マンションジャーナル

マンションジャーナル

【飯田橋駅前】ヴィンテージマンションに投資!売らずに持ち続ける方がお得?

【飯田橋駅前】ヴィンテージマンションに投資!売らずに持ち続ける方がお得?

飯田橋の駅前に、とてもユニークなヴィンテージマンションがあります。東京都の関連機関とショッピングモールのあるオフィス棟と住宅棟がセットになっている、ちょっと珍しい複合施設。築32年の古いマンションですが、投資対象として魅力的な物件です。

>>不動産投資の成功率を圧倒的に上げる方法とは

飯田橋セントラルプラザ 住宅棟

スクリーンショット 2016-02-24 11.52.12

  • 千代田区飯田橋4丁目10-1
  • JR総武・中央緩行線 飯田橋駅 徒歩1分
  • 東京メトロ東西線・有楽町線「飯田橋」駅 徒歩1分
  • 1984年03月(築32年)
  • 総戸数 154戸
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造地上16階地下1階建
  • 事業主体 東京都建設局
  • 住宅棟2階に東京理科大学専門職大学院


物件概要

  • 9階部分 南東向き
  • 3DK 洋室5.8帖・4.5帖  和室6帖  DK8.8帖

シミレーション基本データ

スクリーンショット 2016-02-24 11.34.48

周辺環境

特徴

隣には20階建のオフィス棟があり、入居している事業者の殆どが東京都の関連機関。1階と2階は、飲食店や美容室、エステ、ファッション関連のテナントがあるショッピングモール。

外堀通りに面していますが、舗道は広く建物との間には木樹が配され、ちょっとした公園のような空間になっています。

スーパー

  • 三徳飯田橋店:徒歩2分
  • マルエツプチ飯田橋店:徒歩3分

コンビニ

  • セブンイレブン飯田橋升本ビル店:徒歩2分
  • ファミリーマート飯田橋交差点前店:徒歩3分
  • ローソン 新宿下宮比町:徒歩3分

ドラックストア

  • ミネドラッグ:オフィス棟2F

近隣の飲食店

  • カフェ・ド・クリエ飯田橋ラムラ店(建物内)

病院

  • JCHO東京新宿メディカルセンター(総合病院):徒歩10分
  • 東京逓信病院(総合病院):徒歩15分

保育所・学校

  • グローバルキッズ後楽二丁目園分園(幼稚園・保育園):徒歩5分
  • 区立 津久戸小学校:徒歩4分

公園

  • 小石川後楽園(東京ドームに隣接する庭園):徒歩15分

周辺の賃貸マーケット

建物の立地や建物施設の環境が通常のマンションとは違うので、単純に比べるのは難しいですね。このマンションでは、同じ間取りで階数違いの賃貸が3件ほど出ています。13階に25万円と22.5万円の物件があり、5階に19.8万円という安めの物件があるのですが、これは定期借家のようです。

超駅近の立地と建物の特異性からして、他を圧倒する賃貸需要があると思われます。とはいえ、現時点で3件の賃貸が出ているので、念のため空室率を10%に設定してあります。経年による家賃の下落率は、年平均1%が標準的な数字です。しかし30年を超えると、下落のカーブは緩やかになるのが通例。それに加えて、好立地という要素を考慮すると下落率は0.8%で問題ないでしょう。

資金計画・収益性

スクリーンショット 2016-02-24 11.36.50

頭金と収益性

収益を得る頭金比率のボーダーライン

厳密には、プラス収支になる頭金のボーダーラインは38%です。しかしこの物件への投資は、考え方が通常の投資と少々違うので、敢えて45%にしてあります。その理由は、基本的に出口で売却を想定していないからです。

ですので、売却差益ではなくキャッシュ・フローで収益を確保するために、頭金の比率を多めにしてあります。何しろ、38%の頭金では年間のキャッシュ・フローが3万円しかありませんから。

45%のケース

決して多いとはいえませんが、取り敢えず年間で24万円弱のキャッシュ・フローがあり、年率で0.76%の実質利回りになります。この数字を見る限り、とても魅力的な投資対象ではないですね。しかしこの物件には、キャッシュ・フローとは別の利益を期待できるポテンシャルがあるのです。

50%のケース

頭金を5%上乗せすれば、年間38万円強のキャッシュ・フロー。実質利回りは1.13%で、頭金45%の利回りに対して1.5倍。金額ベースでは、頭金が1.1倍に対して1.7倍のリターンを得ることができます。5%は金額ベースで282万円の違いですから、どうせ投資するなら頭金は50%にするべきでしょう。

出口のシミュレートは一応の目安

スクリーンショット 2016-02-24 11.47.03

売却時期は18年後で、その時点で築50年。流石に、もう値段はつかないのではと思われるかもしれません。しかし築50年といえば、そろそろ建て替えの時期です。おそらく、築45年あたりで何らかの動きがあるでしょう。

事業主体が東京都なのか、民間になるのかは分かりませんが、住人がいる以上は建て替え後も住宅ということになるでしょうね。その場合、タワーマンションになる可能性が高い。となると、仮に建て替え前に手放すとしても大きな値崩れの心配はありません。

売却時期と収益

このマンションの投資に関しては、売却するとすれば建て替えが決まったタイミングです。そして、もうひとつの選択肢は建て替え後の新築物件を手にすること。何れにしろ、それまでは賃貸していれば良いわけです。

18年後に建て替えが決まって想定売価で売却すると仮定した場合・・・

45%のケース

キャッシュ・フローの累積は391万円で、自己資金に対する収益率は12.6%。この時点で平米単価10万円減の81.8万円で売却したら、629万円の差益が出るのでトータルで1,020万円の利益が確定します。

50%のケース

キャッシュ・フローの累積は657万円で、自己資金に対する収益率は23.3%。売却差益は450万円なので、トータルで1,170万円。

しかし建て替えが決まっているのに、そんな安い価格で売るのはもったいない。ちなみに駅から徒歩2分で、築2年のタワーマンションの平米単価は207万円。もしこの物件がタワーマンションに建て替えられたら、平米単価は210万円を楽に超えるでしょう。

仮に建て替えに際して多少の出費があったとしても、91.8万円の平米単価が200万円を超える物件に大バケするのです。ということで、この物件への投資に於ける出口は売却ではないということです。

もし売却するなら、建て替え後の新築物件。平米単価が200万円だとして、1億2,284万円になるのですから。ローン残債を精算して自己資金を差引いても、8,000万円前後の利益が転がり込んでくる計算になります。

まとめ

建て替えによって大バケする物件は滅多にありません。原則として、人気の高いエリアで好立地であることが大バケする条件になります。そして何より大事なのは、建て替え費用とデベロッパーの利益を捻出するだけの住戸数が増やせることです。

今回ご案内した「飯田橋セントラルプラザ」は、そういった建て替えに必要な条件を満たしています。なので、キャッシュ・フローはオマケというわけですね。

【永久保存】殿堂入り人気記事

Return Top