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マンション売却時のリノベーション、押えておくべき3つのポイント!

マンション売却時のリノベーション、押えておくべき3つのポイント!

現在所有しているマンションを売却するなら、なるべく高く売りたいというのは誰もが思うこと。とはいえ、高く売るには何かしらの付加価値を付ける必要があります。そこで付加価値をつける手段として注目されているのがリノベーション。

リフォームは原状回復という意味合いが強く、一方リノベーションは改修工事をすることによって新たな付加価値を創造できます。しかし問題なのは、リノベーションはリフォームより費用が掛かること。

売却時にリノベーションに掛けた費用以上の金額を売価に上乗せできるかというと、一概にそうとは限らないのです。そこで今回は、マンションの売却時にリノベーションを検討する際のポイントをご案内しましょう。

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ポイント1.周辺の物件相場を把握する

まず知っておかなければならないのは、幾らで売りたいかではなく幾らで売れるかという客観的なデータです。まずは同じ程度のグレードのマンションで、同クラスの間取りの物件がいくらで売りに出ているのかを把握することが重要です。

リノベーションする意味や価値があるか

ただし立地や築年数などの条件が同じでも、大手ブランドのマンションか否かで価格が違ってきます。合理的かどうかは別にして、やはりブランドは伊達じゃありませんからね。それに駅からの距離についても、道のりや周辺環境によって価格差が生じます。ですので、駅から距離や築年、間取りといった項目だけを基準にするだけでは、現実的な相場は読みきれません。

そもそも、どうして物件相場を把握する必要があるのか。それは、リノベーションする費用を掛ける意味や価値があるかどうかを判断するためです。

売価の上限を見極める

近隣に所有する物件より築浅で、人気のある大手ブランドのマンションがあったとしましょう。その場合、仮にリノベーションしたとしても、そのブランドマンションより高く売れる可能性は限りなく低いでしょうね。

となると、近隣にあるブランドマンションの価格が売価上限の目安ということになります。リノベーションした結果、築浅のブランドマンションより高い売価設定になってしまうと、売却の可能性を低くするだけです。わざわざ費用をかけて、売りづらい物件にする必要はないでしょう。

ポイント2.物件があるマーケットの需要を分析する

古いマンションをリノベーションする際、間取り変更をすることはよくあるケースです。ここで注意すべき点は、物件の所在エリアがどのような層に需要があるかです。

閑静な住宅地で保育園や小中学校が近い地域であれば、ファミリー層の需要が高いでしょう。しかし都心へのアクセスが良く、グルメやショッピングなどの商業施設が充実している地域であれば、シングル&DINKSの需要が高くなります。

需要を考慮した間取り

例えば昔の定型的な3DKを広々とした1LDKにする場合、確かに今風の間取りになるかもしれませんが、ファミリー向きの間取りではありませんよね。どちらかというと、シングル&DINKS向きの間取りです。

ファミリー層の需要が高いエリアでファミリーが住みづらい間取りにリノベーションすれば、結果的に売りづらい物件になってしまいます。また、その逆もありますよね。いくらセンスの良い空間になったとしても、ユーザーにとって使いづらい間取りでは購入意欲は減退してしまいます。

もちろん、エリアによってユーザー層が限定されるわけではありません。しかし、売りやすい物件にするためには、需要の高いマーケット層に標準を合わせる必要があるのです。的はずれな間取りは、価格とは別の意味で売却の可能性を下げる要因になってしまいますからね。

ポイント3.ターゲットを絞る

何事もそうですが、中途半端というのは良くありません。どうせリノベーションするなら、何かしらのこだわりがあった方が強いインパクトがあります。とはいえ、独りよがりだとか極端なこだわりはユーザーに敬遠されるでしょう。

大切なのは、ターゲットを絞ったコンセプトです。そしてそれは、ファミリーかシングル&DINKSかといった単純な括りではありません。同じファミリーでも、経済状況やライフスタイル、価値観は異なります。ですので、どういった価値観を持ったユーザーをターゲットにするかが重要なポイントになるわけです。

ターゲットに合わせた仕様

シングルやDINKSだからといって、必ずしも料理をしないとは限りません。なので、キッチンの設備やレイアウトは重要なポイントになります。問題は、仕様をどの程度のグレードにするかですが、ここでターゲットの絞り込みが重要な意味を持つのです。

経済状況や価値観は人それぞれですから、オールマイティというわけにはいきません。なので、どんな人に住んで欲しいのかをイメージする必要があります。設備や部材の品質などの良さを理解して、それに対するペイを惜しまない。そういうユーザーをターゲットにするなら、中途半端に妥協すると逆効果になります。

グレードの高いキッチンなのに、浴室や洗面のグレードは並というのではアンバランスでしょう。こだわる人は、細部にまでこだわります。ですから、中途半端は良くないというわけですね。こだわるなら、グレードを統一させて妥協しないことがポイントになります。

まとめ

結論から申しますと、売却のためのリノベーションはリスクを伴います。エリアマーケットの分析をせずに安易にリノベーションすれば、費用を掛けたにもかかわらず売れない物件になってしまう可能性があるのです。

ですので、無計画で中途半端なリノベーションをするくらいなら、何もしないでそのまま売りに出す方が無難ということです。それに、その方が買手は自分の好きなようにリノベーションすることができますからね。

著者について

マンションジャーナル編集部TAKAHASHI
不動産ライター。元不動産会社勤務。長年の業界経験を生かし、かしこいマンションの選び方から不動産投資、住宅ローンなど幅広いテーマで執筆中です。

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