マンションジャーナル

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”都内屈指の人気エリア”高輪、代々木、日本橋のリノベーションマンション特集!

”都内屈指の人気エリア”高輪、代々木、日本橋のリノベーションマンション特集!

港区、渋谷区、中央区は、東京では人気のアドレス。このエリアで築30年超えのリノベーションマンションを厳選してみました。今回ご案内するマンションは築年数が古いので、大規模修繕工事が実施され得ている物件をセレクトしてあります。

※ここでのリノベーションの定義

  • キッチン・浴室・トイレは新規交換
  • 壁・床 全室リフォーム済み

※シミュレーション

  • ネットバンクの借入期間35 年で10年固定金利
  • 借入金利 フルローン0.92% 融資比率90%以下0.79 %

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マンション高輪

  • 港区高輪2丁目10−7
  • 都営浅草線「泉岳寺」駅 徒歩6分
  • 東京メトロ南北線「白金台」駅 徒歩11分
  • JR山手線「品川」駅 徒歩14分
  • 物件価格   4,390 万円
  • 平米単価   79.8 万円
  • 坪単価             263.4 万円
  • 築47年    (1969)
  • RC造地上8階建
  • 総戸数      70戸

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赤穂浪士で有名な泉岳寺のすぐ南の高台に位置し、白い壁と丸みを帯びたバルコニーのデザインが南欧のリゾートホテルを思わせるようなマンション。2006年1月に共有部の大規模修繕がなされ、古さを感じさせない美しい外観になっています。オートロックはありませんが、24時間有人管理でTVモニタ付インターホン設置。

コンビニは徒歩4分、スーパーへは徒歩6分ほどの距離。保育園は少し遠く徒歩7分ほどですが、幼稚園と小学校は徒歩4分圏内にあります。この辺りは交通量が少なく、子育てする環境としては悪くないですね。

  • 対象住戸3階部分
  • 専有面積   55.00 ㎡
  • バルコニー面積         6.75 ㎡
  • 間取り      2LDK      南東向き
  • 用お室6.0帖・4.1帖 LDK13.4帖
  • 管理費/月               11,360 円
  • 修繕積立金/月         12,705 円

天然無垢材など自然素材を多用したスケルトンリノベーションで、こだわりと遊び心がある上質な仕様になっています。

キッチンは対面式で食洗機付き。浴室には窓があり、乾燥機付き。南東向きなので、陽当りや眺望、通風は良好です。

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同じくらいの築年数の家賃相場と比べると割安感はありませんが、専有部が上質な仕様でリノベーションされていることを考慮すると別な付加価値がありますね。

ライオンズマンション参宮橋

  • 渋谷区代々木5丁目61−1
  • 東京メトロ千代田線「代々木公園」駅 徒歩7分
  • 小田急線「参宮橋」駅 徒歩8分
  • 小田急線「代々木八幡」駅 徒歩8分
  • 物件価格   3,590 万円
  • 平米単価   75.1 万円
  • 坪単価             247.9 万円
  • 築34 年   (1982)ワコー東日本橋マンションRC造地上5階建
  • 総戸数      25戸

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西側に小田急線の線路があるので、電車が通過する際に音が気になるかもしれません。しかし、すぐ東側には代々木公園があり閑静な住宅地で自然豊かな環境です。外観はブラウンのタイル張りで、2013年4月に共有部の大規模修繕工事実施済み。

歩いて4分のところにコンビニがあり、その他に徒歩10分圏内にコンビニが2軒、スーパーが3軒あるので買物の便はそれほど悪くありません。徒歩5分のところに保育園が1箇所ありますが、幼稚園や小学校へは10分以上歩くようになります。

どちらかというと、子供のいないDINKS向けかもしれませんね。散歩がてらに代々木公園を通り抜けると、そこはもう原宿。表参道や竹下通りでグルメやショッピングを楽しむことができます。

  • 対象住戸1階部分
  • 専有面積   47.79 ㎡
  • テラス面積               9.74 ㎡    専用庭16.9㎡(使用料1,210円/月)
  • 間取り      1LDK  南向き
  • 洋室6帖 LDK13.5帖
  • 管理費/月               16,100    円
  • 修繕積立金/月         35,360    円

スケルトンリノベーションが施され、給排水管とガス管が交換されており二重床・二重天井になっています。フローリングには、高級天然無垢材を使用。

システムキッチンには食洗機は付いていませんが、天板はお入れの楽な人造大理石で蛇口一体型浄水器付き。浴室は暖房乾燥機、追い焚き機能付きです。

オートロックではないので、カラーモニター付きインターホンとセコムのホームセキュリティを設置してあります。

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電車の通過音をどう感じるかですが、目の前に代々木公園の緑が広がり庭のように利用できるロケーションは魅力的ですね。

ワコー東日本橋マンション

  • 中央区日本橋浜町1丁目10
  • 都営新宿線「浜町」駅 徒歩4分
  • 都営浅草線「東日本橋」駅 徒歩5分
  • JR総武線快速「馬喰町」駅 徒歩6分
  • 物件価格   4,690 万円
  • 平米単価        58.8 万円
  • 坪単価          194.1 万円
  • 築36年    (1980)
  • SRC造地上10階建
  • 総戸数      43戸

ワコー東日本橋マンション ワコー東日本橋マンション6
ワコー東日本橋マンション2 ワコー東日本橋マンション1
ワコー東日本橋マンション3

隅田川にほど近く、オフィスビルとマンションが混在したエリアに位置しています。外観の基調は淡いベージュの吹付けで、バルコニー部分が煉瓦色のタイル張りというちょっと変わったデザインのマンション。管理人は巡回でオートロックはなく、TVモニタ付インターホンで対応。

近隣に飲食店は少ないのですが、徒歩5分圏内にコンビニが3軒とドラッグストアが1軒、スーパーは徒歩7分圏内に3軒と買物には不自由ありません。

保育園は徒歩3分のところに1箇所あり、10分圏内まで広げると他に2箇所あります。

小学校は徒歩6分で、中学校が徒歩3分という距離。浜町公園まで徒歩5分ですが、近隣に緑は殆どありません。子供の通学の便は悪くありませんが、子育て環境としては微妙なところですね。しかし、3駅3路線が利用できるアクセスの良さと生活の利便性が高い立地は非常に魅力的です。

  • 対象住戸2階部分
  • 専有面積   79.74 ㎡
  • バルコニー面積         6.20 ㎡
  • 間取り      2LDK+S 北東向き
  • 洋室6.4帖・5.8帖 サービスルーム4.7帖 LDK17.6帖
  • 管理費/月               20,300    円
  • 修繕積立金/月         35,370    円

スケルトンリノベーションで、フローリングは天然無垢材。キッチンは対面式で食洗機付き。浴室は暖房機能乾燥機付き。すべての居室にクローゼットがあり、6.4帖の洋室はウォークインクローゼット。

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月々の返済額はそれほどでもありませんが、管理費と修繕積立金で月額5万円超えというのはかなりの負担になりますね。それでも周辺の家賃相場と比べると、ソコソコお安いというのは、このエリアで70㎡クラスの家賃が如何に高いかを物語っていますね。

まとめ

リノベーションマンションに限らず、築30年を超えたマンションを検討するなら大規模修繕工事の履歴を確認するのは必須です。せっかく費用をかけてリノベーションしても、建物自体の保守が適正にされていなければ資産価値が下がりますからね。

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