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駅から徒歩1分の好立地!“30代必見”台東区三ノ輪の有望物件

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駅から徒歩1分の好立地!“30代必見”台東区三ノ輪の有望物件

「三ノ輪ってどこ?」きっと、そう思われる方も少なくないでしょう。

何しろ、あまりメジャーな地名ではないですからね。

でも東京メトロ日比谷線の三ノ輪駅から上野まで直通で4分、秋葉原まで7分と非常にアクセスの良い街なのです。

メジャーではないけど便利は良い、そしてメジャーではないから物件価格が割安。

年収500万円あれば、フルローンでも家賃より少ない返済額で購入できるマンションなのです。

ならば、借りるより買った方が断然お得。今回は、10年後の出口戦略も視野に入れてご案内しましょう。

グローベルザ・ステーション三ノ輪

8221

  • 台東区三ノ輪1丁目28−7
  • 東京メトロ日比谷線「三ノ輪」徒歩1分
  • 物件価格 3,880     万円
  • 平米単価 72.4      万円
  • 坪単価      239.0 万円
  • 築年2009年 築後7 年
  • RC造地上15階地下1階建
  • 総戸数      73戸
  • 対象住戸   13 部分
  • 専有面積   53.58      ㎡
  • バルコニー面積         6.56        ㎡
  • 間取り      2LDK+S
  • 管理費/月     9,000      円
  • 修繕積立金/月   4,500      円

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■周辺環境

スーパー
・まいばすけっと三ノ輪店:徒歩4分
・ワイズマート三ノ輪店:徒歩3分
・Olympic三ノ輪店:徒歩6分

コンビニ
・サンクス三ノ輪店:徒歩3分
・セブンイレブン台東三ノ輪1丁目店:徒歩3分

ドラックストア
・どらっぐぱぱす三ノ輪店:徒歩6分
・ドラッグストア一本堂三ノ輪店:徒歩7分

保育園・幼稚園
・第二東日暮里保育園:徒歩5分
・なかよし保育園:徒歩5分
・ソラスト三ノ輪:徒歩5分

小中学校
・区立東泉小学校:徒歩2分
・区立柏葉中学校:徒歩11分

病院
・三ノ輪病院:徒歩4分
・同善会同善病院:徒歩5分
・磯病院:徒歩8分

超駅近の上にスーパー、保育園、小学校、病院が全て徒歩5分圏内で、ファミリーで生活するには非常に便利で暮らしやすい環境が整っています。

23区内で、これだけ利便性の高い築浅物件が平米単価72.4万円というのは割安感がありますね。自分で住むのはもちろん、賃貸に出しても高い需要と収益が見込める物件です。

■購入時の資金

<フルローンと頭金500 万円の比較>

・諸経費          266 万円
・仲介手数料               122万円
・購入時諸費用計         388 万円
・借入期間   35 年       フラット35全期間固定
・借入金利   1.61%      フルローン
1.48 %       融資比率90%以下

スクリーンショット 2016-02-28 11.14.19※1 頭金+諸費用計+ローン支払い総額
※2 年間返済額を年収の30%として計算

頭金を500万円用意できれば、利息分が減るので購入費用が245万円少なくて済みます。それと、年収のハードルも400万円程度に下がるのでより審査が通りやすくなります。諸経費を合わせると約890万円の自己資金が必要になりますが、4,000万円近い物件購入なので、そのくらいは用意しておきたいところですね。

スクリーンショット 2016-02-28 11.14.39

駅から徒歩5分圏内で同クラスの家賃相場は16万円ですから、フルローンでも2.5万円以上少ない支出で購入できますね。

家賃を払っているつもりで差額分を貯蓄すれば、10年後にフルローンの場合で約300万円、頭金500万円のケースでは520万円になります。

そのお金を10年後の買い替え、もしくは買い増しに活用することもできます。では出口を10年後に想定した場合、具体的な数字がどうなるのかを検証してみましょう。

■買替え・売却時

10年後の想定売価3,483 万円
仲介手数料 110万円

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想定売価で売れたとして、仲介手数料を差引いてもフルローンで388万円、頭金500万円のケースでは787万円手元に残ります。前途したように家賃都の差額を貯蓄していれば、フルローンで約700万円、頭金500万円であれば約1,300万円の資金ができることになります。

この資金を活用して、より高額な物件に買い換えることができますね。もちろん自己資金が多い方が、選択肢が広がるのは言うまでもありません。

このマンションは立地や生活の利便性が良いので、10年位ではそんなに価格は落ちないでしょう。それに現時点で築7年ですから、10年後で築17年とそれほど古い物件ではありません。

ですので、10年で1割程度の下落を想定しておけば問題ないでしょう。

または今の物件を売却せずに賃貸にして、新たに物件を買い増しすることも可能。ただその場合は売却差益がありませんから、貯蓄がどれくらいあるかがポイントになります。

それと、賃貸した場合の収益を買い増しした物件の返済に充当することができます。

これは買い増しのローンを組む際に審査のポイントになるので、残債が少なく月々の家賃収益の多い頭金500万円のケースが圧倒的に有利になりますね。

まとめ

フルローンで購入しても、月々の住宅ローン返済額が賃貸より2万円以上安いのが魅力ですね。

それに、10年後のローン残債が売価を下回る可能性は低いので、買い替えも容易にできます。

しかし、買い増しを念頭に入れるのであれば、500万円程度の頭金を用意する必要があるでしょう。

そうすれば、10年後には2つのマンションのオーナーになれる可能性があるのですから。

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