マンションジャーナル

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【グランスイート世田谷桜丘】シングル&DINKSにおすすめ!千歳船橋で家賃より少ない返済額でマンションを買おう

【グランスイート世田谷桜丘】シングル&DINKSにおすすめ!千歳船橋で家賃より少ない返済額でマンションを買おう

千歳船橋から新宿へ直通で15分、渋谷へは下北沢乗り換えで13分とアクセスは良好。

千歳船橋周辺の賃貸市場は、駅から徒歩10分圏内で35㎡クラス1LDKの家賃は概ね13.5万円から14万円台。

もしこのエリアで月々10万円前後の返済額で買えるマンションがあったら、どう考えても借りるより買った方がお得でしょう。

今回は、そんな物件を具体的な数字を示しながらご案内しましょう。

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グランスイート世田谷桜丘

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  • 世田谷区桜丘5丁目44−7
  • 小田急小田原線 「千歳船橋」駅 徒歩8分
  • 物件価格 3,300 万円
  • 平米単価 91.7   万円
  • 坪単価    302.7    万円
  • 築年       2011年
  • 築後       5年
  • RC造地上7階建
  • 総戸数    54戸
  • 対象住戸 6階部分
  • 専有面積              35.98    ㎡
  • バルコニー面積    4.62      ㎡
  • 間取り    1LDK
  • 管理費/月           10,400 円
  • 修繕積立金/月    6,370    円

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間取り図

周辺環境

唯一の難点は、環状八号線に面しているので車の騒音が気になること。しかしマンションから駅方向の東側は閑静な住宅街で、春には歩道に植えられた桜の花を楽しめます。駅周辺はそれほど賑やかではないですが、チェーン系のファミレスやファストフード店、居酒屋などが点在しています。

スーパーも徒歩圏内に2軒、マンション周辺にラーメン店や焼肉店などがあり、自炊でも外食するにしてもそれほど不自由はしないでしょう。

  • スーパー:オオゼキ千歳船橋店:徒歩8分、サミットストア 砧環八通り店:徒歩6分
  • コンビニ:セブンイレブン世田谷千歳船橋店:徒歩3分
  • その他:TSUTAYA千歳船橋店

購入時の資金    フルローンと頭金300万円の比較

  • 購入時諸費用計    330 万円
  • 借入期間              35 年     フラット35全期間固定
  • 借入金利              1.61%   フルローン    1.48 % 融資比率90%以下

2016y02m29d_145233112購入時の諸経費別で頭金を300万円用意できれば、年収300万円代後半ならローン審査は大丈夫でしょう。フルローンだと400万円を超えていないと難しくなりますね。金融機関によっては諸費用を含めたローンを組むことも可能ですが、その場合は月々の返済額が増えるので年収が450万円を超えている必要があります。

しかし諸経費までローンに組み込んでしまうと、返済額が膨らむだけではなく10年後に売却する際にローン残債を精算できなくなるリスクが生じます。なので、最低でも購入時の諸経費分は現金を用意することをお薦めします。

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フルローンのケースでも、ローン返済額に管理費と修繕積立金合わせても12万円ほどの支出。頭金300万円の場合は、11万円弱の支出で済みます。家賃相場の13.5万円を払ったつもりで差額の2.6万円を毎月コツコツ貯蓄すれば、10年で約320万円。

このお金を10年後に投資の種銭として活用することができます。これを新たなマンションの購入資金に当て、今のマンションを売却せずに賃貸すれば家賃収益をローン返済に回すことができます。

そして家賃と返済額の差額は、新たなローン返済の足しにすれば良いというわけです。

10年後に買い替えするなら10年固定型

もし10年以内に売却する計画であれば、フラット35を利用せずに10年固定型でローンを組むのも一つの方法です。この場合、ネット銀行を利用すれば当初10年間の金利が0.79%で借り入れすることができます。

11年目からその時点での金利に連動しますが、10年以内に売却するのならフラット35より安い金利で借りられます。月々の返済額が減りますから、その分だけ多く貯蓄できることになりますね。

とはいえここ数年、金利は低水準で推移していますが、10年後には金利が上がる公算が高いと思われます。なので、10年後も持ち続ける可能性があるなら全期間固定にしておいた方が無難でしょう。

買換え・売却時

  • 10年後想定売価:2,878 万円
  • 仲介手数料:92万円

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10年後の想定売価は、購入時の平米単価91.7万円が80万円に下がるという想定で算出した数字です。

手元に残る金額は、フルローンと頭金300万円で243万円の差。頭金の300万円の差より小さな金額です。

なので、一見フルローンの方がお得のように見えます。しかし、月々の貯蓄できる金額の差が約1.1万円、10年で135万円。これを加えると、378万円の差になります。

計画的に貯蓄するという前提であれば、やはり頭金をなるべく多く用意した方がお得ということですね。

まとめ

何事も計画性を持つか持たないかで、先々に大きな差が生じます。特に住宅のような大きな買物をする場合は、その差は桁が違ってきます。

単に返済が可能か否かという観点からではなく、将来の資産形成も視野に入れた資金計画を立ててマンション購入をすることをお薦めします。

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