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プロが選ぶ!厳選リノベーションマンション!at 千駄木、本郷、駒込

プロが選ぶ!厳選リノベーションマンション!at 千駄木、本郷、駒込

千駄木は、通称“谷根千”と呼ばれる都内で人気の高い下町の一角。本郷はご存知、東京大学のお膝元で文化の薫りが漂う街です。そして駒込は、近年その暮らしやすさが注目されている人気エリア。

今回は、これらのエリアにあるリノベーションマンションを厳選してご案内しましょう。

※ここでのリノベーションの定義

キッチン・浴室・トイレは新規交換で、壁・床 全室リフォーム済み

※シミュレーション

ネットバンクの借入期間35 年で10年固定金利

借入金利 フルローンの場合0.92% 融資比率90%以下の場合0.79 %

イトーピアアクシス千駄木

  • 文京区千駄木3丁目34−8
  • 東京メトロ千代田線「千駄木」駅 徒歩1分
  • JR山手線「日暮里」駅 徒歩11分
  • 物件価格   3,990 万円
  • 平米単価   86.9 万円
  • 坪単価  286.7 万円
  • 築26 年   (1990)
  • SRC造地上11 階建
  • 総戸数      33戸

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伊藤忠商事の分譲マンションで、外観は淡いベージュのタイル張り。不忍通りの西側に面して建っているので、交通量が多く東側の住戸は窓をあけると車の騒音が気になるかもしれません。セキュリティはオートロックで、管理人は通勤。平成16年4月に、共有部の大規模修繕工事実施済です。

買物の便は非常に良く、コンビニが徒歩3分圏内に3軒あり、スーパーが徒歩4分圏内に2軒。更に8分ほど歩けば、3軒のスーパーが利用できます。下町の象徴でもある谷中商店街へも歩いて5分とかからない距離で、思う存分下町情緒を堪能できます。

  • 対象住戸2 階部分
  • 専有面積   45.93 ㎡
  • 間取り      1LDK      北西向き
  • 洋室5.6帖 LDK13.4帖
  • 管理費/月               24,500 円
  • 修繕積立金/月         4,660 円

外壁や柱だけの状態にまで解体して行う、スケルトンリノベーション。全室のフローリングに天然無垢材を使用し、シックハウス症候群の原因となる化学物質の使用を大幅に軽減しています。

対象住戸は北西向きで不忍通りとは反対側なので、車の騒音はそれほど気にならないでしょう。キッチンは対面式ですが食洗機はなく、浄水機能を兼ね備えた混合水栓。浴室は乾燥機付き。人の動きを感知して照明が付く、人感センサーが設置されています。スクリーンショット 2016-04-25 16.20.21
平成16年に大規模修繕工事が実施されていますが、すでに10年以上経過しているので2回目の大規模修繕の時期が迫っています。管理費は少々高めですが、修繕積立金が安いので修繕計画や積立金の詳細を確認しておく必要がありますね。

>>>イトーピアアクシス千駄木の詳細データはこちら!

スカイコート本郷東大前壱番館

  • 文京区本郷3丁目44−6
  • 都営大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩4分
  • 東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅 徒歩6分
  • 東京メトロ千代田線「湯島」駅 徒歩6分
  • 物件価格   5,280 万円
  • 平米単価   98.0 万円
  • 坪単価             323.5 万円
  • 築13 年   (2003)
  • SRC造地上1階建
  • 総戸数      105戸

スカイコート本郷東大前壱番館7スカイコート本郷東大前壱番館6スカイコート本郷東大前壱番館10 スカイコート本郷東大前壱番館9 スカイコート本郷東大前壱番館8 スカイコート本郷東大前壱番館5 スカイコート本郷東大前壱番館4 スカイコート本郷東大前壱番館3 スカイコート本郷東大前壱番館2 スカイコート本郷東大前壱番館1

春日通沿いですがマンションの前面が駐車場になっており、かなり広いセットバックがあります。外観はブラウンのタイル張りで、マンション名にあるように東大龍岡門は信号を渡ってすぐ。管理人は通勤で、セキュリティはオートロックとTVモニター付インターホン。

保育園と小学校へは徒歩3分、コンビニは徒歩3分圏内に2軒ありスーパーまで徒歩7分。湯島天神や旧岩崎邸庭園が近く、歩いて5分とかからない距離。歴史と文化、そして豊かな緑に囲まれた環境です。

  • 対象住戸14階部分
  • 専有面積   53.86 ㎡
  • バルコニー面積         7.04 ㎡   ルーフバルコニー 3.36㎡
  • 間取り      2LDK      北向き
  • 洋室6.6帖・4.0帖 LDK12.2帖
  • 管理費/月               13,500 円
  • 修繕積立金/月         10,770 円

北西の14階角部屋で通風、眺望は良好で、バルコニーからスカイツリーが見えます。同じフロアに無償で利用できる0.9㎡のトランクルーム付き。

システムキッチンは作業スペースが広く使い勝手の良いL字型ですが、対面式ではなく食洗機も付いていません。浴室は乾燥機付きのオートバスで壁はブラックの鏡面になっており、まるでホテルのバスルームの様なデザイン。スクリーンショット 2016-04-25 16.27.073路線が利用できてアクセスが良く、子育ての環境としても悪くありません。賃貸と比べても割安感があり、自然が多く歴史や文化の薫りのする環境は魅力的ですね。頭金を多く用意できるなら、投資用としても面白いかもしれません。

>>>スカイコート本郷東大前壱番館の詳細データはこちら!

パラッシオ本駒込

  • 文京区本駒込1丁目28−17
  • 東京メトロ南北線「本駒込」駅 徒歩5分
  • 山手線「駒込」駅 徒歩9分
  • 都営三田線「白山」駅 徒歩10分
  • 物件価格   5,980 万円
  • 平米単価   109.1 万円
  • 坪単価          360.0 万円
  • 築20年    (1996)
  • SRC造地上12 階建
  • 総戸数      23戸

パラッシオ本駒込3

パラッシオ本駒込1

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本郷通り沿いに位置し、外観は濃い目のブラウンでタイル張り。管理人は巡回ですが、エントランスのオートロックはキーレスのICチップ式。

一番近いコンビニまで徒歩2分、スーパーやドラックストアが入っているショッピングセンターへは徒歩7分。保育園が徒歩5分圏内に2箇所あり、小学校まで徒歩5分程度で、小さなお子さんのいるファミリーには便利なロケーションです。

  • 対象住戸9 階部分
  • 専有面積   54.81 ㎡
  • バルコニー面積         3.80 ㎡
  • 間取り      1LDK+S  南向き
  • 洋室6.1帖 サービスルーム6.1帖 K3.7帖 LD8.3帖
  • 管理費/月               13,750    円
  • 修繕積立金/月         17,750    円

玄関前の廊下は、はだしで歩くと気持ちの良い杉の無垢材を使用したフローリング。リビングの開口部に間接照明が施された7メートルのカウンターテーブルが設置されており、雰囲気のある空間が楽しめます。

キッチンはオーダーメイドの対面式で、食洗機と洗濯機がビルトインされています。洗面台は杉の無垢材を使用し、浴室には窓があって天気が良ければ富士山が見えます。

作り付けの本棚やライティングデスク、収納スペースのある作り付けの大型ベッドもあります。しかしこれをどう評価するかは、購入者の価値観次第ですね。スクリーンショット 2016-04-25 16.27.07上記の数字を見る限り、頭金を1割以上用意しないと購入するメリットがありませんね。しかし築20年とはいえ、かなり費用をかけたリノベーションがなされているので、もし賃貸に出されたら周辺の家賃相場より高くなるでしょう。

もしオーダーメイドのキッチンや作り付けの家具が気に入れば、お買得物件ということになりますね。

>>>パラッシオ本駒込の詳細データはこちら!

まとめ

今回ご案内したリノベーションマンションは何れも個性があって魅力的ですが、万人受けする物件ではないかもしれません。この点が購入後に自分でリノベーションするケースとの違いですが、もし個々のライフスタイルや価値観の“ツボ”にはまったら、とても魅力的な物件ということになりますね。

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※販売済みの場合はご容赦ください

著者について

マンションジャーナル編集部TAKAHASHI
不動産ライター。元不動産会社勤務。長年の業界経験を生かし、かしこいマンションの選び方から不動産投資、住宅ローンなど幅広いテーマで執筆中です。

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