マンションジャーナル

マンションジャーナル

リノベーションマンションの賢い選び方!プロが教える後悔しないための3つのポイント!

リノベーションマンションの賢い選び方!プロが教える後悔しないための3つのポイント!

このところよく見かけるようになった、リノベーション済みの中古マンション。建物の自体は古くても、専有部は新築同様というのが人気のようですね。現状のまま安く購入して自分好みにリノベーションするのも良いですが、そのためには手間暇を掛けなければなりません。でもリノベ済みなら、間取りや仕様が気に入れば即入居可というのが魅力。

>>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

とはいえ、一口にリノベーションマンションといっても中身は色々。建物の築年やグレード、専有部の設備などの仕様もピンキリです。ということで、今回はリノベ済みのマンションを購入する際に押えておきたいポイントをご案内しましょう。 

購入目的を明確にする

まずは住替え前提なのか、終の棲家として考えるのかです。これは購入時の年齢や家族構成によりますが、どのくらいの期間そこに住むことを想定するのかによって選択の基準が異なります。

家族構成やライフスタイルによる選択肢の違い

スクリーンショット 2016-04-10 13.04.23

同じ年代でも、シングルなのかDINKS、ファミリーなのかによっても事情が異なります。シングルであれば、将来に家庭を持つ可能性がありライフスタイルの流動性が高いので、基本的に住替えが前提になるでしょう。なので、売却を想定して物件を選択する必要があるということになります。

DINKSなら夫婦共稼ぎで子供を設けないことが前提ですから、現状のライフスタイルに合わせた利便性が選択の基準になるでしょう。基本的に家族構成の変化はありませんから、キッチンなど水回りの設備やレイアウトは、夫婦が納得すれば終の棲家として購入することが容易になりますね。

ファミリーであれば、まず、第一に子育て環境が重要な要素。とはいえ、子供の年齢によって選択する環境が異なります。もし終の棲家として考えるなら、子供の成長を考慮した視点で間取りや設備を検討する必要があります。

また周辺環境も保育園や小中学校が近いだけではなく、将来の高校や大学への通学の利便性も考慮しておく必要があるでしょう。

つまり、家族構成やライフスタイルの変化を想定した物件選びが重要ということです。場当たり的に現状だけで判断すると、間取りや設備の変更、交換を余儀なくされ、後々悔やむ結果になる可能性があります。

将来像を考慮した選択

スクリーンショット 2016-04-10 13.07.44

例えば30代で終の棲家として検討するなら、築40年超えのマンションではいくら専有部が新築同様とはいえ先々住み続けるのに不安があるでしょう。30代で終の棲家を検討するなら、せいぜい築20年前後の物件ということになりますね。

もし将来に住替えを前提にするなら、売却時のことを考慮しておく必要があります。この場合、あまり築年が経っていると、売却が難しくなる可能性があります。そして売却を考えるなら、築年だけではなく立地や建物のグレードが重要になります。同じ築年でも駅近で商業施設が充実している好立地であるとか、グレードの高いヴィンテージマンションであれば価格面で有利になりますからね。

つまり、終の棲家として考えるなら、基本的に自分が気に入った物件ならOK。でも、住替えを前提にするなら、売却を想定した物件選びをする必要があるということです。

管理状況のチェックは必須

スクリーンショット 2016-04-10 13.15.14

住替え前提、終の棲家のどちらにしても、重要なのはマンションの管理状況です。築年の古いマンションであるほど、管理状況の良し悪しが資産価値に大きく影響します。共有部の大規模修繕工事が適正に実施されているのはもちろんですが、日々の手入れが行き届いているかが重要なポイントになります。エントランスや廊下、ゴミ置場などの清掃がちゃんとされているかは要チェックです。

原則としては管理人が常駐しているマンションが望ましいのですが、巡回であっても管理組合がしっかり機能していれば問題ないでしょう。これは管理費との兼ね合いがあるので、管理費が高いのに管理人が巡回というのは要注意ですね。

それと、修繕積立金の妥当性も重要なファクターです。一概に金額だけで判断できませんが、管理費の詳細や修繕履歴などを管理組合に確認することは欠かせない項目です。特に、あまりにも修繕積立金が安いマンションは、修繕履歴や計画の詳細を確認しておかないと後で予想外の出費を強いられる可能性があるので要注意です。

周辺相場との妥当性

原状回復程度のリフォームと違い、リノベーションにはそれなりの費用がかかります。ですので、物件価格も若干高め。問題は、それが妥当な金額か否かです。それを判断する材料として、周辺にある同程度の物件価格が一つの目安になります。

リノベ済みマンションは、基本的に水まわり設備を交換してあります。どの程度のグレードの仕様かで価格は異なりますが、周辺の物件相場と比較することで大まかなリノベ費用が浮き彫りになるのです。

リノベ費用の妥当性

今はリノベーション専門の業者がネット上に平米あたりの見積価格をアップしているので、その金額を参考にすることができます。複数の業者のサイトを参考にして、周辺にある同程度の中古物件にザックリとしたリノベ費用をプラスしてみるわけです。

もちろん、それだけで全てが分かるわけではありませんが、大まかな目安にはなります。その数字を基にしてリノベーション内容の詳細を説明してもらい、納得ができれば購入の検討をすれば良いということです。

まとめ

現在市場に出ているリノベ済みマンションの大半は、リノベーションマンションを専門に扱う業者の物件です。専門性が高いので、良質なリノベーションがなされているケースが多いのですが反面個性的な物件は殆どありません。

しかし多くの専門業者は、リノベーションをセットした中古マンションの販売もしています。自分好みのリノベーションをしたいなら、そういったサービスを利用する方法もあります。何れにしても、目的を明確にして将来像を想定した物件選びをすることが、後悔しないために大切なことは変わりありません。

eye catch photo by リノベりす

【永久保存】殿堂入り人気記事

Return Top