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30代必見!将来差が付く「住む」投資!賢く資産形成するために知っておくべき6つのポイント!

30代必見!将来差が付く「住む」投資!賢く資産形成するために知っておくべき6つのポイント!

賃貸か購入、どちらがお得?どちらにも長短ありますが、得か損かは購入する時期と選ぶマンション次第。購入時期は、将来に向けて柔軟に対応できる30代がベスト。ということで、今回は30代でマンションを購入して賢く資産形成するためのポイントをご案内しましょう。
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何故、30代なのか?

一般的に、40代は子供の教育費にお金がかかる世代。この時期に35年住宅ローンを組むと、定年までに完済できません。それに教育費など諸々の出費が多い時期なので、頭金を準備するのも大変です。

50代になると子育ては卒業の時期ですが、そろそろ老後のことを考えなくてはならない世代。この世代になると、住宅ローンは長くて25年で完済するのは70代後半。定年まで10年切っていますから、先々の収入に不安もあって借入は容易ではありません。

その点、30代なら35年ローンでも、なんとか定年までに完済することができます。10年後にはローン残債が大分減っていますから、買い替えする際も比較的容易になります。40代になって収入が増え、貯蓄などの資金に余裕があれば買い増しすることも可能。

「住む」という目的でマンションを購入して10年後に賃貸に出し、新たな物件に住み替える選択肢もあります。もちろんそのまま住み続ければ、定年後にローンの返済や家賃は必要ないので年金暮らしでも心配ないですね。そういう臨機応変な選択ができるのも、30代だからこそです。

それでは本題の「30代でマンションを購入して賢く資産形成するための6つのポイント」をご紹介していきます。

ポイント① 10年後を想定した間取りを選ぶ

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同じ30代でも、シングルなのか結婚しているか人それぞれ。しかし、購入すべき物件の間取りは40㎡以上の2LDKが原則です。現時点でシングルだからといって、30㎡以下のワンルームを購入するのはNGですよ。結婚すれば、即手狭になって買い替えを検討しなくてはならなくなりますから。

何故、2LDKかというと、最もマーケットの裾野が広い間取りだからです。つまり需要が多いので、売りやすく貸しやすいということです。そしてもう一つ、上手く探せば年収400万円から500万円で購入可能な物件があること。

それに結婚して子供ができても、40㎡以上の2LDKなら住み続けることができますからね。なので、10年後を見据えた出口戦略が可能になるというわけです。10年後に買い換えるか、もしくは売らずに賃貸に出して新たに買い増しするか。その時の状況に応じて、臨機応変に選択ができるのが2LDKのメリットなのです。

ポイント② 現時点で無理なく支払える家賃が目安

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賢い資産形成をするためのマンション購入の大原則は、自分の身の丈に合った買物をすること。不測の事態に備えて、余力を残しておくことが大切です。なので、決して背伸びして無理な資金計画を立ててはいけません。

まずは、自分の身の丈を客観的に知っておく必要があります。その目安になるのが、賃貸した場合の家賃。まずはローンの返済額というより、家賃として払える金額を基準にして考えるということです。

ポイント③ 購入するマンションは賃貸物件から逆引きで探す

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購入の際に物件の価格を判断するポイントは、支払える家賃を下回る返済額で購入できるマンションかどうか。まずは、フルローンで購入した場合の返済額を基準にしてください。ただし、住宅ローンの目安は年収の30%以内なので、返済額はその範囲内であること。仮に月々12万円の返済であれば、年間144万円になります。この場合の年収は、480万円以上でなければなりません。

具体的には、現時点で支払い可能な額より若干高い家賃で40㎡超え2LDKの賃貸マンションを探すことからです。仮に現時点で支払える家賃の上限が12万円だとするなら、40㎡超え2LDK のマンションが13万円から15万円で出ているエリアが狙い目になります。

そのエリアにある売りマンションが、フルローンを利用しても返済額12万円で収まれば検討の価値ありです。

つまりそのマンションの返済額は家賃相場より安いわけですから、借りるより買った方がお得な物件ということです。そもそも、家賃より高い返済額のマンションを買っても意味がありません。

それに、将来的に賃貸に出した場合、収益が得られる物件であることが重要なポイントになります。なので、家賃相場が返済額より高く、賃貸した時にキャッシュ・フローが見込めることが重要になるわけです。

ポイント④ 実際の購入は頭金を用意する

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フルローンではなく頭金を用意すれば、その分だけ借入金が少なくなります。なので、月々の返済額を減らすか、もしくは借入期間を短くするという選択ができます。

返済額を減らせば、資金計画はフルローンでの返済額が基準ですから差額は浮いたお金。であれば、毎月その差額を貯蓄することができますよね。その積み重ねが、10年後の資産形成における重要なポイントになるのです。

借入期間を短くすると早く完済できますが、その分貯蓄する余力が減ります。現在のような低金利であれば借入期間は長くして、差額を貯蓄に回して次のステップで貯めた資金を活用する方が賢明でしょう。

ポイント⑤ 人気エリアにこだわらない

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当然のことですが、都内の人気エリアは物件価格が割高になります。ですので、取り敢えず人気エリアは外してください。とはいえ立地は重要なので、駅から徒歩5分圏内であることは優先度が高いですね。できれば2路線以上利用できる駅、それか徒歩10分圏内に別の駅があるとベスト。仮に1駅1路線であっても、ターミナル駅まで15分以内ならOKでしょう。要は比較的マイナーなエリアで、ターミナル駅へのアクセスが良い駅周辺の物件を探すわけです。

ポイント⑥ 周辺環境をチェック

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主要駅へのアクセスや駅近という立地も大事ですが、実際に住むには暮らしやすさが重要。ですから、駅近である他に生活の利便性が良くなくてはなりません。スーパーやコンビニ、周辺の外食環境がどうなのか。ファミリーにとっては、保育園や小学校が徒歩圏内であることも重要になります。

同じ駅から徒歩5分でも、周辺環境によって生活の利便性が異なります。便利の良い生活環境であれば売却の際に有利ですし、賃貸する場合は同じ家賃でも競争力があるので入居率が高く安定した収益が得られます。なので、駅近という立地の他に周辺環境のチェックは欠かせない要点になります。

まとめ

投資目的ではなく居住用としてマンションを購入しても、出口戦略次第で投資物件になります。投資用としてではなく居住として購入する場合、住宅ローンの金利が安くて済みます。金融機関やローンの組み方によって異なりますが、投資用であれば2.25%、居住用なら1.48%といった金利差があるのです。これが、後に投資用物件に転化する場合に有利な条件になります。つまり、これが「住む」投資のメリットというわけです。

著者について

マンションジャーナル編集部TAKAHASHI
不動産ライター。元不動産会社勤務。長年の業界経験を生かし、かしこいマンションの選び方から不動産投資、住宅ローンなど幅広いテーマで執筆中です。

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