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総武線【浅草駅】の不動産投資を徹底分析!

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総武線【浅草駅】の不動産投資を徹底分析!

根っからの下町といったイメージが強い浅草。まさしく、今回ご案内する物件は下町情緒漂う浅草橋に位置しています。超駅近で、マンションから1分も歩けば、賑やかな下町の喧騒漂う商店街。周辺には様々なジャンルのお店があり、飲食も含めて生活に必要な物は徒歩5分圏内に殆ど全て揃っています。

そして何より魅力的なのは、立地の良さに比して物件価格が割安なこと。今回は、そんな下町感溢れる物件の収益性をシミュレートしてみました。

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エテルノ浅草橋

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  • 台東区浅草橋1丁目20−4
  • JR総武・中央緩行線 「浅草橋」駅 徒歩1分
  • 東京メトロ浅草線「浅草橋」駅 徒歩1分
  • 築年月 2005年10月(築後11年)
  • 総戸数 14戸
  • 鉄筋コンクリート造地上5階建


 物件概要

  • 5階部分(最上階角部屋) 西向き
  • 2DK 洋室4.7帖・6.6帖 DK7.4帖
  • 現在賃貸中 家賃月額13万円

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修繕積立金は高めですが、総戸数が少ないので致し方ないでしょう。しかし、管理費の24,300円は割高な感がします。この金額に見合った管理がなされているか、しっかりチェックする必要がありますね。

エテルノ浅草橋の詳細はこちら

周辺環境

特徴

周辺は下町感満載の商店街で、様々なジャンルの飲食店や生活雑貨店が軒を連ねています。徒歩5分圏内で何でも揃う環境ですね。自炊派、外食派、何れも不自由はしないでしょう。

スーパー等

  • 肉のハナマサ浅草橋店:徒歩3分
  • 魚重(鮮魚店):徒歩30秒

コンビニ

  • ミニストップ浅草橋1丁目店:徒歩2分
  • セブン−イレブン 浅草橋駅東口店:徒歩1分

近隣の飲食店(徒歩1分圏内)

  • 季節料理 竹仙(和食店)
  • みちのく(山海料理)
  • みらい(和風ダイニングバー)
  • COOKAI(ダイニングバー)
  • げんき鮨
  • 金太楼鮨 浅草橋店
  • 肉食堂・優(老舗肉卸問屋の店・ハンバーグが評判)

病院

  • 浅草橋歯科医院:徒歩2分
  • 秋山歯科医院:徒歩1分
  • 村田皮膚科医院:徒歩3分

周辺の賃貸マーケット

近隣に新築のコンパクトマンションがあり、40㎡前後の賃貸物件が出ています。しかし家賃が16万円前後と、この物件より3万円以上も高いので、それほど脅威にはならないでしょう。他にも徒歩5分圏内でいくつか賃貸が出ていますが、何れも15万円以上。この物件は、徒歩1分で13万円ですから相対的に割安感があります。

空室率と下落率

台東区全体で見ると空室率が20%と高いのですが、この物件に関しては超駅近で生活の便も良いので10%を想定しておけば問題ないでしょう。家賃の下落率については、立地が良いとはいえ築11年ですから、一般的には下落度が高まる時期になります。なので、無難に平均的な数値の1%に設定してあります。

資金計画・収益性

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頭金と収益性

収益を得る頭金比率のボーダーライン

現状の家賃では表面利回りが5.47%なのですが、空室率を10%で想定すると3.49%。この物件は管理費と修繕積立金が高めなので、キャッシュ・フローをマイナスにしないためには最低でも40%の頭金が必要になります。

40%のケース

頭金と購入時の諸経費を合わせて、1,458万円の投資ということになります。その投資額に対して、実質的なリターンであるキャッシュ・フローは月々2,092円。ローンの返済や運用諸経費を差し引くと、40%の頭金ではこの程度にしかなりません。

50%のケース

頭金を10%上乗せすると、月々のキャッシュ・フローは14,521円。40%のケースと比べると、6.9倍のリターンになります。頭金を1.2倍にするだけで、収益が7倍近く増えるわけですね。金額ベースでは、年間で149,157円の差が生じます。

出口戦略

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家賃の下落による収益の目減り

家賃の下落率は年平均1%ですから、その分だけ経年毎に収入が減ることになります。それに対してローンの返済額や運用経費は下がりませんから、キャッシュ・フローは徐々に減少していくことになります。

家賃の下落による収益の減額は、頭金の比率に関係なく15年の累計で21.1万円です。頭金40%のケースは返済額が多いので、その分だけキャッシュ・フローが目減りする比率が高くなるわけですね。

売却時期と収益

周辺の平米単価推移と想定売価

  • 築38年 2DK 42.88㎡ 60.17万円
  • 築37年 2LDK 49.77㎡ 58.25万円
  • 築12年 1SLDK 45.19㎡ 70.37万円
  • 築12年 2LDK 58.4㎡ 76.71万円

この物件は築11年で68.8万円ですから、駅近であるにもかかわらず割安です。15年後で築26年ですから、悪くても62万円なら売り抜けられると予想しています。

頭金50%のケースでは15年後に元手回収売価の平米単価が61.2万円になり、想定売価の平米単価62万円を下回ります。そのため、売却時期を15年後にしてあるというわけです。

40%のケース

15年後に想定価格で売り抜ければ、166万円の差益が出ます。そして、キャッシュ・フローの累積と合わせて182万円の利益が確定します。15年間のキャッシュ・フローは17万円ですから、売却時にやっと利益が得られるということになりますね。

50%のケース

こちらは元手回収売価で売り抜ければ、キャッシュ・フローの累積240万円が最終的な利益として確定します。想定売価で売り抜ければ、売却差益の30万円が利益に上乗せされることになります。

トータルの収益額の差は88万円ですが、利益の内容は真逆になります。40%のケースでは利益の91.2%が売却によるものですが、50%のケースでは利益の88.8%がキャッシュ・フローによる収益です。

もし15年後に想定を下回って平米単価が57万円になれば、40%のケースだと35万円の差損となりトータルで19万円の赤字になってしまいます。しかし50%では171万円の差損が出ますが、トータルで69万円の利益が残ります。

つまり、頭金が40%のケースでは非常にリスキーな投資になってしまうということです。ですので、リスクヘッジの意味でも、頭金は50%にしておいた方が安全ということになりますね。

経年に於ける売価と収益

15年後に売却するというのは、そこからスタートということでもあります。その時点の実勢価格によりますが、理論的には売却を先延ばしする方が利益は多くなります。

経年毎の推移

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築37年で平米単価が58.25万円という物件があるのですから、20年後の築31年で58万円というのは十分あり得る価格です。

平米単価58万円で売却した場合、頭金40%のケースで468万円、50%では252万円の差益が出ることになります。これにキャッシュ・フローの累積を合わせると、トータルの利益は頭金40%で490万円、50%では572万円となります。

15年後以降でどのタイミングで売却するかは個々の考え方次第ですが、適正に売却時期を判断するには、常に周辺の中古相場をチェックしておくことが大切です。

まとめ

今回シミュレートした「エテルノ浅草橋」は好立地の割には物件価格が安いので、家賃を相場より低く設定しても収益を期待できる物件です。そして、周辺に同タイプの賃貸物件が多くあるにもかかわらず、少なくとも現時点ではこのマンションの賃貸募集は出ていません。

そのことから、この物件には底堅い需要があり入居率が高いことが覗えます。ということは、空室率と家賃の下落率が想定より低くなり、収益率が上がる可能性がありますね。

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