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【オリゾンマーレ】東京五輪開催で高い資産性が期待できる!?湾岸エリアのタワーマンションをシュミレート!

【オリゾンマーレ】東京五輪開催で高い資産性が期待できる!?湾岸エリアのタワーマンションをシュミレート!

東京五輪に向けて、開発真最中の有明エリア。東京五輪終了後に有明などの湾岸エリアのマンション相場がどう動くかは諸説ありますが、アクセスや周辺環境が整備されれば今以上に資産価値が上る可能性は高いでしょう。

少なくとも、五輪開催間近まで新築価格は上昇し続けるでしょうね。湾岸エリアにはそれほど中古物件が多いわけではないので、新築価格に中古価格もある程度は連動して上昇すると考えられます。

そこで今回は、出口を五輪直前に想定した投資パターンと、五輪が終了して5年後に買い替えをするという2つのパターンで検証してみましょう。

オリゾンマーレ

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  • 江東区有明1丁目3-14
  • ゆりかもめ「有明テニスの森」駅 徒歩3分
  • 東京臨海高速鉄道「国際展示場」駅 徒歩9分
  • 物件価格 4,180  万円
  • 平米単価  65.3万円
  • 坪単価     215.4万円
  • 築年       2004年   築後12 年
  • RC造 地上27階
  • 総戸数    398戸
  • 対象住戸 3階部分
  • 専有面積              64.05    ㎡
  • バルコニー面積    10.46    ㎡
  • 間取り    1LDK+S
  • 管理費/月           16,790 円
  • 修繕積立金/月    11,810   円

建物内にコンビニ、スカイラウンジには東京湾の絶景を眺めながらお酒を楽しめる入居者専用のバー。また、最上階にはプール&ジャグジーもあります。まさに、湾岸エリアのアーバンライフを満喫できるマンションです。

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周辺環境

  • スーパー文化堂・有明店:徒歩7分
  • ローソン 有明コロシアム前:徒歩2分
  • ひまわりキッズガーデン有明(保育園):徒歩6分
  • 東雲小学校:徒歩15分
  • 区立有明中学校:徒歩10分

現時点ではそれほど生活の便が良いとはいえませんが、かといって不便というほどでもない。何しろ開発途上ですから、五輪に向けて急ピッチで周辺環境が整備されていくでしょう。その意味では、購入するなら今のうちかもしれませんね。

フルローンと頭金300 万円の比較

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  • 購入時の資金
  • 諸経費        287万円
  • 仲介手数料           131万円
  • 購入時諸費用計    418万円
  • 借入期間              35年      ネットバンク10年固定
  • 借入金利              0.92%   フルローン 0.79 % 融資比率90%以下

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比較的短期で売却することを想定しているので、頭金を用意するケースでも元手を回収しやすいように300万円と少なめに設定してあります。それと、今回は遅くても10年で売却するので比較的金利が安いネットバンクの10年固定プランで試算してあります。この場合、フルローンでも年収は500万円以下で大丈夫ですね。

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家賃相場は一度上昇すると、そのまま推移する傾向があります。その意味では、将来、投資用として賃貸するという選択肢もありますね。周辺の家賃相場は、同クラスの物件で概ね16万円ほど。ですので、家賃よりかなり低い金額で返済することができます。おそらく、五輪間近になれば周辺の家賃相場は上昇するでしょう。2016y03m01d_130627662
五輪直前の4年後に平米単価が、購入時の65.3万円から70万に上昇しているという想定で試算してあります。実際にどう価格が動くかは、その時になってみないと分かりませんけどね。

おそらく、新たな交通網の状況や周辺施設の具体的な形が見えてくれば、購入意欲が刺激されて価格上昇の機運が一気に盛り上がるでしょう。人々の気分が経済情勢に与える影響は意外と大きいですから、マンション価格も五輪効果の影響を受けます。

とはいえ、平米単価の上昇が5万円程度だと、当初の自己資金を差し引くと150万円前後の差益にしかなりません。ですので、この時点で売却するなら、かなりの上昇が見込めなければメリットがないということになります。

五輪終了後の動向

では、五輪が終了して5年経ったらどうなるか。これこそ不透明で、エコノミストなどの専門家でも予測するのは難しいでしょう。カギを握るのは東京都の中長期的な構想と、実行力の如何でしょうね。

選手村は住宅用に改装して分譲する予定のようですが、湾岸エリアにある五輪の関連施設をどう活用するかがポイントになるでしょう。もちろん民間企業の動きも重要なファクターですが、やはり東京都が主体ですから。その意味では、このマンションの資産価値の行方は東京都の動向次第ということになりますね。2016y03m01d_131216028

まとめ

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今回の物件は東京五輪の影響を強く受けるエリアにあるので、かなり大胆な想定で検証してみました。先のことですから不透明な点は多々ありますが、2020年に東京五輪は確実に開催されるわけですから、資産価値がプラスに振れる可能性は大いにあります。ですので、このマンションはローリスクハイリターンが期待できる物件といえますね。

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著者について

マンションジャーナル編集部TAKAHASHI
不動産ライター。元不動産会社勤務。長年の業界経験を生かし、かしこいマンションの選び方から不動産投資、住宅ローンなど幅広いテーマで執筆中です。

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