マンションジャーナル

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オリゾンマーレは、国内トップクラスの共用施設を持つタワマン!

オリゾンマーレは、国内トップクラスの共用施設を持つタワマン!
オリゾンマーレのメリット
  • 共用部分の高級感は国内トップクラスのこだわり!
  • 最上階のバーでは東京湾の夜景を見ながら、毎日お酒が飲める圧倒的非日常感!
  • シティタワーズ東京ベイの建設により、利便性および周辺の資産価値は上昇の可能性大
オリゾンマーレのデメリット
  • シティタワーズ東京ベイの建設により、南側のお部屋はかなり眺望を遮られてしまう可能性あり
  • ゴミ捨て場が1階にしかないのは不便かも

オリゾンマーレ

東京五輪に向けて、発展が進む有明エリア。

今回はそんな有明エリアの中古タワーマンションの中でも、もっとも歴史ある1棟”オリゾンマーレ”について特集をしたいと思います。

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オリゾンマーレの物件概要

オリゾンマーレ_エントランス

  • 住所:江東区有明1丁目3-14
  • ゆりかもめ「有明テニスの森」駅 徒歩3分
  • 東京臨海高速鉄道「国際展示場」駅 徒歩9分
  • 江東区立有明小学校 徒歩6分(480m)
  • 江東区立有明中学校 徒歩7分(560m)
  • 築年:2004年
  • RC造 地上27階
  • 総戸数    398戸

建物内にコンビニ、スカイラウンジには東京湾の絶景を眺めながらお酒を楽しめる入居者専用のバー。また、最上階にはプール&ジャグジーもあります。まさに、湾岸エリアのアーバンライフを満喫できるマンションです。

オリゾンマーレの総合評価

  1. 資産性
  2. 利便性
  3. 設備グレード
  4. ブランド力
  5. 住環境
の5つの評価軸から、評価してみました。

1、資産性

ガレリアグランデと同じ分譲主が企画をしたマンションのため、豪華絢爛なマンションとして共用施設は非常に充実しております。また有明周辺のマンションの中では比較的駅近なのとスーパー文化堂にも近いということもあり根強い人気もあり資産性も高いと考えられていました。しかし道路向かいにシティタワーズ東京ベイの建設が決まり、日当たりのいい南向きのお部屋全てが眺望および日当たりの面でかなり影響を受けることが考えられます。(有明エリアでもっともこの影響を受けると予想されるのが、オリゾンマーレです) そのため資産性はやや減点とさせて頂きました。

(2018年 4月 29日追記)

実際に道路を隔てて2区画北東に位置するガレリアグランデの屋上からみた、建設中のシティタワーズ東京ベイです。かなり広大な敷地の中に、複数の大型マンションが立ち並ぶことがみて取れます。建設が完了してみないとわからないですが、南東向きのお部屋については、真向かいの有明埠頭側のSEA Viewの抜け感がなくなってしまうので少々残念かもしれません。

ガレリアグランデ 屋上から見るシティタワーズ東京ベイ

↓真向かいからの建設中の様子

ガレリアグランデ 建設中のシティタワー東京ベイズを真正面からみて見る

2、利便性

現状は周りにスーパーや飲食店が一切少なく(あっても徒歩で15分もかかる)、マンション内にあるコンビニも小規模なので生活導線上はあまり便利ではないかもしれません。

「近くの飲食店もチェーン店しかなく、豊洲や銀座まで出なければならない。」と住民の声も上がっており飲食に関してはやや不自由かもしれません。 ただし、上述の通りこれから斜め向かいにシティタワーズ東京ベイが建設される為、ブリリアマーレ側の文明堂には行かなくてよくなり利便性は格段に向上することが期待されます。

3、設備グレード

ガレリアグランデ同様、設備グレードは紛れもなく一級品です。比較的良心的なお値段設定で、ここまで贅沢な湾岸の夜景を臨めるのはこの物件ならではのいいポイントです。以下、設備詳細になります。

  • スカイプール【名称:ネプチューン】5×20mの本格的室内プールと、ガラスモザイクタイルのジャグジー
  • スカイラウンジ【名称:ジュピターパール】デイタイムは憩いのラウンジとして、夜にはバータイムをお楽しみいただけます。
  • スカイガーデン【名称:ヴィーナステラッセ】貸切パーティー会場としてもご利用いただけます。
  • フィットネススタジオ【名称:エアロマーズ】
  • エアロバイク・ランニングマシーン等を設置
  • ゲストルーム
  • ツインベットルーム(2部屋)
  • ミニショップ・ベンダーコーナー

オリゾンマーレをご検討される方は、この共用設備に惹かれて入居をご検討されますがややネガティブなポイントもきちんとおさえておく事が重要です。住民の方からは以下の様な声も上がってます。

  • ご留意ゴミ捨て場が1階にしかないのが不便
  • 3.11の震災の揺れの影響で一部亀裂が入った部分が見受けられる

とはいえ、有明エリアでは不動の人気を誇る「オリゾンマーレ」。この要素を差し引いても強い魅力があるのでしょう!

4、ブランド力

分譲主は株式会社プロバストで、施工主は前田建設です。

大手のデベロッパーが建設したわけではないのでブランド力の知名度はそこまでありません。しかし、プロバストはでデザインに特化したマンション分野では名の知れた会社なので一部のニーズ感度は高いかも知れません。

5、住環境

マンション全体で2LDKの間取りが多いため、子育て世代だけでなくDINKS世代も多いそうです。

現状、生活導線の利便性はあまり高くないものの幼稚園・小学校(有明小学校は目の前)・中学校は徒歩7~8分ほどと徒歩圏内にあったり病院も徒歩圏内にあったりと総じて住環境はいいようです。現状は周辺に大きな施設がない為、やや寂しい印象はあるものの静かな住環境は住民から定評があります。

使えるお店の徒歩分数は以下を目安にお考えください!

  • スーパー文化堂・有明店:徒歩7分
  • ローソン 有明コロシアム前:徒歩2分
  • ひまわりキッズガーデン有明(保育園):徒歩6分
  • 東雲小学校:徒歩15分
  • 区立有明中学校:徒歩10分

オリゾンマーレの外観と共用施設

オリゾンマーレ_外観

オリゾンマーレ_外観

オリゾンマーレのエントランス1

オリゾンマーレのエントランス2オリゾンマーレの共用設備は、ラグジュアリーホテルの様な豪華なエントランスと外観となっています。

オリゾンマーレ_受付

オリゾンマーレ_共用部

オリゾンマーレ_共用部

エントランスロビーも大理石を基調とした、重厚感溢れる素晴らしい造りとなっています!

エレベーターホールもふんだんに大理石と間接照明が取り入れられ、とにかく豪華な空間に仕上がっています。

エレベーターも十分な台数があるのでありがたいですね。

圧倒的開放感を誇る、スカイラウンジです!夜の風景も本当にリッチな空間で素敵です。「本当にマンションなのか?!」疑ってしまいますね。

ジムやプールなど豪華なタワーマンションについている設備は全て、搭載されており魅力的です。

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オリゾンマーレの駐車場

オリゾンマーレの駐車場は、月額15,500円~19,100円で利用することができます。

詳しい空き状況などについては、お気軽にお問い合わせください。

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オリゾンマーレを、フルローンと頭金300万円の比較

  • 購入時の資金
  • 諸経費        287万円
  • 仲介手数料           131万円
  • 購入時諸費用計    418万円
  • 借入期間              35年      ネットバンク10年固定
  • 借入金利              0.92%   フルローン 0.79 % 融資比率90%以下

オリゾンマーレの諸経費シミュレーション
比較的短期で売却することを想定しているので、頭金を用意するケースでも元手を回収しやすいように300万円と少なめに設定してあります。それと、今回は遅くても10年で売却するので比較的金利が安いネットバンクの10年固定プランで試算してあります。この場合、フルローンでも年収は500万円以下で大丈夫ですね。

オリゾンマーレの諸経費シミュレーション2
家賃相場は一度上昇すると、そのまま推移する傾向があります。その意味では、将来、投資用として賃貸するという選択肢もありますね。周辺の家賃相場は、同クラスの物件で概ね16万円ほど。ですので、家賃よりかなり低い金額で返済することができます。おそらく、五輪間近になれば周辺の家賃相場は上昇するでしょう。オリゾンマーレの諸経費シミュレーション3
五輪直前の4年後に平米単価が、購入時の65.3万円から70万に上昇しているという想定で試算してあります。

おそらく、新たな交通網の状況や周辺施設の具体的な形が見えてくれば、購入意欲が刺激されて価格上昇の機運が一気に盛り上がるでしょう。人々の気分が経済情勢に与える影響は意外と大きいですから、マンション価格も五輪効果の影響を受けます。

とはいえ、平米単価の上昇が5万円程度だと、当初の自己資金を差し引くと150万円前後の差益にしかなりません。ですので、この時点で売却するなら、かなりの上昇が見込めなければメリットがないということになります。

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オリゾンマーレの利便性

交通利便性

  • ゆりかもめ 有明テニスの森駅:徒歩5分
  • りんかい線 国際展示場駅:徒歩8分
  • ゆりかもめ 有明駅:徒歩9分
  • ゆりかもめ 市場前駅:徒歩15分
  • ゆりかもめ 国際展示場正門駅:徒歩16分

りんかい線は埼京線と直通になっているため、都心にも行きやすいです。

また、新木場で乗り換えることによって、実は東京方面へも行きやすいという特徴があります。

具体的には、大井町駅まで10分、大崎駅まで13分、恵比寿駅まで17分、渋谷駅まで19分、新宿駅まで25分、東京駅まで12分、羽田空港第一ビル駅まで19分という交通利便性です。

生活利便性

スーパー

  • 文化堂 有明店:徒歩8分

文化堂は、生鮮食品はもちろん、日用品も売っている大きなスーパーです。

病院

  • 有明こどもクリニック(有明院):徒歩8分
  • がん研有明病院:徒歩9分
  • 東京ファッションタウンビルクリニック:徒歩10分

このように、オリゾンマーレの周辺には徒歩10分に病院やクリニックがそろっています。

特に、小児科のある「有明こどもクリニック」が近くにある点は、ファミリーには嬉しいポイントでしょう。

コンビニ

  • ミニコンビニ:物件内1階
  • ローソン 有明コロシアム前店:徒歩2分
  • デイリーヤマザキ ブリリアマーレ有明店:徒歩6分

金融機関・ATM

  • みずほ銀行豊洲支店りんかい店:徒歩9分
  • セブン銀行:徒歩9分

郵便局

TFT内郵便局:徒歩10分

オリゾンマーレの住環境

自然環境

  • 東京臨海広域防災公園:徒歩1分
  • 多目的広場 草地広場:徒歩1分
  • 有明テニスの森公園:徒歩7分
  • 水の広場公園:徒歩8分

このように、オリゾンマーレ周辺には公園がたくさんあり、どれも大きな公園です。

特に、有明テニスの森公園は屋外コート48面、芝生広場、クラブハウスを有する、約1.6万㎡の大型公園になります。

この公園には芝生広場やジョギングコース・遊歩道もあるので、子供と遊ぶのにも十分な広さの公園です。

教育環境

保育園

  • ひまわりキッズガーデン有明:徒歩7分
  • さんいく保育園有明:徒歩12分
  • 東雲第二保育園:徒歩14分
  • 東雲保育園:徒歩15分
  • YMCAオリーブ保育園:徒歩15分

江東区では2018年4月時点における待機児童数が76名であり、これは東京23区内でも比較的少ない人数です。

特に注目すべきは、前年の2017年と比較すると待機児童は246名減になっている点です。

近年、江東区ではマンションの建設が続いており、人口が増えているのは事実です。

2017年時点ではその人口増に施設が追い付いていませんでしたが、保育施設の整備を積極的に行ったことで、2018年の待機児童改善につながったのでしょう。

また、2歳児までの待機児童の受け皿として「居住訪問型保育事業のシステム」を整えた点も待機児童減につながっています。

※出典:江東区 保育園 保育施設

https://www.city.koto.lg.jp/kodomo/hoiku/index.html

小中学校

  • 江東区立有明小学校:徒歩6分
  • 江東区立有明中学校:徒歩7分

治安

警視庁の「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」※によると、東京都江東区有明1丁目の犯罪認知件数は2017年で29件と、比較的少ないエリアです。

治安面に関しては大きな問題はないでしょう。

※出典:警視庁「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/about_mpd/jokyo_tokei/jokyo/ninchikensu.html

交通事故件数

警視庁が発表している「交通事故発生マップ」※によると、東京都江東区有明1丁目の交通事故の件数は2017年中に0~9件と周辺に比べて非常に少ないエリアでした。

駅までのアプローチも同じ件数なので、交通事故に関する不安は極めて小さいでしょう。

※出典:警視庁「交通事故発生マップ」

https://www2.wagmap.jp/jikomap/Map?mid=1&mpx=139.79809655400405&mpy=35.71571516045113&bsw=1519&bs。

ハザードマップ

本物件が位置する東京都江東区有明1丁目のハザードマップ※を調べてみると、大雨時には浸水リスクはありませんし、洪水リスクもありません。

大雨に関しては、平成12年9月に起きた東海地方の記録的な集中豪雨(東海豪雨)を想定しています。

※出典:江東区洪水ハザードマップ

https://www.city.koto.lg.jp/470601/machizukuri/kasenkoen/kasen/53578.html

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まとめ

このように、オリゾンマーレは湾岸タワーマンションというブランドを有し、開発著しい「有明エリア」に位置するマンションです。

ベイエリアは東京駅からもほど近いものの、特有の開放感のある立地から人気のあるエリアとなっています。

ただ、現時点では開放感は抜群ではありますが、向かい側のタワーマンション状況によっては住戸ごとに差が生じるでしょう。

現地ではその辺を重点的にチェックすることをおすすめします。

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著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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