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手持ち物件の資産価値が高まる!? 「ホームステージング」を知りたい!

手持ち物件の資産価値が高まる!? 「ホームステージング」を知りたい!

今日本各地で深刻になっている空き家問題。東京都の高級住宅地として知られる世田谷区でさえも、空き家の数は増えていると言います。

空き家というとまずは一戸建てをイメージする方は多いと思いますが、実はマンションにもその傾向があります。

日本人は新築物件を好む傾向が強く、特にマンション市場ではその傾向が顕著。マンション市場でも一部の新築物件に人気が集中するのが現状です。その中でいつまでも価格が下がらないヴィンテージマンションと呼ばれるような中古マンションがある一方、なかなか買い手がつかず、空き家状態になる中古マンションも多いのです。

そんな状況の中、空き家をモデルルームのように演出することで、より購買意欲を高める「ホームステージング」という方法が注目されています。「ホームステージング」とはどんな方法なのか、探ってみました。

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目次

  • ホームステージングとは
  • アメリカの「ホームステージング」
  • 日本でアメリカの「ホームステージング」をそのまま取り入れることは難しい
  • 日本でホームステージングを取り入れるには?
  • 日本ホームステージング協会が提唱する「片付け」「掃除」「インテリア」
  • リフォームとの違い
  • まとめ

ホームステージングとは

「ホームステージング」とは、中古住宅を販売するときにアメリカで普及している手法です。家を中古で売り出そうとする場合、家具や小物などを含め、物件をトータルルームコーディネートすることによって、自宅の資産価値を高めて、より早く、より高く売ることができるようにすること、それをサポートするサービスのことです。

アメリカには「ホームステージング」専門のコーディネーターもいて、中古物件を販売する場合には、そういった専門家を雇うのがアメリカ社会では日常的なことだと言います。

日本でも、新築マンション販売時には、インテリアをコーディネートしたモデルルームを作って展示します。マンションでは物件完成前に販売が始まることも多く、実際に部屋を見る前に契約をすることがあること、また、がらんとあいた空間しか見られないよりも、モデルルームを作って家具や小物を含めて展示することで、居住時の状態をイメージしやすくなるからです。

しかし中古住宅やマンションを販売する場合には、こういった方法が取られるケースはごく限られていて、一般的に部屋を空の状態にするか、あるいは住みながらそこを見に来てもらうケースもあります。

そんな中、アメリカでは中古住宅を販売する場合にも住んでいる自宅をモデルルームのような状態に演出し、その中で生活しながら売却活動をします。これがホームステージングと呼ばれる手法で、30年以上前から行われるようになり、現在、広く定着しています。

アメリカの「ホームステージング」

アメリカでは、ホームステージングをする際には、物件がより早く、より高く売れるように、「ホームステージャー」と呼ばれるホームステージングをコーディネートする専門家に仕事を依頼します。

依頼を受けた「ホームステージャー」は、購入者を想定してコンセプトを立て、ストーリーを作成。そしてその物件を購入したいと考えられる想定購入者の趣味や嗜好に合わせたテイストのインテリアを考え、小物から大型家具、カーテンに至るまで変更します。

イメージに合った家具類の調達を行い、花や食器なども含めて売却物件に配置し、その住空間を徹底的に演出するのです。

これは空き家状態の時だけでなく、居住中でも普通に行われます。この場合、居住者はホームステージャーの演出方針に合わない家具や小物などは使用しないよう指示されます。コンセプトに合わないと判断された家具などは撤去され、ホームステージング期間中は、物置などに収納しておきます。

演出はクローゼットの中まで徹底されます。クローゼットの中は見られてもいい衣類だけをディスプレイし、その他は見えないところに収納しておきます。(アメリカでは、オープンルーム来場者は普通にクローゼットを開けるそうです)

売却中も、基本的にこの状態を維持しながら生活します。

想像しただけで窮屈そうな生活で、実際にアメリカ人がそれで我慢ができるのだろうか? と思ってしまいますが、アメリカではこれが当たり前なので、ホームステージャーの指示を不満に思う人はほとんどいないそうです。

むしろ、ホームステージャーのアドバイスが、新しい家に引っ越したときのインテリアコーディネートや、収納などの参考になる、と感謝する人の方が多いのだそう。ホームステージングによって物件が高く売れるならウェルカム、そういう合理的な考え方によるのかもしれません。

アメリカの「ホームステージング」をそのまま取り入れることは難しい

確かにがらんとした空き物件や、生活感のある中古物件より、モデルルームのように演出された物件の方がより魅力的に映るのは納得できます。

さっそく取り入れたいところですが、しかしながら、アメリカで行われているようなホームステージングを日本でそのまま取り入れるのは非常に難しいといわざるを得ません。

その理由として、第一に、ホームステージャーのコンセプトに沿って集められる家具やカーテンなどのインテリア用品の数々、これを購入するだけでも相当な費用がかかることが挙げられます。

アメリカではどうしているのかというと、ホームステージングのために一旦は家具を購入するのですが、家が売れたら、そのまま購入店に返品する、といったことが行われています。

これはアメリカが返品大国と言われているほど、購入した商品の返品が当たり前のだから可能なことで、商習慣が異なる日本では、使用したものを返品するというのは受け入れられない方法です。

また、ホームステージング期間中、演出のコンセプトに合わないと判断された家具などを収納しておくスペースの問題もあります。

日本でホームステージングを取り入れるには?

アメリカで行われているホームステージングの方法をそっくり真似することはできなくても、住んでいる状態をきれいに見せることで資産価値を高めたり、空き物件を買い手に購入後をイメージしてもらいやすいように演出する、というのは、真似したい考え方ですよね。

家具の返品ができない、演出にそぐわない家具を収納しておくスペースも乏しい日本では、どんな方法を取り入れたら良いのでしょうか。

それは、「片付け」・「清掃」・「効果的なインテリア」です。

つまり、部屋がきちんと片付けられて、手入れが行き届いていることで、購入希望者に「この家の持ち主はしっかり管理している」「この家は大事に使われている」という印象を持ってもらうことができ、資産価値の維持につながります。

また、効果的なインテリアにすることで、モデルルームを見た時のように、「買いたい」という気持ちを起こしてくれます。この3つのセットによる演出が重要になります。

では、具体的にどんな行動をしたら良いのでしょうか。

日本ホームステージング協会が提唱する「片付け」「掃除」「インテリア」

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日本でも、このホームステージングを進める動きがあり、日本ホームステージング協会という関連団体が設立され、認定資格や認定講座を開講しています。プロも輩出されているようですが、まだ数や実例は少ないので、いっそ自分自身でホームステージングをプロデュースしてみるのはどうでしょうか。そうする場合、参考になるのがホームステージャーの養成講座。

ホームステージングについての認定テキストも書籍として発売されています。養成講座はプロ向けのものもありますが、2級であれば、一日で受講することができます。

講座の内容は、最初の「片付け」については、「分ける・減らす・収める」のステップやその手法、次の「掃除」については、ほこり掃除から、汚れが目につきやすい水回り、窓の掃除方法や適した洗剤などが学べます。部屋を演出する「インテリア」については、家具の選び方や・配置の仕方、花の飾り方なども学べます。さらに、買いたいと思わせる写真の撮り方や、なんと遺品整理の進め方まで。これらの内容をコンパクトに学ぶことができます。

リフォームとの違い

これまで中古マンションに買い手がつきやすくする手法として、リフォームした上で中古市場に出す、ということはよく行われてきました。ただしリフォームには好みもあり、売り主の施したリフォームが必ずしも買い手の好みや生活スタイルと一致するケースばかりではありません。リフォームで手を入れる場合には「どうリフォームするか」というセンスも問われます。

もちろん、古い物件の場合、特に水回りなどの基本的なリフォームで買い手の印象はかなり変わります。リフォームにはそれなりのコストがかかりますが、「片付け」「掃除」「ちょっとしたインテリアの工夫」であれば、創意工夫で、コストをかけずに手持ち物件の資産価値を高めることができるのです。部分的に必要箇所をリフォームした上で、日本式ホームステージングを行うことで、今まで売れなかった物件が売れるようになったり、中古物件の資産価値を現在より高め、より高値で売却したりすることも可能でしょう。

まとめ

日本は欧米諸国に比べると新築物件を好む傾向が顕著にあり、現在では首都圏では特にマンションに人気が集中しています。新築マンションに目が行きがちな買い手の目を中古マンション向けてもらうためにも、中古物件を販売する上で、「ホームステージング」はぜひ知っておきたい概念と言えるでしょう。

もちろん、片付け本、掃除本などは書店で色々なものが出ていますし、インテリア書やショップなどを見てセンスを磨くなど、できることは色々あります。

「ホームステージング」という概念を知った上で、そういった本や資料を見るだけでも、今後不動産を有利に売却する上で役立てることができそうです。

マンションの売却活動全体の中でも買主様に与える印象をよくすることは必須となるのです。

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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