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内覧会に行くなら絶対に押さえておきたいポイントとは

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内覧会に行くなら絶対に押さえておきたいポイントとは

自宅のポストにときどき不動産屋のチラシ広告が入っているのを見た事がある方も多いと思いますが、そこで「オープンハウス実施します」「オープンハウス開催予定」という言葉を見た事がある方は多いのではないでしょうか?あるいは、街を歩いていて、途中にあるマンションや一戸建ての前に「オープンハウス開催中 ○○不動産」などと書かれた看板を見た事がある方も多いと思います。

さて、この「オープンハウス」とは一体どういうものなのでしょうか?

企業名ではない

大変紛らわしいのですが、現在、オープンハウスという不動産販売会社が織田裕二を起用したテレビCMを放送しています。
CM中で使用される「おぺんほせっくという会社です」「東京に家を持とう」などの言葉に聞き覚えがある方も多いのではないかと思います。

注意していただきたいのですが、この「オープンハウス」という会社と、不動産広告で見かける「オープンハウス」という言葉には全く関係がありません。

テレビCMを行っている「株式会社オープンハウス」は東京都千代田区に本社を持つ東証一部上場の不動産販売会社です。
あくまでもただの会社名なのですが、不動産販売で使用される「オープンハウス」と言葉としては全く同じであるため、不動産に詳しくない方には紛らわしいかもしれません。混同しないようにご注意ください。 >>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

オープンハウスとは何か

では街角や不動産の広告で見かける「オープンハウス」とはいったいどんなものなのでしょうか?

「オープンハウス」とは住宅を販売する形態の一つであり、実際に販売している物件において直接販売を行うものです。
「現地即売会」という言い方をするとわかりやすいかもしれませんね。

通常の不動産販売の場合は、まずは不動産屋さんにて担当者と会い商談を行なうのが普通ですが、これを現地で直接行うものが「オープンハウス」になります。通常、物件の担当者は不動産屋さんにいて内覧等を行うときにのみ現地に出かけるのですが、オープンハウスの場合は、期間中、担当者が物件にほぼ常駐する形で訪問してくる人に対して商談を行います。

現地で販売というと、住宅展示場やマンションのモデルルームを思い浮かべる方もいるかと思います。それらはあくまでも見本でありサンプルにすぎないのですが、オープンハウスの場合は、販売しているまさにその物件をその立地にて周辺環境も含めて確認できる点に大きな違いがあります。

なぜオープンハウスが行われるのか

オープンハウスを行うためには、チラシを作成して配布する必要があり、また当日は販売員が現地に常駐する事になりますから、通常の販売よりも手間もコストもかかります。そこまでしてオープンハウスを行う理由は何でしょうか?

その理由を簡単に言えば「不動産屋さんが特にその物件を売りたい」と思っているからにほかなりません。売りたいから手間とコストをかけて販売するわけです。

新築マンションの場合

もちろん売りたい事情はさまざまです。たとえば新築マンションの完成在庫の場合、どうしてもそのマンションを売り切ってしまいたいから、という単純な理由がほとんどです。

基本的に日本の新築マンションは完成在庫ではなく、モデルルームによる予約販売がほとんどです。その販売方法についての是非はここではおいておきますが、本来は完成した時点で全戸売り切れているのが新築マンションの販売なのです。

しかし販売価格設定のミスや想定外の事態により、実際にマンションが完成し購入者が居住をはじめた後も売れ残りの部屋があるマンションというものは存在します。これらのマンションについては、言葉は悪いですが、一種の不良在庫になってしまっているために、販売会社としてはコストをかけてでも売り切ってしまいたいと考えています。

そこでわざわざ手間とコストをかけてオープンハウスという形で現地販売を行うわけです。実際には、もともとの販売会社が売れ残った物件を別の不動産販売会社に転売し…等マンション毎に販売されている状況は異なりますが、基本的に新築物件の場合は売主は不動産会社です。

中古マンションの場合

一方、中古物件の場合には多少事情が異なります。基本的に中古物件の販売主体はあくまでも売主である個人であり、そこで扱われている物件はまさにピンキリ。

いい物件もあれば悪い物件もあるわけですが、いい物件がすぐに売れるとは限らず、中には、担当者が「この物件は実際に現地を見てもらえれば絶対に誰かに気に入ってもらえるはず」という「ほんとはいい物件なのに!」というものが少なからず存在しています。

中古不動産は、駅からの距離や広さ等の表面的なスペックでまずは判断されますが、それらの要素では判断できない何かしらの優れたポイントがある物件です。

例えば一口に「リフォーム済」の物件であっても、本当に手間とお金をかけた質のよいリフォームもあれば、賃貸レベルの材料を使った最低限のリフォームまでありほんとうにさまざまなのですが、これは直接現地を見てもらわないとなかなか理解されない代表的なものです。また、すぐれた設計のマンションには、たとえば室内に一切梁がないような物件も存在しますが、そういう点も物件を直接確認してもらわないとわからない要素です。

そういう「実際に見てもらわないとわからない。見てもらえば納得してもらえる」要素がある物件がオープンハウスになる場合が多いと言えます。

少し考えてもらえばわかりますが、訪ねてきた人が実際に物件を一目みて「ない」と思うようなものをわざわざ手間をかけてオープンハウスとして販売するわけがありません。つまりオープンハウスが行われているのは比較的優良な物件が多いと言えるのです。

見学するメリット

結論から言えば新築中古に限らず不動産を探している人は、積極的にオープンハウスを利用して物件を見学すべきです。「百聞は一見にしかず」「学問なき経験は経験なき学問に勝る」「門前の小僧習わぬ経を読む」「読書百篇義自ずから通ず」…実際の体験の大事さを語った諺は古今東西を問わず沢山存在しますが、本当にいい不動産を手に入れる際に必要なものは沢山の物件を見る事による経験値であり、これに勝るものはありません。

オープンハウスは気軽に物件を見学できる貴重な機会ですので、今現在まだ具体的に不動産の購入を考えていない方でも積極的に利用してみるべきものです。それにより、自然と物件を見る目が養われていきます。

家を見る目を養って見る

簡単な例をあげてみましょう。数百軒のレストランを食べ歩いている人が言う「おいしい店」と、ファストフードと自宅近所の店しか行った事がない人が言う「おいしい店」。どちらが信用できるかという話と同じです。

たとえばファストフードの「なか卯」では親子丼が看板メニューです。さて、これについて近所の貧乏そうな学生が「なか卯の親子丼おいしいよね」と言ってるのを聞いたら、あなたはどう思うでしょうか?「へー、そうなんだ」程度の感想しか浮かびませんよね。普段からろくな物を食べていなさそう貧乏学生の「おいしい」という言葉に信憑性があるとはとても思えないからです。

しかし、たとえば有名なソムリエの田崎真也さんは「なか卯」で親子丼をたまに食べるという事実を聞いたらどう思うでしょうか?田崎さんが豊富な美食の経験を踏まえた上で、価格や味を考慮した結果として「十分に食べるに値する」と考えているからこそなか卯の親子丼を食べているわけですが、田崎さんが食べていると聞くと「なか卯の親子丼はおいしい」という事に説得力を感じますよね。

食べた事がなければ食べてみたくなると思います。(別に私は「なか卯」のまわしものではありません、念のため)

多くの物件を見て目を養うという事は、まさに自分が上の例での「ただの貧乏学生」になるか「田崎真也」になるか、という事と同じ事なのです。

様々な家を見学してみよう

また、オープンハウスはマンションでも一戸建てでも、築年数や立地、間取り、面積等に関わらずさまざまな物件で行われているため多彩な物件を見る事ができます。これは本当に大きなメリットです。自分が探している予算の数倍の物件を見学できる機会など、オープンハウスでもなければ無理だからです。

通常、自分で不動産を探す場合「自分の考える予算前後で自分が欲しい条件」の物件しか見学しません。しかし残念ながらこれでは物件を見る目はあまり養われないのです。ほとんど同じような物件を数件みてもあまり得るものはないからです。

坂上忍、家を買う

昨年テレビ番組の1コーナーで行われていた「坂上忍家を買う」という番組コーナーを見た事がある方も多いと思います。坂上忍が犬と暮らすためのセカンドハウスを購入するために日本中いろんな場所の価格も条件も多種多様な物件を見てまわるという企画です。結果的に1年かけて物件を見る目を養い、最終的に自分が本当はどういう物件が欲しいのかを見出していきました。

これは「犬と暮らすセカンドハウス」という条件だけで、立地も形態も含めて本当に多種多様な物件を見学していたからこそ、坂上忍の中で、自分が本当に欲しい物件のビジョンが形作られていったからです。

また、番組中で見学した物件の価格を最後に当てるコーナーがあるのですが、放送後半には相場観も完全に身についており「これだと○○○万円以上は絶対にしないな」などと価格の予想がちゃんとできるようになっていました。複数の物件を見学する事で不動産の相場感覚も養われていたのです。

自らの基準を作る

不動産を探す人は、数多くの物件に触れる事で自然と物件を見る目が養われていき、自分の中で「これは大事」「これはどうでもいい」という自分が不動産選びを行うための明確な基準が養われていくのですが、まさにそれを番組で実践していたのが「坂上忍家を買う」だったのです。

繰り返しますがとにかく、いい物件を選ぶためには物件を見る目を養うしかなく、そして物件を見る目を養うためには沢山の物件を見学するしかないのです。

「この家の間取りは悪くないけど、でも前に見たあの物件の方が細部に目配りがされていてよかった」
「この家は悪くはないけどあまりにも平凡だし、価格面でも魅力がない」

ある物件を見て、その良し悪しを即座に判断するためには、実際に物件を見た経験が何より物を言います。

その経験がないと

「なるほど間取りはこうなってて、全体的に結構綺麗で、特に悪いところもない」

とは思っても、そこで思考が停止してしまいます。「特に悪いところもない…けど…だから?」になってしまいます。

そこで物件を比較検討できるだけの経験に裏打ちされた基準が自分になければ、それ以上物件の良し悪しを判断する方法がないのです。

気軽に行けるのもメリット

しかし、物件を見学しようにも、今すでに具体的に家の購入を考えている人であれば不動産屋さんに連絡していろいろな物件を見る事ができますが、とくに今現在具体的な計画がない方の場合は、なかなかそういうわけにもいきません。買う気もないのに不動産屋さんに物件の内覧の予約を入れるのはかなり勇気のいる行為ですし、不動産屋さんから見てもあまり嬉しい行為ではありません。

一方、今現在購入の予定がない方でも、気軽に物件を見学してその目を養う事ができる貴重な機会があります。それこそが、まさに街中で行われている「オープンハウス」なのです。

現在の不動産には大きなハズレ物件はほとんど存在せず、価格も周辺状況をにらんで値付けされているため、希望する立地で販売されている物件を適当に選んでみても大きな問題がないのも確かです。実際にそこに住んでみても、相当大きな見落としがない限り大きな不満は出る事はないでしょう。

しかしそれはあくまでも普通に住んだときだけの話であり、大きな不満はないというレベルの話です。「この家に住んでよかった」という本当に満足できる物件を選ぶ事や、その物件の10年後の資産価値を判断する事等は、数多くの経験がないとできないのです。

オープンハウスは、あなたが不動産購入の経験値をあげるための一助になってくれます。

機会があれば積極的にオープンハウスを見てみよう

オープンハウスは気軽にいろんな物件を見る事が出来るため、物件への知識を深める事ができる絶交の機会です。またオープンハウスが行われている物件自体が、不動産屋さんがわざわざオープンハウスを行ってまで売る物件だけあって、水準以上の物件が多い事も見る目を養う上では有効になります。

自宅の近くだけではなく、ちょっと食事や買い物等で出かけたときなどでもオープンハウスを行っているのを見かける事はよくあります。そういうときに時間があればぜひそこを覗いて見てください。自宅の近所とは全く異なる環境の物件を見る事も知識をつけるためには大事な事ですし、いろんな発見があるものです。

私のケース

例えば私の経験では、白金にフレンチのランチを食べに行ったときにその周辺で複数のオープンハウスが行われていたので飛び込みで見学したことがあります。6,000万円程度の築浅マンションには玄関に鍵が3つもついていました。

「やっぱり白金だけあってこんなに鍵とかついてるんですね」と不動産屋さんに言うと「でも3つ鍵がついてても泥棒に入られるんですよ」と言われ「そんなマンション怖くて誰も買わないだろ…」と思ったり、別の2500万円程度の古い小さなマンションを見てみると、確かに古い物件なのですが比較的小綺麗で住みやすそう。外の音も気にならず、なにより一方の窓からは実にちょうどいい感じで東京タワーが見えてワクワクするような不思議な秘密基地感があり「これ、独身サラリーマンだったら全然アリだな」と思ったり、自宅の近くの物件をいくら見てもできないような経験をしました。

また、たとえば横浜中華街内に遊びにいったときに中華街に立っているマンションでオープンハウスが行われていたので「こんなところのマンションってどうなんだろう」と思わず見学した事もあります。(ちなみに中華街のど真ん中に立っているという点を除いてはいかにも普通のマンションでした)

そういう、普段であれば気にもとめないような物件まで含めた多くの物件を見る事は、今後不動産を購入する際に必ず経験値という力になってくれるはずです。そして、何より、多種多様な物件を見学するのは単純に楽しくてワクワクします。

普段はどうやっても見学できないような物件も気軽にみられるオープンハウス、ぜひ活用してみてください。

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