マンションジャーナル

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マンション売却時に発生する税金について知っておこう!

マンション売却時に発生する税金について知っておこう!

マンション売却をしたら確定申告をしよう

マンションだけでなく、土地やいい戸建てなど、不動産を売却した際、その売却益は国に申告をしなければいけません。自営業者や住宅ローン控除を受けている方には、馴染みのある「確定申告」という言葉ですが、会社勤めの方にとっては、勤務先が年末調整を行ってくれるため、あまりイメージが湧きません。しかし、いわゆるサラリーマンの方であっても、不動産売却によって、譲渡益が発生した場合には、確定申告を行う必要があります。

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マンション売却で得た利益も立派な所得になります。そのため税法上、譲渡所得として区分されるため、その他の種類の所得とは異なる計算方法で税額を算出します。それは居住用などの種別を問いません。そこで確定申告を行い、税金を納める義務が発生します。では、黙っていたらどうなるのか?不動産の売買を行うと、登記情報が税務署に届くようになっています。そのため申告を怠っている方には、通知が届きます。

どんな税金がかかるの?

不動産の購入時、たくさんの経費がかかりましたよね?それと同じように、マンション売却の際にも多くの費用が発生します。代表的なものが仲介手数料であり、その他の各種税金も大きな負担割合を占めています。なかでも、媒介時に発生するとわかっている手数料に比べ、把握をしにくいのが税金です。不動産の種類や面積など、条件によって税額が大きく変動します。そのため譲渡するタイミングなどを見誤ってしまえば、税額が膨らんでしまう可能性があります。

まず、売却益が発生した際に、課税させるのが、譲渡所得税住民税です。譲渡利益は譲渡所得として、国税である所得税、地方税である住民税が課せられます。これら所得に課せられる税金は、給与や事業所得とは分離して算出されることから「分離課税」とも呼ばれます。簡単に言えば、譲渡所得は売却した不動産の取得費に、売却費用を加算した額を、譲渡価格から差し引きした額です。

計算式

譲渡所得=譲渡価格−(取得費+売却費用)
課税譲渡所得=譲渡所得−特別控除

取得費には、所有していた期間中に減価償却されている必要があるため、譲渡不動産が居住用であれば、3000万円の特別控除を受けることが可能となります。そこで譲渡所得から、この特別控除額を差し引いた金額が、課税対象の所得になってきます。

所有期間はどう関係してくるの?

譲渡するタイミングにおいて、そのマンションの所有期間によって適用税率がこと異なります。5年以上であれば「長期譲渡所得」として20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)、5年以下であれば「短期譲渡所得」として39.63%(所得税30.63% 住民税 9%)と大きな差が開いています。

節税したい方には

仲介手数料にまとまった経費が必要となるため、せめて税金くらいは節税したいと思いますよね。譲渡所得税を節税するためには、購入時と売却時の経費を今一度計算しておくことです。正しい数値を把握し、譲渡所得を少しでも低くすることができれば良いのです。そのため長期譲渡所得に該当するように、長期保有をし、適用される税率自体を低くすることも有効な節税方法です。

まとめ

知らなかったでは済まされないのが譲渡所得です。マンションが高く売却できたと、喜んでいてはいけません。少しの知識の差で、適用される税率が異なり、節税ができるのです。税金がいくらかかってしまうのかをシミュレーションし、高く売り、諸経費を安く済ませられるノウハウを身に付けましょう。

著者について

マンションジャーナル編集部HASHIMOTO
元不動産業界紙の新聞社記者。銀行や不動産会社の勤務経験もあり、宅建や証券外務員、ファイナンシャルプランナー、色彩検定などの資格を取得。住宅の選び方から住宅ローン、インテリアまで幅広いテーマで執筆中です。

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