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マンションリノベーションにおける3つの潮流

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マンションリノベーションにおける3つの潮流

このところ、首都圏の新築マンションは東京都心を中心に好調で、分譲価格は上昇傾向にあります。そして新築マンションの価格上昇にともない、割安感のある中古マンション市場が活況を呈しています。

そんな中、築年数の古いマンションを安く購入してリノベーションするケースが増えているようです。古いマンションをリニューアルして新たな住空間を創造するリノベーションは、住宅のストック市場の活性化に大きく貢献しているようです。そして、マンションのリノベーションには、大きく分けて三つの形態があります。今回は、その三つの形態についてご案内します。

1.宅建事業者が提供するリノベーションマンション

これは宅建事業者が中古マンションを仕入れて、リノベーションしてから市場に出す形態です。中古マンションの建売といった感じのイメージですね。要するに、出来合いのリノベマンションということです。買い手が、既にリノベーションされた物件の中から、自分が気に入った物件を選んで購入するパターンです。

手間なしで、新築同様にリノベーションされたマンションが手に入るというわけです。リノベマンションには興味はあるが、手間暇掛けたくない人向きですね。建物は中古ですが、専有部分は新築同様で価格も安いので好評のようです。

特に投資目的でリノベマンションを購入するなら、この形態だと改修後の状態を見てから購入できますし、物件価格が決まっているので資金計画が立てやすいというメリットがあります。しかし自分のライフスタイルやデザイン性など、オリジナルティにこだわりのある人には、今ひとつ面白くないかもしれません。

大手ディベロッパーでは、2013年から三菱地所レジデンスがいち早くリノベーション事業に参入しています。自社で分譲した物件だけではなく、これまで築き上げてきた仕入れノウハウを活用して中古マンションを買い取り、リノベーションを施して再販する新たなビジネスを展開しています。

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オリジナルティを反映させた自由度の高いリノベーション

こちらは戸建住宅でいうところの、注文住宅といったイメージでしょうか。中古マンションを自分好みにフルオーダーで改修するわけですね。

自由度が高い反面、出来合いの物件を購入するのと違ってどうしても手間暇が掛かってしまいます。マンション選びから施工業者との交渉まで、すべて自分でしなければなりません。この場合にネックになるのは、自分が希望するリノベーションができる物件かどうかの見極めです。これには専門的な知識が必要になりますので、建築知識が乏しい素人にはかなり難しい作業です。

そのため、リノベーションする目的でマンションを購入したのは良いけれど、いざ施工業者が確認したら管理規約や構造上の問題で思うような改修ができなかった、などということが起こる可能性があります。

そういうこともあって、最近では物件選びから施工の段取りまで、ワンストップで対応してくれる業者が増えてきました。更に中古マンション+リノベーション費用一体型の住宅ローンを扱う金融機関と提携しているケースもあります。これにより買い手の物件選びにおけるリスクは軽減され、物件の購入費用と工事費用に対する資金計画も立てやすくなります。

その結果、安心してリノベーションの内容に集中できるというメリットがあります。限られた予算の中でオリジナルティ溢れる住空間を求める人には、フルオーダーでリノベーションできるこの形態の方が魅力的でしょう。

建売と注文住宅の中間的なセミオーダー形式

これは、特に大手デベロッパーが取り扱うリノベーションの形態です。いくつかの改修パターンを用意してパッケージ化した、いわばセミオーダーのリノベーションといった感じでしょうか。オリジナルティを大事にしつつ、なるべく手間ひまを掛けず、尚且つ分かり易い価格設定のリノベーションということですね。

デベロッパーの大手である住友不動産は、今年の8月末に常設の大規模なマンションリフォームのギャラリーをオープンさせています。ここでは、躯体の状態から改修するスケルトンリフォームの施工実例を見学することができます。

完全定価制の標準工事プラス設備機器の標準パッケージで、“高品質でリーズナブル”をコンセプトにした「スタンダードパッケージ」が用意されています。今後、大手デベロッパーを中心に、この形態のリノベーションが増えていくことが予想されます。

都心はリノベーションの対象になる築年の古いマンションが多い

新築、中古にかかわらず、やはりマンションは駅近であることが重要なポイントになります。都心には、駅近で利便性の良い築年数の古いマンションが数多くあります。

同じ立地で同等の専有面積がある新築マンションの分譲価格は高額です。それに比べれば、築年数の古いマンションは断然お買得。物件にもよりますが、数百万以上の価格差があるのは珍しいことではありません。

仮に同じ立地で同等の専有面積があるマンションで、800万円の価格差があったとしましょう。その物件に300万円掛けてリノベーションしたとしても、新築同様の個性的なマンションが500万円も安く購入できることになります。都心の好立地にこだわる人にとって、これはさぞかし魅力的に映るでしょう。

リノベマンションブームに追い風?

中古マンションを購入してリノベーションするという形態の不動産取引の追い風となるのが、「中古マンション+リノベーション」を対象にした住宅ローンの登場です。住宅のストック市場を活性化させるために、国の肝入りでスタートしたフラット35「リフォーム一体型」という住宅ローンがるのですが、宣伝不足もあってか今ひとつ普及していませんでした。

しかし、最近では民間金融機関が独自の「リフォーム+住宅ローン」型の商品を提供し始めました。更に、「中古マンション+リノベーション」を取り扱う業者と提携する動きも始まっています。それによって、中古マンションを購入してリノベーションするための資金計画が容易になりました。この一連の流れは、リノベマンション市場を活性化させる追い風になるでしょう。

まとめ

リノベーション事業に大手が乗り出してきたということは、今後益々この市場が拡大することを意味します。大手から中小に至るまで、リノベマンションの取り扱い業者は多種多様になっていくでしょう。それ故、今後のリノベーションは、より優良な業者を選ぶことが重要なポイントになるでしょう。

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