マンションジャーナル

マンションジャーナル

知らないと損っ!?マンションの管理組合の実態

マンションジャーナル最新記事

More
知らないと損っ!?マンションの管理組合の実態

中古マンションの購入を考えている方がよく聞く言葉に「中古マンションは管理を買え」というものがあります。

その言葉通り、中古マンションを選ぶ上でその管理状況はもっとも大切なものの一つなのですが、一口に「管理」と言ってもそもそも誰がマンションの管理を行っているのかをご存じでしょうか?

その答えは「マンションの管理組合」そしてその管理業務をサポートする「管理会社」になります。

>>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

これらの実態については、すでに分譲マンションに居住中の方であればよくご存じの事と思いますが、今現在一戸建てや賃貸マンションに居住中であり分譲マンションに住んだ事がない方であれば具体的なイメージを持ちづらいものです。

今回はマンションの管理運営をつかさどるマンションの「管理組合」と「管理会社」について説明したいと思います。

マンションの管理組合とは何か?

スクリーンショット 2016-04-10 15.05.23出典:長谷工コミュニティ

分譲マンションには各部屋の所有者を組合員とする「管理組合」が必ず存在しています。
個人で所有する一戸建てと異なりマンションはそこを所有している全員の共有財産であり、その管理運営については所有者全員で話し合って進めていかなくてはなりません。
マンションにおいてその管理運営を円滑に行うための組織が「管理組合」であり、マンションの「管理組合」設置はマンション区分所有法によって義務づけられているためすべてのマンションに「管理組合」は存在しています。

管理組合が対象とするマンションの管理運営業務というと、細かいところでは廊下やエントランス等マンション共有部の日常の清掃や保守点検、大きなものでは長期修繕計画の策定から実際の保守工事まであるわけですが、これらの実施について決定し実際に運用するのがマンションの「管理組合」の役割になります。

マンションの管理会社とは何か?

スクリーンショット 2016-04-10 15.17.26

マンションの管理運営作業については上述のように基本的にはそこに居住する住民が分担して行う事になります。
一戸建てを考えていただけばわかると思いますが、その家の掃除や保守はすべてその家の持ち主が行うのが当然ですよね。
ほかにやってくれる人もいないわけですから当然それらの作業はすべてその家の所有者が自分で行わなくてはならないわけです。
マンションであっても同様で、本来であればそのマンションの掃除や保守等はすべてそのマンションに居住する所有者全員が分担して行うのが本来の形であるわけです。

しかし、現実的には、マンションに住んでいる多くの人は仕事を別にもっており、またそれぞれの家によっても事情が異なってきます。
高齢者ばかりの家もあれば、仕事をしている一人暮らし世帯もあり、それらの方が普段のマンション管理にかかわるのは現実的になかなかむつかしくなります。
結果として平等に管理業務を割り振る事がむつかしくなりますし、住民間での仕事割りの不平等があれば不満を持つ住民も当然出てきます。
そういうマンションの場合、最終的にはちゃんとした管理が行われない荒れたマンションになってしまう可能性が高くなるでしょう。

また大規模住宅であるマンションの維持管理には、一戸建てとは違った専門知識も必要になるため、専門知識を持たない住民だけの管理組合ではどうしてもその運営に限界が出てしまいます。

そこで、住民だけでは難しいマンションの日常の管理業務やマンションの運営計画を管理組合に代わって行うための組織が「管理会社」になります。

マンションの管理会社は、管理組合をサポートする形で、日々の清掃や保守作業、マンション内の巡回、長期修繕計画の策定から運営までのサポートを行う事になります。
誤解してほしくないのですが、管理会社が行うのはあくまでも「サポート」です。
マンションの管理に関する決定権を持っているのはあくまでもマンションの管理組合であるため、管理会社が行う仕事はあくまでも「管理組合」の依頼承認を受けて行われる事になります。

いかにしっかりした管理会社がついていても、最終的な決定は実際にそのマンションを所有している住民が行う必要があります。

マンションは管理を買え

マンションを買うときには必ず管理会社をチェックする必要がありますし、不動産の販売情報を見れば必ず管理会社名が記載されています。
小さいマンションの場合、管理会社を使わず「自主管理」として普段の管理業務をすべて住民で行っているマンションもありますが、先にも書いた通りマンションの運営は素人が行うのはかなりの負担になるため、これから購入する方に自主管理のマンションはあまりおすすめできません。

そして「管理会社」以上に大事になるのがマンションの「管理組合」です。
実際に多くのマンションを見るとわかるのですが、マンション毎にその「管理組合」の状況はさまざまです。

スクリーンショット 2016-04-10 15.50.01
マンションには多くの住民が住んでいるため、どうしても意見が合わない事も多くなりますし、例えば管理組合の活動で揉めてしまい人間関係が悪くなり、最終的に部屋を手放すはめになる事もめずらしくはありません。
マンションの管理組合の中には、実際に運営が上手くいってないところもあり、知らずにそういう物件を買ってしまうと、購入したとたんにトラブルに巻き込まれることになります。
またそのような物件であれば、普段の管理がうまくいっていない事も多いため、マンション本体の劣化が早く進行したり、駐輪場やゴミ捨て場が荒れたままなっていて生活する上で不便を感じる事もあるかもしれません。

これが管理会社であれば、その仕事ぶりが気に入らない場合には、ほかの管理会社に替えれば済む話なのですが、管理組合はそうはいきません。
管理会社は替えられても、そのマンションの住人が組織している管理組合を替えることはできないのです。

ですから、マンションの購入時には管理会社以上に管理組合を調べる事が重要になります。

マンションの管理の良し悪しを調べるには

スクリーンショット 2016-04-10 15.54.53

マンションの管理会社、管理組合の良し悪しを外部から調べる事はそう簡単ではありません。
「うちのマンションは仲が悪くて」などという話を外部の人間が得るのはなかなかむつかしいためです。

とはいえ、一般の人でも管理状況を調べるための方法はあります。
実際に購入するために内見に行ったときに、実際に購入する部屋だけでなく、マンションのエントランスやロビー、郵便受けや自転車置き場などマンションの共有スペースを気をつけてチェックするようにして下さい。
特にマンション内で情報を共有する掲示板は大事です。

それらの場所の掃除が行き届いており、掲示板に張り出されている張り紙の内容が穏やかであるところはまず大丈夫だと考えられます。
そのあたりが荒れている場合、管理組合の活動がうまくいっていない可能性が高くなります。

スクリーンショット 2016-04-10 15.34.26

「エレベーター内でペットにおしっこをさせないように」とか「駐輪場の使用方法を守っていない人がいます」のような注意書きがべたべたと掲示板に貼られたマンションは管理組合の運営がうまくいっていない可能性があります。
(あくまでも可能性です。管理会社が仕事熱心で細かい注意を貼りだしているだけで実際はそれほど大きな問題がないという可能性もあります。)

また先に「自主管理」のマンションがあると書きましたが、規模の小さいマンションでは管理組合の組長を古参の住民が独占して好きに運用しているマンションというのも存在しています。

スクリーンショット 2016-04-10 15.37.58

そのようなマンションでは、ほかの住民にはストレスが溜まっている場合も多いのです。
逆に大規模マンション等に多いのですが、多くの住民がマンションの管理に非協力的で他人任せにしている場合、やはり実質的に一部の人がマンションの管理運営を独占しているような場合も見られます。
こちらの場合は、マンションを管理している人たちではなくマンション管理に興味を持たず非協力的な住民の方に問題があるわけですが、選挙に行かないくせに政治に文句を言うような人と同じで、そういう人も文句だけは言うのでマンション内の人間関係が悪くなっている場合もあります。

スクリーンショット 2016-04-10 15.44.53

またマンションの場合、約10年おきに「大規模修繕」と称する大規模なメンテナンスを行う必要があるのですが、管理がうまくいっていないマンションの中には大規模修繕を行うための「修繕積立金」が不足している場合もあります。
これについては新築マンションの分譲時に、見かけの販売価格を安くするために、デベロッパーが必要な額より少ない金額を設定する事が多い事もその原因の一つとなっています。

新築マンション分譲時の修繕積立金のままでは、大規模修繕時に積立金が不足するのは確実で、分譲直後の管理組合で、きちんと将来の必出費額を算出して、「管理費」や「修繕積立金」を値上げする必要があるのですが、入居直後にいきなりそれらの金額が値上げされることには反対する住民も多く、管理組合がしっかりしていない場合、必要な値上げが行えずに将来的に必要な資金が不足する事になってしまいます。
そうなると待っているのは、大規模修繕時に不足する金額について「住民から臨時徴収」するか「管理組合が修繕費用を銀行から借りる」しか方法がなくなります。
いずれにせよ、「足りない分は払うしかない」のです。

修繕積立金が不足しているマンションをそれと知らず買ってしまうと、買った直後に大量のお金を徴収される、なんて自体に陥る事もあります。

そのマンションの修繕積立金の金額と、ここ数年の修理状況と長期修繕計画に関しては、購入前にかならず確認しておきましょう。

実際には個人でそれらを調べるのは大変ですから、仲介する不動産会社にそれらの調査を依頼する事になります。

まとめ

管理については中古マンションの購入においては大変重要な要素になりますから、必ず確認の上購入するようにしてください。

【永久保存】殿堂入り人気記事

Return Top