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30代で賃貸からマイホームへ!初めてマンション購入する際の賢い物件選びのポイントと注意点!

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30代で賃貸からマイホームへ!初めてマンション購入する際の賢い物件選びのポイントと注意点!

住宅ローンの超低金利が続き、2017年に消費増税が予定されています。この際、高い家賃を払うくらいなら今のうちにマンションを購入しようかと考えている方も多いでしょう。そういう人にとって、マンション購入は人生初の大事業。ということで、今回は30代で初めてマンションを購入する際の初歩的な物件選びのポイントと注意点をご案内しましょう。

自分の将来像をイメージする

何しろ初めての経験ですから、知識が乏しいのは当たり前。だからといって、後悔するような買物はしたくありませんよね。購入する以上、賃貸のように気軽に転居するわけにはいきませんから。

今だけを考えて物件を選ぶのは、後に悔やむことになりかねません。そこで大事なのが長いスパンで考えること。まずは、自分が将来どうありたいかをイメージしてください。そして、自分が望むライフスタイルに合った物件を探すのがポイントです。

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終の棲家にこだわる必要はない

奥さんと子供

30代といっても、シングルなのかファミリーかによって希望する間取りや環境など望む条件は違うでしょう。始めから終の棲家として考えるのではなく、ライフスタイルの変化に応じて住み替えることを想定することも大切です。

今はシングルでも、結婚して家族を持ちたいと思っているなら、広めのファミリータイプを選ぶという選択肢もあります。とはいえ具体的な予定がなければ先のことはわからないので、いきなりファミリータイプを選ぶのは躊躇するでしょう。それに、予算の問題もありますしね。

そもそも、思い描いたとおりの人生を歩める保証などありません。そして人生には岐路がつきもの。なので、住み替えを想定した物件選びが大切になるのです。

住替えを想定した物件選び

家の模型

シングル、もしくは夫婦二人だとか子供が小さいうちは、それほど広い生活スペースは必要ないでしょう。ということで、取り敢えずは専有面積が40㎡台のコンパクトマンションでも良いわけですね。ファミリーになっても、子供の成長に合わせて広いマンションに移り住めば良いのですから。

ここで問題なのが、マンションを買い替えるタイミング。ローン残債がその時点での売価を上回れば現金を用意して精算する必要があり、買い替えは難しくなります。なので、最初の物件選びと念密な資金計画が重要になるというわけです。

仮に10年後に買い替えするなら、それを想定してなるべく頭金を多くするとか、返済期間を短く設定するなど、先を見越した資金計画を立てておく必要があります。

理想的な買い替えは、売価でローンを精算していくらか手元に残るパターン。そのためには、購入時より極端に値下がりするマンションを買ってはいけないということになります。なので、なるべく高く売れるマンションを購入する必要があるわけですね。

高く売れるマンション選びのポイント

街の風景

では、どんな条件のマンションが高く売れるのでしょう。まず、最大のポイントはマンションの購入層に合った立地と周辺環境です。駅近であるに越したことはありませんが、それだけでは不十分。もし専有面積40㎡台のマンションであれば、主なターゲット層はシングル&DINKS。ということは、主要ターミナル駅へのアクセスが良く、コンビニが近くて外食するのに便利な環境であるかどうかが重要なポイントになります。

そして基本的に購入層は若い年代なので、意外と建物のデザインや名称もポイントになります。それと、管理形態やセキュリティも重要。終の棲家であれば自分さえ気に入って納得すれば良いでしょうが、買い替えを想定するなら他人がどう評価するかも考慮しておく必要があります。

40㎡台のコンパクトマンションの注意点

近年、40㎡台のコンパクトマンションは人気があり、供給が増え販売数も多くなっています。しかし、40㎡台のマンションにはあまり知られていないデメリットがあるのです。

マンションに限らず、床面積が50㎡を下回る住宅は税制の特例が適用されません。まず住宅ローン控除、そして登録免許税、不動産取得税における特例の対象になるには床面積が50㎡以上という規定があるのです。

住宅ローン控除

毎年末にローン残高の1%相当が、10年間に渡って所得税から控除される

登録免許税の特例

所有権移転登記や不動産取得税、抵当権設定登記に掛かる税金が減額されます

住宅取得時における贈与税の非課税

住宅を取得する際に生前贈与を受けた場合、一定額の範囲なら贈与税が非課税

上記の控除や特例は、すべて床面積50㎡以上の住宅に適用されるので、40㎡台のコンパクトマンションは対象外なのです。50㎡以上であれば適用対象になるのですが、気を付けなければならないのは、床面積の表記形式。マンションの場合、専有面積を壁芯で表記するのが一般的で、登記簿上の面積より大きく表示されています。

しかし税制の特例を受けるためには登記簿上の面積が50㎡を超えている必要があるのです。この点を確認しておかないと、特例を受けることができなくなる恐れがあるので必ず登記簿上の面積を確認しておいてください。

まとめ

30代は、まだまだこれからという年代。なので、ライフスタイルも様々な形で変化していく可能性があります。長いスパンで考えるということは、変化に対応できる柔軟性を持つということでもあります。ですので、マンションを購入する際は、余裕のある資金計画が重要になります。

頭金を多くすることも一つの方法ですが、まったく貯金がなくなってしまうのも問題ありです。何より大事なのは、得るものがあれば必ず失うものがあることを知っておくこと。マンションという大きな買い物をする以上、いざという時に備えて貯蓄しておくことが大事。そのためには遊びや趣味など、何かしらを我慢して節約する覚悟が必要になるということです。

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