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マンション買うなら、管理費・固定資産税の滞納確認は必須!

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マンション買うなら、管理費・固定資産税の滞納確認は必須!

間取り、設備、内装、利便施設、周辺環境・・・中古マンションを選ぶ時は、さまざまなチェックポイントがあります。それらの条件が、自分の希望に対して一定水準以上と判断できた時に、購入の申し込みをすることになります。この段階は、言い換えれば「買う側の希望にマッチする物件かどうか」という障害をクリアできたことになります。

希望条件をクリアした後には、住宅ローン審査をクリアする必要があります。仮審査を申込んで承認されれば、売買契約を結んで本審査を申込み、その承認をもって「必要な資金の調達」という障害をクリアしたことになり、この段階で買主側にとってのほとんどの障害はクリアできた事になります。

一方、買主側だけでなく売主側の障害もクリアできなければ、仮に契約はできても引渡すことができず、最悪の場合、損害賠償や違約金が発生する恐れもあります。さて、売主側の障害にはどんな事があるのでしょう?

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売主が滞納した管理費は買主が負担する?

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他人が滞納したお金を自分が支払うなんて、そんな事があるのでしょうか?あるんです!マンションの所有に係るコスト(管理費修繕積立金駐車料金等)については、滞納したままの状態で売却した場合、原則として、滞納金の清算義務は新所有者(買主)に引き継がれることが管理規約で定められているのです。

中古マンションの売主の中には、住宅ローンの返済が苦しくなり、資金的に行き詰って売却する場合があります。そのような売主ですと、管理費等の滞納額もけっこうな金額になっている可能性がありますので、買主にとっては想定外の負担を背負わされる事態になってしまいます。

固定資産税の滞納は気付かないケースもある!?

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マンションの場合、管理費や修繕積立金の滞納の有無は、管理組合や管理会社に問い合わせることで確認を取ることができ、通常、不動産仲介会社が物件調査の段階で把握し、売主に滞納額を返済するよう促すことができます。ところが、固定資産税・都市計画税については、売主がきちんと納税しているかどうかの確認が、せいぜい口頭確認程度になっていたりするケースがあります。

また、前述のように資金的に行き詰っている売主ですと、前年分を滞納しているケースも考えられます。もし、今年度分の納付書が届いていれば、滞納の事実を確認することができますが、時期的に届いていない場合は確認することができません。

そこで、滞納状態かどうかを「法務局」を利用することによって確認する方法があります。市町村から再三の督促が為されても納税しない場合、市町村によって物件に「差押」の登記が設定されますので、法務局から不動産登記簿謄本全部事項証明書)を取得することによって確認ができるようになっているのです。

不動産会社が行う物件調査には、滞納確認とその解消方法の提案にも及ぶ

不動産仲介会社は、マンションの売主から売却を依頼された時は、価格査定だけでなく各種法令および権利上の調査も行うことになります。その際、売主が管理費や税金を滞納していないか、滞納がある場合はその金額はいくらなのか、というところまで踏み込んだ調査も行われます。

なかには、個人情報をチラつかせて確認を阻もうとする売主もいたりしますが、滞納が原因で売却が頓挫してしまえば、買主に金銭・時間・物理的な面で迷惑を掛けてしまい、場合によっては、損害賠償違約金が発生するなど、売主自身が困る事になります。それらを回避するためにも、売主には情報を開示する責任があるのです。

滞納金の清算を確実に実行させる方法

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管理組合や市町村が関わる滞納状態を解消するためには、具体的に以下のような方法が挙げられます。

  • 契約時に買主から受領した手付金によって滞納金を清算する方法
  • 残代金受領と同時に、残代金から滞納金を清算する方法
  • 売買代金から滞納金相当額を差し引いて契約し、買主が売主の代わりに清算する方法

手付金または残代金による清算とする場合、買主に負担が及ばないよう、確実に清算する必要があります。そのため、不動産仲介会社の主導で清算手続きを手配し、場合によっては残代金決済の場に滞納先を同席させるなどして、売主に清算を結了させることになります。

また、売買契約書上で「売主は残代金受領後すみやかに滞納金を支払うこととする」などと記載してしまうと、滞納金の確実な清算が担保されないまま取引が完了してしまうことになります。そのため、売買契約書と重要事項説明書の特約条項に、「滞納の事実」「滞納の確認期日」「清算方法」等の記載と、「滞納金および付帯する費用については、売主の責任と負担において、○○年○月○日までに清算するものとする」と明記してもらうことで、より拘束力を持たせることができます。

なお、住宅ローンの滞納による競売や任意売却においては、交渉によって債務額を減免される可能性がありますが、管理組合や市町村が関わる滞納については、滞納金の減免交渉はできないものと覚えておきましょう。

まとめ

中古マンションの売主が、管理費や税金、住宅ローンなどを滞納している場合は、値引きの交渉ができない場合があります。不動産会社は、依頼された物件を売却へと導くために、滞納金が確実に清算できる条件を踏まえた金額で売りに出しています。そのため、滞納状態にある物件の場合は、基本的に値引きは難しく、たとえ出来たとしても、さほど大きな値引きは期待できないことを覚えておきましょう。

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