マンションジャーナル

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注目のリノベーションマンション!お買得物件を見極める3つのポイント!

注目のリノベーションマンション!お買得物件を見極める3つのポイント!

リノベ済みマンションとは、専有部が新築同様に改修されたマンションのこと。一般的なリフォームと違い、クロスや床の張替えはもちろん水回り設備が取り替えられトイレや浴室、キッチンなどが新しくなっています。

建物は古くても住空間は新築同様ですので、お買得物件も少なくありません。今回は、リノベ済みマンションの中でお買得物件を見つける3つの“ポイント”をご案内しましょう。

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築年の古いマンションなら好立地でも安く買える!

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駅近だとか近隣の充実した商業施設など、好立地にあるマンションはそれなりに価格がお高いというのが常識。しかしいくら好立地とは言え、分譲時の価格を上回るような人気のあるヴィンテージは別として、築年が古くなればそれなりに価格は安くなります。

人気エリアの新築や築浅は手が届かなくても、築30年なら話は別。上手に探せば、人気エリアでも手が届く物件を探し出すことは不可能ではありません。

外見は古くても中身は今風で新しく、しかも好立地で割安価格

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地域や路線にもよりますが、駅近であれば大概は商業施設も充実しています。駅から徒歩5分以内であれば、周辺にスーパーやコンビニ、飲食店が多くあって生活の便は良いというのが一般的。リノベ済みマンションの中には、「駅近でこのなに安いの」と思ってしまうような物件があるのです。

ただ古いだけなら、安いのは当たり前。しかし古いマンションを買って、設備や内装を新しくしようとすれば手間とお金がかかります。でも、リノベ済みマンションなら手間なしで即入居可能。個性的な間取りや内装の物件は少ないですが、殆どの場合は今風の仕様になっています。

単に見た目がきれいになっているだけではなく、設備や仕様が新築同様であれば生活に不便を感じなくて済み快適な住空間が手に入ります。その上、立地が良くて生活の利便性が高いなら、一考の価値があるのではないでしょうか。

周辺の家賃相場より返済額が安い物件を狙え!

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リノベ済みマンションでお買い得かどうかを判断する目安は、周辺における賃貸マンションの家賃相場。その場合、比較する対象は分譲マンションの賃貸物件。賃貸用に建てられたマンションは分譲マンションとは基本的な仕様が違うケースが多いので、比較の対象にはなりませんので要注意。

何をどう比較するかというと、まずは同程度の専有面積や間取りの物件がいくらで賃貸に出ているかです。具体的には新築、もしくは築10年以内の家賃と、検討しているリノベ済みマンションと同じくらいの築年数の家賃を調べます。

次に自分の属性で借り入れできる住宅ローンの金利を確認して、35年でシミュレーションをしてみてください。そこで出た月々の返済額に、管理費と修繕積立金をプラスします。その合計金額と、周辺の家賃相場を比較するわけですね。

もし新築や築浅物件の家賃を上回るようであれば、お買得物件とはいえません。何故なら、リスクを背負ってまで購入するより、同程度のマンションを借りた方が安くつくからです。もし立地条件や築年数が同じでグレードが同程度の家賃を下回るなら、少なくとも価格的にはお買得ということになります。

築年やグレードが同じマンションを借りるより返済額が少なく、しかも専有部が新築同様なら、どう考えても借りるより買う方が断然お得でしょう。

大規模修繕履歴と管理体制は要チェック!

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築年の古いマンションを購入する場合、気を付けなければならないのが管理状況。いくら専有部が新築同様になっていても、建物の管理が悪ければ資産価値が下がります。それに後々共有部の修繕が必要になるなど、思わぬ出費を強いられることがあります。

大規模修繕工事の履歴を確認

マンションの大規模修繕工事を実施する目安は築後12年。なので、築30年前後のマンションであれば、通常であれば1回か2回は大規模修繕が実施されているはずです。どういう内容の工事が何時行われていたかは、管理組合に問い合わせれば履歴を見せてもらえます。その記録がない、もしくは管理組合が見せてくれないような物件は要注意。そういうマンションは管理組合が機能していない可能性があるので、手を出さない方が無難ですね。

管理体制と管理の実態を確認

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大規模修繕の履歴の他に、管理体制がどうなっているかも要チェックです。管理人が24時間常駐というのが理想ですが、大事なのは体制がどうかより管理の結果。エントランスや廊下、ゴミ置き場など共有部の清掃が行き届いているか、自分の目で確かめることを怠らないでください。

仮に管理人が巡回型であっても、共有部の清掃や植栽などの手入れが行き届いていれば問題はないでしょう。しかし管理人が常駐であっても、共有部が汚いとかゴミが散らかっているようならまともな管理がなされていないということです。

管理組合が機能しているかの確認

粗悪な管理状況が放置されているということは、管理組合が機能していないことの証です。そういうマンションは住人の資産価値に対する意識が低く、適正な修繕や保守がなされていない可能性が高い。そういった状況下だと、マンションの外壁や共有設備の傷みが早くなって資産価値が極端に低くなります。

それに住人の質が悪い可能性があり、入居後にトラブルに巻き込まれるリスクがあります。価格的にお買得だとしても、住人の意識が低くマンション全体の空気が悪ければ快適な暮らしは期待できませんからね。

まとめ

マンションは集合住宅ですから、同じ建物内に様々な人が住んでいます。なので、ライフスタイルや価値観の違う人達の共同生活の場でもあるのです。そこで大切になるのが協調性。その意味では、管理組合がちゃんと機能しているかどうかが住人の協調性を測るバロメーターになります。

そしてそれは同時に、マンション自体の資産価値を測るバロメーターでもあります。立地や周辺環境などの物理的な要素がベターであっても、この点に問題があるマンションは敬遠した方が無難ということですね。

photo by SAND

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