りへの配慮

またマンションでトラブルの元になりやすい水回りはマンションの中央部に集約し、それにより建築とメンテナンスを容易にして水周りのトラブルを減らすようにしました。

このように、複数のマンション間に共通した仕様を設ける事により、安く合理的にマンションを建築できるようにするシステムを長谷工は開発したのです。

この画期的なシステムを開発した長谷工のマンションは業界内でも評判になり、多くの会社から仕事が入るようになりました。そのため長谷工グループのマンション建築数が今のように業界内で突出する事になったのです。

そして、評判がいいシステムは当然のように他社がマネする事になります。

他の会社も長谷工が作るようなマンションを作るようになっていき、結果的にこの長谷工が開発したマンションの間取り設計方式が、業界内標準のようになっていったのです。

その結果が今の「田の字プラン」の氾濫です。

田の字間取りの特徴

「田の字プラン」のメリットは、以下のようなものになります。

  • マンションの共用外廊下を通路とし、すべての住戸がそこに面するように作る。そのため階段やエレベーターの設置個数を最小限に抑える事ができる。
  • 羊羹を切ったように効率的な部屋割を行う事ができるため、販売個数を最大限増やす事ができる。
  • 水回りを部屋の中央に集約する事で、コストダウンがはかれ、メンテナンス性があがる。
  • 個室が基本的にすべて外部に面するため自然の採光が取り入れやすく換気も行いやすい。

一方で、これは以下のようなデメリットを生みます。

  • 同フロアの住民はすべて共通の廊下、エレベーターを使用するためプライバシーが保ちづらい。
  • 間取りに制限があるため理想的な間取りが行えない。
  • 水回りに柔軟性を欠くためリフォームに制限が発生する。
  • 自然採光が取り入れられる…とはいえ、マンションの共用外廊下側に面した窓は事実上開放不可能である。

つまり簡単に言えば「マンションを売る側にはメリットがあり、住む側にはメリットが乏しい」間取り、それが「田の字プラン」です。

住む側にとってはデメリットばかりじゃないか…そう思うかもしれませんが、それは違います。「田の字プラン」にはマンション購入者から見て大きなメリットが2つあるのです。

ひとつは、販売価格が安くなることです。

「田の字プラン」であれば同規模で同程度の専有面積のマンションをより安価に購入する事ができます。別の言い方をすれば、同じ予算でより広い部屋を手に入れる事ができるのです。

もうひとつは、販売価格だけではなく維持管理コストも安く済む事です。

水回りが集約されておりメンテナンス性が高いという事は、水回りのトラブルが少なく維持管理コストがかからないという事を示しています。

エレベーターや階段が最小限で済むという事は、それらの維持管理コストも当然少なくて済むという事になります。普段のメンテナンス費用もそうですが、エレベータの寿命は通常30年程度。その交換には一基一千万円単位のお金が必要になります。

エレベータの台数が少ないという事はそれを交換するときの費用もそれだけ抑えられる事になるのです。

つまり、「居住性を多少犠牲にする代わりに、より安くより広い部屋を買える」のが「田の字プラン」の特徴となります。

マンションを企画設計する側からみると、「田の字プラン」は面白味がなく日常生活にはやや不便な事は誰しも知っているのですが、しかし実際にマンションを新しく建設して販売しようとすると、どうしても同程度の規模の同程度のマンション同士で価格を比較される事になります。

こっちのマンションは㎡当たり120万円だけどあちらは160万円だ…と直接価格で比較されてしまうと、どうしても高価なマンションは売れづらくなります。

凝った設計にして「うちのマンションは雁行で全室南向き。部屋毎に個別にベランダが設けられています」とメリットを強調しても、残念ながら「田の字プラン」に慣れ切った顧客にはそのよさがよくわかりません。

仮にそのよさがわかる顧客がいたとしても、実際に価格差がある以上「いいのはわかるけど、高いから」と言われてしまいます。

結果として、今はほとんどのマンションが「田の字プラン」により建築される事になってしまいました。

逆に、なぜ高級マンションに「田の字プラン」がほとんど存在しないかもわかるかと思います。

真の高級マンションであれば、そこに要求されるのは価格よりも居住性やプライバシーなどの生活の質になります。

そのため、価格は安くなるものの居住性に劣る「田の字プラン」がハイグレードなマンションに採用される事はあまりないのです。

中古マンションの場合は?

購入者にとっての「田の字プラン」の最大のメリットは「同規模のマンションを安く買える事」にあると説明しました。

しかしこれは基本的に「新築マンション」の場合であり、中古マンションであれば話は違ってきます。

中古マンションは、基本的に「築年数、駅からの距離、部屋の広さ」などの条件から相場つまり販売価格が自動的に決まってきます。

元が高級マンションであれ大衆タイプのマンションであれ、それらの条件が同じであれば、その販売価格は大きく変わりません。

高級マンションであっても普通のマンションに近い価格で販売される事になります。

つまり、部屋の間取りの良し悪しの目利きができる人であれば、高級なマンションを安価で購入する事が可能になるのです。

しかしここで問題があります。

販売競争による厳しいコストカットや合理化などもあり、バブル期以降に日本で販売されるマンションのほとんどが「田の字プラン」になっています。

現実問題として価格競争は必ずあるため、どうしても画一的で合理的なマンションでないとなかなか売れないためです。

ですから築25年以内でマンションを探される場合、実際には「田の字プラン」のマンションしか見つからない事が多いと思います。

せっかく間取りを見る目を養っても、残念ながら実際にそれに応えてくれる物件は少ないのです。

一方で、特に1980年代前半に建てられたマンションには、独自の間取りや工夫が凝らされた面白いマンションがたくさん存在しました。

「プライバシー確保のために2戸毎に階段が用意されたマンション」

「すべての居室に独立型ベランダを用意し、さらに角度をつける事で他の部屋からお互いが見えないようなっているマンション」など、知恵と工夫をこらした面白いマンションがたくさん建てられたのがこの時期です。

中古マンションをお探しの方は、実際に購入するかどうかはさておき、この時期に建築されたマンションをいくつか見てみる事をお勧めします。

1980年代というとマンションの質に疑問を持たれる方もいるかもしれませんが、それらの「凝ったマンション」は、コストカットを至上命題として建てられているマンションより、よほどきちんと建てられている物件がほとんどです。

「わざわざ金と手間のかかった設計」にしているわけですから、その建設作業も丁寧に行われているマンションが多いのです。

築年数的にも安価な物件が多いため、価格に比べて質のいいマンションが探せる可能性が高いのはこの時期の物件です。

マンションの目利きになってぜひ素敵な物件を探してみてください。

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