マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!仲介手数料が最大無料のカウルが運営。お得にマンションを買う方法や、不動産投資を成功させるコツ。住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

リノベーション済みマンションの購入注意点とは?

リノベーション済みマンションの購入注意点とは?

最近の中古マンション市場では「リノベーションマンション」が一つの流行になっています。実際に中古マンションを探した事がある方の中には「リフォーム済」や「リノベーションマンション」と書かれたマンションをご覧になった方も多いと思います。

ちなみに「リフォーム」と「リノベーション」という違う言葉が使われていますが、これには明確な定義がなく現時点ではほぼ同義で使われていますので今回は同じ物として扱います。

さて、一口に「リフォーム済」「リノベーション物件」と言っても、その改装の中身はさまざまです。壁のクロスを張り替えて室内をクリーニングをしただけのような簡単なリフォームもあります。

キッチン、トイレ、バス等を全交換するような本格的なリフォーム、また、間取り自体を変更したりバリアフリーに対応する等の大がかりなものまで、一口に「リフォーム済」と言ってもその工事内容は物件ごとに異なっており一つとして同じ物はありません。実際にその物件を購入する場合には、リフォーム内容についてよく吟味検討して購入する必要があります。

さて、このようにすでにリフォームが行われて販売されているマンションを購入する場合、自分で中古マンションをリフォームする場合と比較してのメリットとデメリットが存在します。今回はリフォーム済物件を購入する際のメリットとデメリットについて解説したいと思います。

>>>リノベーション済み物件を仲介手数料無料で購入できるサービスとは?

リフォーム済物件を販売しているのは「法人」が多い?

以前に比べて、リフォーム済物件を市場でたくさん見かけるようになったので、実際に購入を考えている方もいるかと思います。

さて、この「リフォーム済物件」、購入前に買う側がそれを意識する事はほとんどないのですが、実は物件の売主の多くは個人ではなく法人なのです。

もし貴方が今自分が住んでいる家を売るときの事を考えて頂ければ分かると思いますが、わざわざ家をリフォームしてから売りに出すような面倒な事はしませんよね。もしリフォームするとすれば、例えば「壁が汚れていて印象が悪いため壁のクロスを張り替える」であるとか、「お風呂が老朽化していて売るときに印象が悪そうなのでお風呂だけ交換する」とか。とにかく「このままだと販売するにあたって不利になる」という、リフォームというよりほとんど修理のような状況でもない限り、これから売ろうとしている家をわざわざリフォームしよう…なんて思わないはずです。

逆に考えれば、中古マンションをわざわざ「新規リフォーム済」や「リノベーションマンション」などという名目で販売している場合、その売主は個人ではなく法人の場合が多いのです。

不動産業界には、たとえば競売や個人からの買取りにより安く仕入れた物件を綺麗にリフォームする事で付加価値をつけ、利益を載せて販売する事を本業としている会社が存在しています。大きな会社ではリノベーションマンションの最大手で東証に上場しているインテリックスという会社から、年に1,2件の物件を扱うだけの小規模な会社まで。都内だけ見てもリノベーション事業を中心にしている会社はかなりの数が存在しています。

さらに、そういう専門業者以外にも、大手不動産会社が顧客から買取り等で安く購入した物件を自社でリフォームして販売するところも最近は増えています。たとえば、大京穴吹不動産であれば、そのようなリノベーション物件に「リノアルファ」というブランドを付けて販売する事業を展開しており、これは2015年にグッドデザイン賞を受賞しています。

このように中古不動産のうち特にリフォーム済物件では、その売主が「法人」である場合がかなり多いのです。

リフォーム済物件を購入するメリット

luggage-930765_640 (1)リフォーム済物件を購入するメリットにはどのようなものがあるでしょうか?

すぐに入居可能

まず考えられるメリットが「物件引渡し後すぐに入居できる」事です。

中古マンションを購入し自分でリフォームする場合の事を考えてみましょう。つい忘れがちになりますが、購入したマンションに対しリフォーム工事を実際に開始できるのは「物件引渡し後」からになります。購入契約を行っていても、物件の引渡しを受けるまではリフォーム工事にかかることができません。

そしてリフォーム工事中は、例えばトイレを改装中にはトイレが使用できませんし、お風呂を交換している間はお風呂を使うことはできません。また、たとえば部屋のクロスを張り替えるのであればそもそも引越しの荷物を部屋に入れる事もできません。

つまり、物件を引き渡された後であっても、リフォームが完了するまではその物件に住む事ができないのです。一方で、購入した物件がリフォーム済みの物件であれば、そのような問題は発生しません。引渡し直後からすぐに引越しを行いそこでの生活を始めることができます。

費用面でお得

次に考えられるメリットは費用です。自分で中古物件を購入して同程度のリフォームを行う場合と比較すると、リフォーム済み物件は金額面で有利な場合が多いのです。

東日本大震災や東京五輪の影響により、マンション等の工事費用が値上がりしている事はご存知の方も多いと思います。リフォームについても同様で、10年前であれば200万円程度で行えたようなリフォーム工事が、今現在は300万〜400万円かかる場合もざらです。少し凝ったリフォームを行おうとすれば、軽く500万円以上かかるようなケースもめずらしくありません。

一方でリフォーム済として売られているマンションの価格を見ると、同程度の中古マンションの価格+(200万円〜500万円)程度で販売されている物件が多く見られます。そしてそのリフォーム内容を見ると、とても個人ではその差額分で行えないような凝ったリフォーム工事が行われている場合がほとんどです。

これは、リフォーム物件を販売している多くが法人である事、法人であれば複数の物件をリフォームする事を前提に建築資材に共通のものを大量に仕入れることで安く仕入れる事ができる事。工事業者の間でも大口の契約により安く工事を頼む事ができる事など複数のマンションをリフォームする法人だからこそ可能となるのです。

筆者が実際に見学した物件でも、ほとんど1000万円近くかかるような大掛かりなリフォームが行われているにも関わらず、通常の中古マンション相場+200万円程度で売られている物件がありました。このような物件は相当にお買い得だと考えられますから、もしそのような物件を見つけたときは積極的に購入を考えてもいいかもしれません。

ちなみにその物件の場合、たとえば廊下の床が総大理石張になっている等かなり高級感のあるリフォームが行われていたのですが、一方でその仕様が自分にとって必要か、という問題が発生します。

たとえば、廊下の床が総大理石張になっていると見た目は非常に高級感があるのですが、一方で、水に濡れると廊下で転ぶ可能性がありますし、冬は冷たくてスリッパ等が必須になる等のデメリットもあり、仕様が決まってしまっているリフォーム済み物件の場合、細かい仕様を自分で決められないデメリットもあります。

しかし、「自分で細かい仕様が決められない」という事は一方では「自分でリフォームの仕様を決めなくてもいい」という事にもなります。

自分でリフォームを行う場合は、当然ですが、リフォーム工事全ての仕様を自分で決められるのですが、逆に言えば全てを自分で決めなくてはいけなくなります。実際にリフォームを行うとわかるのですが、ちょっとしたリフォームであっても、細かくいろいろ決めなくてはいけない事がありこの作業がなかなか大変です。

壁のクロス一つを決めるだけで、分厚いサンプル本を何冊も見なくてはいけませんし、たとえばユニットバスであればどのグレードのものにするか…以外に、各種オプションのどれを採用するかを決めて、はては壁の色やタイルの色、浴槽の色など多彩な組み合わせバリエーションが可能になっているため、それらも全て決めなくてはいけません。

トイレ、システムキッチン等についても決める事は沢山あるため、それらを細かく決めていく作業は楽しい反面なかなか大変な作業になります。(これらの具体的な作業については、メーカーのモデルルーム訪問なども含めて別の記事で詳しくご紹介したいと思います。)

リフォーム済み物件であれば、それらを無難な形で実装してくれているため、購入者がリフォームで細かく悩む必要はなくなるわけです。

また、リフォーム費用がマンションの購入費用に含まれているという事は、住宅ローンだけでリフォーム費用が全部まかなえる事になります。住宅購入費用とは別にリフォーム費用が発生する場合、どうしてもリフォーム用の現金の準備や、リフォームローンを別途組む必要が出てくるわけですが、リフォーム済物件であれば通常の住宅ローンだけでその問題を解決できるため、予算が少ない方にはありがたい物件だという事ができます。

中古マンションの瑕疵担保責任

もう一つのメリットは、売主が法人の場合、最低2年の瑕疵担保責任(いわゆる保証)がつく点です。

中古マンションを個人間で売買する場合には、売買契約書の特約で数カ月の瑕疵担保責任を定義するのが一般的です。瑕疵担保責任というのは、購入して引き渡した後一定期間内にマンションの設備が故障した場合などに、売却後であっても売主側が責任をもってそれを修理する必要があるという事を定めたものです。

購入者側からみれば、購入し住んでみてわずか1、2週間でトイレやお風呂が壊れたら「だまされた」と思うのが普通ですから、個人間の取引であっても「1カ月〜3カ月」の期間は売主がその修理義務を負うという事を契約で定めるわけです。具体的な期間ですが、これは通常、引き渡し日から1ヵ月〜3ヵ月に設定される事が多く、一般的には1ヵ月の場合が一番多いかと思います。

また瑕疵担保の対象とする範囲も契約により定められます。例えばトイレの調子が悪い事が最初から分かっていて、売主買主の間で合意されている場合、トイレを瑕疵担保の範囲からはずす事などを契約で定めます。さらに、特に古いマンション等を格安で売買する場合などでは「瑕疵担保責任自体をつけない」(俗に言う現状渡し)場合もあります。

一方、売主が法人である場合、具体的には「宅地建物取引業者」が売主である場合には、中古物件でも最低2年の瑕疵担保責任を負う事が民法で義務付けられています。売主が法人であるにもかかわらず「瑕疵担保責任を負わない」「瑕疵担保期間が2年未満」などとする特約を結んだとしても、その特約自体が無効とされるため、必ず2年の瑕疵担保責任が付くことになります。

中古物件の場合、夏しか使わない設備や冬しか使わない設備もあり、1年間通して住んでみて始めてわかるような不具合もあるため、この2年の瑕疵担保は買主から見ればかなりありがたい条件だと言えます。この2年の瑕疵担保期間は、売主が法人である場合のみの条件ですから、一つの大きなメリットになります。

またそもそも売主が法人のときに、物件をリフォームして販売する理由の一つが、この瑕疵担保責任の存在です。何年も使用されていつ壊れるか分からないお風呂やトイレなどの設備をそのまま販売するよりは、それらを全て新しくして販売したほうが、付加価値がつくため高く売却することも可能になる上に、瑕疵担保のリスクも減らす事ができます。
(たとえば新規に交換したユニットバスが故障した場合。2年以内であればそもそもメーカー保証にて対応することが可能な場合がほとんどです。)

リフォーム済物件を購入するデメリット

the-cloister-225652_640一方でリフォーム済物件を購入するデメリットとしては何があるでしょうか?

リフォーム前が分からない

最大のデメリットとしては、リフォームされる事でリフォーム前の状況が分からなくなる事、またリフォーム中に発見された瑕疵がきちんと改修されているかを確認できない事があげられます。リフォーム前に何かの不具合箇所等があっても、それがリフォームされる事でわからなくなってしまいますし、リフォーム工事中には新しい瑕疵が発見される事も多いのですが、それに対してきちんと補修されているかどうかを確認する方法がありません。

たとえば、リフォームのために壁や天井等のクロスをはがしてみるとそこに大きなシミが発生していたような場合です。工事中にその原因を調べて対応していれば問題ありませんが、しかしその上に単に新しいクロスを張る事でそのシミを隠すことも可能になります。

もちろんほとんどの業者はそのような状態があれば問題がなくなるように対応していますし、本当に問題の箇所であれば重要事項として購入者に説明する義務があるのですが、そこまでいたらないような些細な問題などであればリフォームの際に隠されてしまい、購入者がそれを知る事ができなくなってしまいます。

リフォーム物件を検討する場合、つい綺麗にされたリフォームに目を奪われがちになりますが、そのリフォームの裏に見えない瑕疵が隠されている可能性がある、という事は頭の隅においておくようにしましょう。

中古マンションでも消費税がかかる?

二つ目のデメリットは、売主が法人の場合、販売価格に消費税がプラスされるということです。

ご存じの方も多いと思いますが、新築マンションと異なり中古マンションの取引には基本的に消費税がかかりません。もちろん不動産の仲介手数料などには消費税がかかるのですが、基本的に個人間の取引である中古物件の物件価格自体には消費税がかからず、これは新築物件の売買と比べたときの中古物件の大きなメリットになっています。

しかしこれはあくまでも売主が個人だから消費税がかからないのであり、売主が法人である場合には、その物件の価格に消費税がかかってしまいます。例えばヤフオクであっても、出品者が個人の場合には取引時に消費税はかかりませんが、出品者が法人の場合、ヤフオクの取引であっても消費税が必要になる事が多いのですが、それと全く同じ事です。

契約に至るまでに仲介する不動産屋さんから必ず説明される事ですが、「一見して同じ価格」であっても売主が法人の場合には消費税分として+8%(将来的には+10%)金額が高くなる事は頭におく必要があります。(もちろん税込み価格で表示されている場合は、そこで示されている金額が支払い金額になります。)

リフォームの質が判断できない

デメリットとは少し違いますが、リフォームに詳しくない人が見たときにそのリフォームがどの程度の質のリフォームかがわからない可能性があげられます。もし質のよくない資材を使ったリフォームが行われていても、一見して綺麗であればその綺麗さに騙されてしまうかもしれません。

たとえば壁のクロスひとつとっても、実際にクロスのカタログを見ると賃貸グレードの安いものから高級品まで質の面でも価格の面でも本当にピンキリです。システムキッチンやユニットバス、トイレにしても汎用グレードから高級グレードまで様々な商品が販売されており、リフォームに詳しくなければその品質まではわからない場合が多いと思います。

そう聞くと不安になるかもしれませんが、実際に目に付くシステムキッチンやユニットバスにある程度の品質のものが使用されていれば、おそらくリフォーム全体にそれなりの材料が使われていると考えられるのでそれほど心配はいりません。「そもそもある程度の品質のものが自分にはわからない」と心配になるかもしれませんが、「これはどう見ても分譲マンションにはおかしいだろう」と明らかにわかるようなグレードのものでなければ、標準以上の物が使用されていると考えて問題ありません。

とはいえ「今までただの一度も分譲マンションを見た事がない」というような方ではさすがにリフォームの簡単な良し悪しすら判断できないかもしれません。しかし、そもそもそういう方の場合、リフォーム以前に物件自体の良否の判断も難しくなりますから、家探しのときにはできるだけ多くの物件を見学して目を肥やす事がとても重要になってきます。

前の居住者が自分でリフォームしている物件もある

elegant-room-1129795_640先述した通り、ほとんどのリフォーム済物件は、リフォームを行い販売しているのは業者(法人)なのですが、個人が売主の物件の中にも「○○年リフォーム済」と記載されている物件が存在します。

これは、法人が販売している販売するためにリフォームした物件ではなく、前の居住者が自分のためにリフォームを行ったものであり、販売広告中にリフォームの内容が詳細に記述されています。このような物件は「まっさらなリフォームではないけれど、築年数等から想像するよりははるかに新しい状態」の物件であるため特に価格差がなければお買い得の場合もあります。またリフォーム内容が「そこに住んでいた人が自分のために行ったリフォーム」であるため、リフォーム内容が実際の生活者目線になっていて使いやすいものである場合も多いのです。

このような物件の場合、他の同じくらいの築年数の物件と比べてもお買い得である場合が多いので、実際に物件を確認して気にいれば購入を考えてもいいと思います。仮に追加で自分でリフォームを行うような場合でも、たとえば「システムキッチンは今のもので十分だから交換しない」等という判断ができるので、リフォーム費用も抑える事ができます。

購入前の注意点

まずは住替え前提なのか、終の棲家として考えるのかです。これは購入時の年齢や家族構成によりますが、どのくらいの期間そこに住むことを想定するのかによって選択の基準が異なります。

家族構成やライフスタイルによる選択肢の違い

スクリーンショット 2016-04-10 13.04.23同じ年代でも、シングルなのかDINKS、ファミリーなのかによっても事情が異なります。シングルであれば、将来に家庭を持つ可能性がありライフスタイルの流動性が高いので、基本的に住替えが前提になるでしょう。なので、売却を想定して物件を選択する必要があるということになります。

DINKSなら夫婦共稼ぎで子供を設けないことが前提ですから、現状のライフスタイルに合わせた利便性が選択の基準になるでしょう。基本的に家族構成の変化はありませんから、キッチンなど水回りの設備やレイアウトは、夫婦が納得すれば終の棲家として購入することが容易になりますね。

ファミリーであれば、まず、第一に子育て環境が重要な要素。とはいえ、子供の年齢によって選択する環境が異なります。もし終の棲家として考えるなら、子供の成長を考慮した視点で間取りや設備を検討する必要があります。

また周辺環境も保育園や小中学校が近いだけではなく、将来の高校や大学への通学の利便性も考慮しておく必要があるでしょう。

つまり、家族構成やライフスタイルの変化を想定した物件選びが重要ということです。場当たり的に現状だけで判断すると、間取りや設備の変更、交換を余儀なくされ、後々悔やむ結果になる可能性があります。

将来像を考慮した選択

例えば30代で終の棲家として検討するなら、築40年超えのマンションではいくら専有部が新築同様とはいえ先々住み続けるのに不安があるでしょう。30代で終の棲家を検討するなら、せいぜい築20年前後の物件ということになりますね。

もし将来に住替えを前提にするなら、売却時のことを考慮しておく必要があります。この場合、あまり築年が経っていると、売却が難しくなる可能性があります。そして売却を考えるなら、築年だけではなく立地や建物のグレードが重要になります。同じ築年でも駅近で商業施設が充実している好立地であるとか、グレードの高いヴィンテージマンションであれば価格面で有利になりますからね。

つまり、終の棲家として考えるなら、基本的に自分が気に入った物件ならOK。でも、住替えを前提にするなら、売却を想定した物件選びをする必要があるということです。

周辺相場との妥当性

原状回復程度のリフォームと違い、リノベーションにはそれなりの費用がかかります。ですので、物件価格も若干高め。問題は、それが妥当な金額か否かです。それを判断する材料として、周辺にある同程度の物件価格が一つの目安になります。

リノベーション済みマンションは、基本的に水まわり設備を交換してあります。どの程度のグレードの仕様かで価格は異なりますが、周辺の物件相場と比較することで大まかなリノベーション費用が浮き彫りになるのです。

リノベ費用の妥当性

今はリノベーション専門の業者がネット上に平米あたりの見積価格をアップしているので、その金額を参考にすることができます。複数の業者のサイトを参考にして、周辺にある同程度の中古物件にザックリとしたリノベーション費用をプラスしてみるわけです。

もちろん、それだけで全てが分かるわけではありませんが、大まかな目安にはなります。その数字を基にしてリノベーション内容の詳細を説明してもらい、納得ができれば購入の検討をすれば良いということです。

トラブルへの対処法

リノベーション済みマンションを購入したいと思っていても、やはり購入後にトラブルが発生したらどうしようと不安を感じている人も少なくないと思います。

実際にトラブルが発生したときの対処法は主に次の2つです。リノベーション業者の保証を利用するか瑕疵担保保証を利用するかです。

この両者では、保証内容やシステムそのものにも大きな違いがあるので、事前に確認することが大切です。

まとめ

現在市場に出ているリノベーション済みマンションの大半は、リノベーションマンションを専門に扱う業者の物件です。専門性が高いので、良質なリノベーションがなされているケースが多いのですがその反面、個性的な物件は殆どありません。

しかし多くの専門業者は、リノベーションをセットにした中古マンションの販売もしています。自分好みのリノベーションをしたいなら、そういったサービスを利用する方法もあります。その場合、リノベーションを行う前の状態の、通常の中古マンションを購入する事になります。中古マンション購入においては、気をつけるべき事柄が多いので、しっかりと事前に押さえておきましょう。

いずれにしても、目的を明確にして将来像を想定した中古マンション選びをすることが、後悔しないために大切なことは変わりありません。

【永久保存】殿堂入り人気記事

Return Top