マンションジャーナル

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中古マンションのリフォームってどこまでやっていいの?

中古マンションのリフォームってどこまでやっていいの?

すでに居住中のマンションであれ、中古マンションをこれから購入する場合であれ、マンションをリフォームしようと考えたときに、ふと浮かぶ疑問の一つが「そもそも部屋をどこまでリフォームしていいのか?」という事です。

専門誌やネットで紹介されているリフォーム事例や、実際に専門業者がリフォームしリノーベーションマンションとして販売している物件を見ると、和室を洋間に改装するなど当たり前で、中には間取り自体が大きく変っていて全く別の部屋になっている物件も存在します。

それらを見るとマンションのリフォームは(予算さえ許せば)ほとんど好きなように変更が許されるように思えてきますが、しかし実際のところ、どうなのでしょうか?

今回は、マンションを個人でリフォームするときに実際に工事可能な範囲がどこまでなのか、という事と、それに付随する注意点についてお話したいと思います。

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リフォームのルールについては管理規約と使用細則により決まっている

リフォームのルール

一戸建てと異なり共同住宅であるマンションの場合「ここからここまでは個人の物、それ以外はマンション共有の物」という区分けが、マンションの管理規約や使用細則により定められています。

これは「区分所有法」という法律を元にマンション毎に決められていて、基本的にはそのマンションの住民はその規則に従う義務があります。

リフォームを行う際の制限事項等についてもそれら管理規約や使用細則により定められているため、個別のマンションのルールについてはお住まいの(あるいは購入予定の)マンションの管理規約や使用細則を確認していただく必要があるのですが、今回は、基本的なルール(概念)についてご説明したいと思います。

専有部分と共有部分

マンションの中で「ここは個人が好きにしていいところ」として定められている部分を「専有部分」、マンション共通の資産として定められている部分を「共有部分」と言います。そして個人がリフォームできる範囲は簡単に言えば「専有部分」になります。

専有部分

マンションリフォーム2

専有部分とは、自分が購入した部屋の「コンクリートで囲まれた内側の居住部分」と考えていただくと理解しやすいと思います。
つまり、コンクリートで造られた壁や床、天井の内側にあたる部分が「専有部分」に当たります。別の言い方をすれば「玄関の内側部分」から「外側に面した窓の内側」までが「専有部分」です。この専有部分が個人がリフォーム可能な範囲になります。

「あれ?窓の内側までという事はベランダは専有部分じゃないの?」と疑問に思う方もいるかもしれません。確かにベランダは各部屋に個別に設置されていてその部屋の持ち主しか使わない部分ではありますが、実はベランダは専有部分ではないのです。

ベランダは、あくまでもマンション全体の「共有部」であり個別の部屋の持ち主は「共有部分の専用使用権を持っている」にすぎないのです。同様に、窓(サッシ)や玄関ドアも個人の部屋に付いているものですがマンションの共用部分にあたります。

共有部分

ドア

共有部分とは、簡単に言えば先の専有部分以外のマンション全てが該当します。つまりコンクリートで造られてマンションの土台となっている壁や天井や床、あるいはエレベーターや階段、廊下、エントランス、さらに屋上やパイプスペースなど、それら全てが共有部分になります。

そして共有部分は個人がリフォームする事はできません。例えば、マンションのエレベーターを一個人が勝手にリフォームできないのは、誰が考えても当たり前の事ですよね。

少々わかりづらいのが「共有部分の専用使用権」の箇所であり、ベランダや玄関ドア、窓(サッシ)がこれに該当します。

そもそもこれらがなぜ共有部分にあたるか、という事についてですが、ベランダはマンションの構造の一部としてコンクリートで造られていますし、さらに災害時などではマンション全体で使用する想定になっているため、共用部となっています。

玄関ドアや窓についても同様に共用部になっていますが、これは防犯や火災などに対してのマンション全体の安全性に関わる部分である事と、マンション全体の美観に関わる部分であるからです。マンションを外から見て、部屋ごとに窓がばらばらのマンションはどう考えてもおかしいですよね。

同様にマンションの廊下を歩いていて、部屋ごとに全く違うドアが付いているマンションというのも普通に考えればありえません。そのため、窓やドアに関しては個人の部屋についているものですが、共有部分となっていると考えれば理解しやすいかと思います。

これら共有部分については個人でリフォームする事はできません。

実際にリフォーム可能な箇所はどこか?

専有部分と共用部分

さて、ではもう少し具体的にどの程度リフォームが可能なのかを考えてみましょう。

先ほど「専有部分」はリフォーム可能である、と書きました。つまり専有部分内であれば、ユニットバスを交換するとかトイレを交換する等のリフォームはもちろんの事、たとえば間仕切り壁を取り外すなり移動させて間取りを変更する事も可能になります。
例えば、小さな部屋が複数あるようなマンションの場合、あいだの仕切り壁をなくして広い部屋にするだけでも大きく印象が変わります。

ただし、間仕切り壁がコンクリートで出来ている場合、あるいはコンクリート製の柱がある場合は、マンションの構造体になるため変更はできません。

床材なども変更が可能であり、たとえば和室をフローリングにするようなリフォームも可能です。ただし、これについてはマンションで防音規定などが定められているため、それに従って工事を行う必要があります。

先に書いたベランダ、それに付随する窓については「共有部の専用使用部分」に当たりますからリフォームは行えません。ただし窓に関しては、断熱ガラスや防音ガラスなど性能向上に関する交換であれば個人で行ってよいと定められている場合があります。
これについてはマンションの管理規約等をご確認ください。

またベランダは共有部にあたるため、勝手に大きなものなどを置く事は管理規約により禁止されている場合が多いので、もし管理規約をご存じない場合、無用なトラブルを避ける意味でも一度管理規約を確認する事をおすすめします。

玄関ドアも共有部分ですからリフォームは行えません。特に古いマンションであればバリアフリー対応などの理由で新しいドアに交換したい場合もあるかと思いますが、これについては管理組合で対応する案件になります。

ただし、ドア内側の塗装程度であれば、管理規約にて認めているマンションもあります。たとえば玄関をリフォームするのに伴い玄関ドアの色を塗り替えたい場合などは、そういうマンションであれば塗り替えることが可能になります。

まとめ

住宅

いずれにせよマンションのリフォームは一般論としては「専有部分は自由にリフォームが可能」なのですが、実際にはリフォームについて独自の制限がかけられているマンションもあります。実際にリフォームを考えている場合には、とにかく一度管理規約や使用細則を確認するようにしてください。

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