マンションジャーナル

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オリゾンマーレは、国内トップクラスの共用施設を持つタワマン!

オリゾンマーレは、国内トップクラスの共用施設を持つタワマン!

◯オリゾンマーレ(中古)のメリット

  1. 共用部分の高級感は国内トップクラスのこだわり!
  2. 最上階のバーでは東京湾の夜景を見ながら、毎日お酒が飲める圧倒的非日常感!
  3. シティタワーズ東京ベイの建設により、利便性および周辺の資産価値は上昇の可能性大

△オリゾンマーレ(中古)のデメリット

  1. シティタワーズ東京ベイの建設により、南側のお部屋はかなり眺望を遮られてしまう可能性あり
  2. ゴミ捨て場が1階にしかないのは不便かも

東京五輪に向けて、開発真最中の有明エリア。

今回はそんな有明エリアの中古タワーマンションの中でもっとも歴史のある”オリゾンマーレ”について特集をしたいと思います。今でこそ、有明エリアの中古タワーマンション市場は盛り上がっておりますが、そうなる前の走りの様な存在の中古マンションです。

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オリゾンマーレの物件概要オリゾンマーレ

オリゾンマーレ_エントランス

  • 住所:江東区有明1丁目3-14
  • ゆりかもめ「有明テニスの森」駅 徒歩3分
  • 東京臨海高速鉄道「国際展示場」駅 徒歩9分
  • 江東区立有明小学校 徒歩6分(480m)
  • 江東区立有明中学校 徒歩7分(560m)
  • 築年:2004年
  • RC造 地上27階
  • 総戸数    398戸

建物内にコンビニ、スカイラウンジには東京湾の絶景を眺めながらお酒を楽しめる入居者専用のバー。また、最上階にはプール&ジャグジーもあります。まさに、湾岸エリアのアーバンライフを満喫できるマンションです。

オリゾンマーレの総合評価(8点/10点)

オリゾンマーレの総合評価

  1. 資産性
  2. 利便性
  3. 設備グレード
  4. ブランド力
  5. 住環境
の5つの評価軸から、評価してみました。

1、資産性:7点/10点

ガレリアグランデと同じ分譲主が企画をしたマンションのため、豪華絢爛なマンションとして共用施設は非常に充実しております。また有明周辺のマンションの中では比較的駅近なのとスーパー文化堂にも近いということもあり根強い人気もあり資産性も高いと考えられていました。しかし道路向かいにシティタワーズ東京ベイの建設が決まり、日当たりのいい南向きのお部屋全てが眺望および日当たりの面でかなり影響を受けることが考えられます。(有明エリアでもっともこの影響を受けると予想されるのが、オリゾンマーレです) そのため資産性はやや減点とさせて頂きました。

(2018年 4月 29日追記)

実際に道路を隔てて2区画北東に位置するガレリアグランデの屋上からみた、建設中のシティタワーズ東京ベイです。かなり広大な敷地の中に、複数の大型マンションが立ち並ぶことがみて取れます。建設が完了してみないとわからないですが、南東向きのお部屋については、真向かいの有明埠頭側のSEA Viewの抜け感がなくなってしまうので少々残念かもしれません。

ガレリアグランデ 屋上から見るシティタワーズ東京ベイ

↓真向かいからの建設中の様子

ガレリアグランデ 建設中のシティタワー東京ベイズを真正面からみて見る

2、利便性:7点/10点

現状は周りにスーパーや飲食店が一切少なく(あっても徒歩で15分もかかる)、マンション内にあるコンビニも小規模なので生活導線上はあまり便利ではないかもしれません。「近くの飲食店もチェーン店しかなく、豊洲や銀座まで出なければならない。」と住民の声も上がっており飲食に関してはやや不自由かもしれません。 ただし、上述の通りこれから斜め向かいにシティタワーズ東京ベイが建設される為、ブリリアマーレ側の文明堂には行かなくてよくなり利便性は格段に向上することが期待されます。

3、設備グレード:9点/10点

ガレリアグランデ同様、設備グレードは紛れもなく一級品です。比較的良心的なお値段設定で、ここまで贅沢な湾岸の夜景を臨めるのはこの物件ならではのいいポイントです。以下、設備詳細になります。

  • スカイプール【名称:ネプチューン】5×20mの本格的室内プールと、ガラスモザイクタイルのジャグジー
  • スカイラウンジ【名称:ジュピターパール】デイタイムは憩いのラウンジとして、夜にはバータイムをお楽しみいただけます。
  • スカイガーデン【名称:ヴィーナステラッセ】貸切パーティー会場としてもご利用いただけます。
  • フィットネススタジオ【名称:エアロマーズ】
  • エアロバイク・ランニングマシーン等を設置
  • ゲストルーム
  • ツインベットルーム(2部屋)
  • ミニショップ・ベンダーコーナー

オリゾンマーレをご検討される方は、この共用設備に惹かれて入居をご検討されますがややネガティブなポイントもきちんとおさえておく事が重要です。住民の方からは以下の様な声も上がってます。

  • ご留意ゴミ捨て場が1階にしかないのが不便
  • 3.11の震災の揺れの影響で一部亀裂が入った部分が見受けられる

とはいえ、有明エリアでは不動の人気を誇る「オリゾンマーレ」。この要素を差し引いても強い魅力があるのでしょう!

4、ブランド力:8点/10点

分譲主は株式会社プロバストで、施工主は前田建設です。

大手のデベロッパーが建設したわけではないのでブランド力の知名度はそこまでありません。しかし、プロバストはでデザインに特化したマンション分野では名の知れた会社なので一部のニーズ感度は高いかも知れません。

5、住環境:8点/10点

マンション全体で2LDKの間取りが多いため、子育て世代だけでなくDINKS世代も多いそうです。

現状、生活導線の利便性はあまり高くないものの幼稚園・小学校(有明小学校は目の前)・中学校は徒歩7~8分ほどと徒歩圏内にあったり病院も徒歩圏内にあったりと総じて住環境はいいようです。現状は周辺に大きな施設がない為、やや寂しい印象はあるものの静かな住環境は住民から定評があります。

使えるお店の徒歩分数は以下を目安にお考えください!

  • スーパー文化堂・有明店:徒歩7分
  • ローソン 有明コロシアム前:徒歩2分
  • ひまわりキッズガーデン有明(保育園):徒歩6分
  • 東雲小学校:徒歩15分
  • 区立有明中学校:徒歩10分

オリゾンマーレの中古売買事例

中古マンションの売買事例の一例になります。

取引年 売出価格 ㎡数 ㎡単価 所在階 間取り
2018年 4,090万円 61.17㎡ 66.9万円/㎡ 6階 1LDK
2018年 4,080万円 68.81㎡ 59.3万円/㎡ 9階 2LDK
2018年 7,860万円 102.02㎡ 77.0万円/㎡ 25階 3LDK
2017年 4,990万円 64.79㎡ 77.0万円/㎡ 17階 2LDK
2017年 4,550万円 65.28㎡ 69.7万円/㎡ 16階 1LDK
2017年 4,580万円 62.4㎡ 73.4万円/㎡ 24階 1LDK
2017年 4,180万円 63.78㎡ 65.5万円/㎡ 5階 2LDK
2017年 4,700万円 65.28㎡ 72.0万円/㎡ 18階 1LDK
2017年 3,980万円 61.17㎡ 65.1万円/㎡ 12階 1LDK
2017年 4,580万円 68.81㎡ 66.6万円/㎡ 8階 2LDK
2016年 5,000万円 64.79㎡ 77.2万円/㎡ 20階 2LDK
2016年 9,880万円 108.22㎡ 91.3万円/㎡ 26階 3LDK
2016年 4,080万円 60.0㎡ 68.0万円/㎡ 4階 1LDK
2016年 4,950万円 75.92㎡ 65.2万円/㎡ 26階 1LDK
2016年 4,180万円 55.76㎡ 75.0万円/㎡ 4階 1LDK
2016年 4,490万円 64.79㎡ 69.3万円/㎡ 10階 2LDK
2016年 4,180万円 64.05㎡ 65.3万円/㎡ 8階 1LDK
2016年 3,980万円 64.05㎡ 62.1万円/㎡ 6階 1LDK
2015年 4,480万円 64.05㎡ 69.9万円/㎡ 3階 1LDK
2015年 4,680万円 62.4㎡ 75.0万円/㎡ 4階 1LDK
2015年 4,580万円 62.4㎡ 73.4万円/㎡ 4階 1LDK
2015年 4,380万円 64.05㎡ 68.4万円/㎡ 3階 1LDK
2015年 4,380万円 64.05㎡ 68.4万円/㎡ 3階 1SLDK
2015年 4,480万円 66.08㎡ 67.8万円/㎡ 4階 1LDK
2015年 4,850万円 71.18㎡ 68.1万円/㎡ 12階 1LDK
2015年 4,380万円 65.99㎡ 66.4万円/㎡ 6階 1SLDK
2014年 4,980万円 64.05㎡ 77.8万円/㎡ 17階 2LDK
2014年 4,980万円 64.05㎡ 77.8万円/㎡ 17階 1SLDK
2014年 3,880万円 63.78㎡ 60.8万円/㎡ 7階 1SLDK
2014年 4,260万円 55.76㎡ 76.4万円/㎡ 13階 1LDK
2014年 4,580万円 61.17㎡ 74.9万円/㎡ 23階 1LDK
2014年 4,580万円 61.17㎡ 74.9万円/㎡ 20階 2LDK
2014年 4,650万円 55.76㎡ 83.4万円/㎡ 13階 1LDK
2013年 3,870万円 65.28㎡ 59.3万円/㎡ 6階 1SLDK
2013年 3,200万円 63.22㎡ 50.6万円/㎡ 10階 1SLDK
2013年 3,990万円 78.35㎡ 50.9万円/㎡ 4階 2LDK
2013年 7,980万円 124.02㎡ 64.3万円/㎡ 26階 3LDK
2013年 3,180万円 61.17㎡ 52.0万円/㎡ 4階 1LDK
2013年 4,290万円 78.35㎡ 54.8万円/㎡ 4階 2LDK
2013年 8,880万円 124.02㎡ 71.6万円/㎡ 26階 3LDK
2013年 9,280万円 124.02㎡ 74.8万円/㎡ 26階 3LDK

全体的に2LDKの間取りが多い状況です。

また、豪華な共有設備を持っているにも関わらず中古マンションで大半のお部屋が㎡単価60万円台と比較的良心的なお値段で出ていることも大きなメリットポイントです。

オリゾンマーレの賃貸事例

続いて、賃貸事例の一覧になります。

取引年 貸出価格(月) ㎡数 ㎡単価 所在階 間取り
2016年 16.5 万円 68.81㎡ 2,400円/㎡ 14階 2LDK
2016年 16.8 万円 62.4㎡ 2,690円/㎡ 6階 1SLDK
2016年 19.0 万円 63.22㎡ 3,010円/㎡ 12階 1SLDK
2015年 16.8 万円 62.4㎡ 2,690円/㎡ 6階 1SLDK
2015年 18.5 万円 54.32㎡ 3,410円/㎡ 24階 1LDK
2015年 28.0 万円 100.88㎡ 2,780円/㎡ 25階 3LDK
2015年 18.0 万円 62.4㎡ 2,880円/㎡ 8階 2LDK
2015年 19.8 万円 65.99㎡ 3,000円/㎡ 21階 1SLDK
2015年 23.0 万円 71.18㎡ 3,230円/㎡ 12階 1LDK
2015年 18.5 万円 66.0㎡ 2,800円/㎡ 11階 1SLDK
2015年 20.0 万円 63.22㎡ 3,160円/㎡ 12階 1SLDK
2014年 16.8 万円 61.17㎡ 2,750円/㎡ 9階 1SLDK
2014年 19.0 万円 54.32㎡ 3,500円/㎡ 17階 1LDK
2014年 18.0 万円 63.22㎡ 2,850円/㎡ 10階 1SLDK
2014年 20.0 万円 77.63㎡ 2,580円/㎡ 16階 2LDK
2014年 18.9 万円 65.28㎡ 2,900円/㎡ 18階 2LDK
2014年 17.2 万円 63.22㎡ 2,720円/㎡ 22階 1SLDK
2014年 17.9 万円 63.22㎡ 2,830円/㎡ 22階 2LDK
2014年 16.9 万円 54.86㎡ 3,080円/㎡ 9階 1LDK
2014年 60.0 万円 124.62㎡ 4,810円/㎡ 26階 2SLDK
2013年 16.5 万円 65.99㎡ 2,500円/㎡ 3階 1LDK
2013年 16.8 万円 56.48㎡ 2,970円/㎡ 3階 1LDK
2013年 18.5 万円 65.99㎡ 2,800円/㎡ 4階 2LDK
2013年 19.0 万円 55.76㎡ 3,410円/㎡ 17階 1LDK
2013年 18.5 万円 66.0㎡ 2,800円/㎡ 4階 1SLDK
2013年 39.0 万円 102.09㎡ 3,820円/㎡ 26階 3LDK
2013年 20.0 万円 63.22㎡ 3,160円/㎡ 12階 1SLDK
2013年 18.0 万円 63.78㎡ 2,820円/㎡ 18階 2LDK
2013年 18.0 万円 65.28㎡ 2,760円/㎡ 18階 2LDK
2013年 19.0 万円 65.28㎡ 2,910円/㎡ 6階 2LDK
2013年 19.8 万円 65.28㎡ 3,030円/㎡ 19階 1SLDK
2013年 29.0 万円 108.31㎡ 2,680円/㎡ 25階 4LDK

賃貸もたくさん出ているマンションです。

平均的には15~20万円がボリュームレンジですが、上層階は賃貸の中でもかなり広いお部屋が出ておりMAX60万円で出回ったりもしているようです。

オリゾンマーレの外観と共用施設

オリゾンマーレ_外観

オリゾンマーレ_外観

オリゾンマーレのエントランス1

オリゾンマーレのエントランス2オリゾンマーレの共用設備は、ラグジュアリーホテルの様な豪華なエントランスと外観となっています。

オリゾンマーレ_受付

オリゾンマーレ_共用部

オリゾンマーレ_共用部

エントランスロビーも大理石を基調とした、重厚感溢れる素晴らしい造りとなっています!

オリゾンマーレの大理石エレベーターエレベーターホールもふんだんに大理石と間接照明が取り入れられ、とにかく豪華な空間に仕上がっています。

エレベーターも十分な台数があるのでありがたいですね。

オリゾンマーレのスカイラウンジ( 日中)

オリゾンマーレのラウンジ内階段 オリゾンマーレのラウンジ内からの夜景

圧倒的開放感を誇る、スカイラウンジです!夜の風景も本当にリッチな空間で素敵です。「本当にマンションなのか?!」疑ってしまいますね。 オリゾンマーレのラウンジ内ジム オリゾンマーレのプールは、夜景も見下ろせる

ジムやプールなど豪華なタワーマンションについている設備は全て、搭載されており魅力的です。

オリゾンマーレの駐車場

オリゾンマーレの駐車場は、月額15,500円~19,100円で利用することができます。

詳しい空き状況などについては、お気軽にお問い合わせください。

オリゾンマーレを、フルローンと頭金300 万円の比較

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  • 購入時の資金
  • 諸経費        287万円
  • 仲介手数料           131万円
  • 購入時諸費用計    418万円
  • 借入期間              35年      ネットバンク10年固定
  • 借入金利              0.92%   フルローン 0.79 % 融資比率90%以下

オリゾンマーレの諸経費シミュレーション
比較的短期で売却することを想定しているので、頭金を用意するケースでも元手を回収しやすいように300万円と少なめに設定してあります。それと、今回は遅くても10年で売却するので比較的金利が安いネットバンクの10年固定プランで試算してあります。この場合、フルローンでも年収は500万円以下で大丈夫ですね。

オリゾンマーレの諸経費シミュレーション2
家賃相場は一度上昇すると、そのまま推移する傾向があります。その意味では、将来、投資用として賃貸するという選択肢もありますね。周辺の家賃相場は、同クラスの物件で概ね16万円ほど。ですので、家賃よりかなり低い金額で返済することができます。おそらく、五輪間近になれば周辺の家賃相場は上昇するでしょう。オリゾンマーレの諸経費シミュレーション3
五輪直前の4年後に平米単価が、購入時の65.3万円から70万に上昇しているという想定で試算してあります。実際にどう価格が動くかは、その時になってみないと分かりませんけどね。

おそらく、新たな交通網の状況や周辺施設の具体的な形が見えてくれば、購入意欲が刺激されて価格上昇の機運が一気に盛り上がるでしょう。人々の気分が経済情勢に与える影響は意外と大きいですから、マンション価格も五輪効果の影響を受けます。

とはいえ、平米単価の上昇が5万円程度だと、当初の自己資金を差し引くと150万円前後の差益にしかなりません。ですので、この時点で売却するなら、かなりの上昇が見込めなければメリットがないということになります。

まとめ

オリゾンマーレ

今回の物件は東京五輪の影響を強く受けるエリアにあるので、かなり大胆な想定で検証してみました。先のことですから不透明な点は多々ありますが、2020年に東京五輪は確実に開催されるわけですから、資産価値がプラスに振れる可能性は大いにあります。ですので、このマンションはローリスクハイリターンが期待できる物件といえますね。

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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