マンションジャーナル

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人気の自由が丘で発見【30代DINKS】年収500万円で「住む」投資物件!

人気の自由が丘で発見【30代DINKS】年収500万円で「住む」投資物件!

憧れの自由が丘でマンション暮らし。もし家賃と同じ額でマンションが買えるとしたなら?どうせ毎月同じ額のお金を払うなら、借りるより買った方が絶対お得。そして購入するなら、なるべく早い時期であるほど将来的にメリットがあります。

今回は、30代のDINKSが資産形成するのにピッタリの自由が丘のコンパクトマンションをご案内しましょう。

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ホームズ自由が丘二丁目

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  • 目黒区自由が丘2丁目1−2
  • 東急東横線 「自由が丘」駅 徒歩9分
  • 物件価格   3,980万円
  • 平米単価   97.9万円
  • 坪単価    322.9万円
  • 築年         2003年(築後13年)
  • RC造地上4階地下1階建
  • 総戸数      23戸
  • 対象住戸 1階部分
  • 専有面積 40.6㎡
  • バルコニー面積         3.08㎡
  • 間取り      1LDK
  • 管理費/月               17,290円
  • 修繕積立金/月         12,690円



ホームズ自由が丘2丁目の詳細はコチラ

周辺環境

マンションの周辺にはお洒落なデザインの戸建住宅やマンションが建ち並ぶ、如何にも自由が丘の住宅街といった感じのロケーションです。しかし近隣にスーパーはないので、日々の買い物は駅前の主に東急プラザを利用するようになるでしょう。

購入時の資金

フルローンと現金500万の比較

スクリーンショット 2016-02-29 13.01.41まず見て頂きたいのが、35年分の利息を含めた購入費用総額。3,890万円のマンションを購入するのに、頭金ゼロのフルローンだと支払総額が248万円も多くなります。

また借入額が多くなるので、審査の際に年収のハードルが上がることになります。融資額の基準は、年間の返済額が年収の30%以内に収まること。ですので、フルローンの場合だと年収が500万円なければ審査をパスするのが難しくなります。

しかし頭金を500万円にして諸経費と合わせて約890万円の自己資金を用意すれば、年収400万円前半でも審査が通る可能性が出てきます。審査基準は購入者の属性によって異なりますが、少なくとも年収では最低限の基準を満たすことになります。

月々の支出差額が及ぼす影響

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自由が丘で40㎡台1LDKの家賃相場は概ね15万円前後ですからフルローンだと返済額は家賃より少ないのですが、管理費と修繕積立金が高いので総支出では4,000円ほど多くなります。頭金の有無によって、月々の返済額に約1.8万円の差が生じるわけですね。何しろ毎月のことですから、この額が家計に与える影響は馬鹿にできません。

頭金500万円のケースで15.4万円の支出が可能なら、差額の1.8万円を貯蓄すれば10年後に216万円になります。それを繰上げ返済に回して返済額を減らすか、もしくは返済期間を短縮することができます。

また、買い替えを検討する際も、頭金の有無で大きな差が生じます。では、仮に10年後に買い替えをしようとした場合を想定してみましょう。

買替え・売却時

10年後の想定売価 3,660万円

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10年後の売価を3,660万円と想定すると、フルローンでは599万円の差益が出て仲介手数料分を差し引くと手元に残るのは483万円。しかし、頭金500万円のケースでは、仲介手数料を差引いても883万円が手元に残ります。それを頭金に充当して、より高額な物件に買い替えてローンを組むこともできるということです。

10年後に賃貸にして不動産投資

フルローンでは家賃15万円で賃貸すると、総支出が賃料を上回り収支がマイナスになります。なので、10年後はそのまま住み続けるか、買い替えするかの選択肢しかしかありません。

一方、頭金500万円のケースなら、月々1.4万円程度のプラスが出ます。なので、買い替えするのではなく、そのまま賃貸にする選択肢もあるということです。

毎月の支出差額の1.4万円を10年貯蓄していれば、168万円。それを頭金に充当して新たに別のマンションを購入することもできるわけです。その場合は2つの住宅ローンを組むことになりますが、ローン残債が実勢価格を下回り、収益が出ている資産を持っているので融資は受けやすくなります。

まとめ

自由が丘は人気があり、需要が多い割には供給が少ないので必然的に資産価値が高くなります。なので、売買価格や家賃は底堅く推移し10年、15年後に売却する際にも然程の値崩れはないでしょう。場合によっては、同じか若干高くなる可能性さえあります。

家賃を払っているだけでは資産にはなりませんが、購入すれば同じくらいの支払い額で資産を持つことができます。30代で自由が丘に資産を持ち、更に40代でもう一つ別の資産を買い増しすることも夢ではありませんね。

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