マンションジャーナル

マンションジャーナル

ちょっと待って、その「住宅ローン特約」!事前にリスクを知っておこう

マンションジャーナル最新記事

More
ちょっと待って、その「住宅ローン特約」!事前にリスクを知っておこう

マンションや一戸建てなどのマイホームを購入する際、ほとんどの方が住宅ローンを利用されるかと思います。その住宅ローンですが、通常、売買契約を結んだ後でなければ正式な審査(本審査)を申し込むことができません。というのも、住宅ローンには「事前審査」があり、そこで資金調達の目途を立ててから契約を結び、その後「本審査」を申し込むのが不動産売買の通例となっているからです。

確かに、買主側の心理として、ローンが借りられるかどうかわからない状態で契約にのぞむのは不安が伴いますし、売主側としても、資金の裏付けがしっかりしている方と契約を結んだ方が安心できるでしょう。ただ、この住宅ローン特約にも意外な落とし穴があり、買主のみならず売主にもリスクを及ぼす場合があるのです。そこで今回は、住宅ローン特約の目的と注意点について解説して行きたいと思います。購入される方も売却される方も“損”することのないよう、住宅ローン特約についての理解を深めて頂ければと思います。

>>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

『住宅ローン特約』を定める目的とは?

住宅ローン特約(融資利用の特約)とは、分譲マンションや一戸建てなど住宅用不動産の売買契約において、その購入代金の一部または全部を金融機関からの借り入れによって充当することを前提とした売買契約において付加される約定であり、万が一、ローンが借りられず購入代金が支払えない場合は売買契約を解除することができ、買主は支払った手付金を売主より返金してもらうことができます。

通常の売買契約では、買主から売主に対して手付金が支払われますが、契約後に住宅ローンが借りられず、契約解除となった時に支払った手付金が戻らなければ、買主は大きなリスクを背負うことになり、マイホーム購入のハードルは非常に高いものになってしまいます。住宅ローンが借りられるかどうかは金融機関の判断であり、買主にその権限があるわけではありません。そこでこのリスクを軽減するために、住宅ローン特約が設けられたのです。

住宅ローン特約は、契約書面(重要事項説明書および売買契約書)の特約条項として記載される契約上の条件です。売買契約書で定めた期日までに住宅ローン資金が手配できず、代金を支払えない場合は、買主の契約違反となり、違約金や損害賠償金を売主に支払う責任が発生してしまいます。そのため、特約には「ローン承認取得期限日」が記載され、この日までであればローンが借りられない事を理由とした白紙解約ができるようになっています。このように、住宅ローン特約とは、金融機関の都合によって買主に不測のリスクが及ばないよう、買主を保護することを目的に定められた契約上の条件なのです。

「住宅ローン特約があるから、ローンが通らなければ解約できる」…それ、本当に大丈夫ですか!?

前項の説明では、売買契約後に住宅ローンが否決されて契約を解除した場合、住宅ローン特約があるから手付金は戻るという内容でした。しかし、住宅ローン特約そのものが大きな落とし穴となる場合があることも覚えておかなければなりません。

マイホーム購入を不動産仲介会社(以下、仲介業者と表記)の立場で考えてみると、せっかく買主を見つけて契約したものの、ローンが借りられなければ契約は解除され、仲介手数料(仲介業者にとっての利益)がもらえなくなってしまいます。そのような事態を回避しようと、一部の仲介業者の中には住宅ローン特約に“抜け穴”を作ることがあります。

具体的な例で言うと、契約書面の住宅ローン特約欄に金融機関名を明記せず、「市中銀行」や「提携金融機関」などの表現を用いるケースです。これは例えば、金利が低い銀行のローンを当初検討していたものの、そこが借りられない場合に、金利の高い他の金融機関(消費者金融も含む)で借りられるならば、特約による契約解除ができないという理屈が成り立つようにしてしまうのです。そんなローンは借りたくないと、契約を解除しようとすれば、前述の違約金や損害賠償金という大きなリスクに発展することになります。

このように、住宅ローン特約によってリスクを抱えることのないよう、契約書面の特約内容は詳細まで明記するよう仲介業者に進言する必要があります。明記すべき事項を以下に列記します。

住宅ローン特約においてリスク回避のために記載しておきたい事項

2016y02m23d_140914677

なお、ひとつの金融機関だけでは、金利、手数料、日常の使い勝手などのメリットに制約が生じる場合がありますので、金融機関名は2~3ヵ所を記載しておくと変更の余地を残すことができます。

さらに、もうひとつ注意点があります。住宅ローンが借りられるか否かを問わず、契約が成立すれば、不動産会社は仲介手数料を請求することができることになっており、ローン特約による契約解除で手付金は戻るものの、場合によっては仲介手数料を支払わなければならない事になってしまうかも知れません。そうならないよう次善の策として、「仲介手数料は代金決済・引渡し時に支払うものとする」旨を一般媒介契約書に記載しておくと、無用なリスクを回避することができます。

一般媒介契約(書)とは?

一般媒介契約とは、媒介契約の一種で、依頼者(売主貸主)が複数の宅建業者に重複して依頼できる媒介契約をいいます。
依頼者は、1業者に限定することなく媒介を依頼でき、また、自ら取引相手(顧客)を探して売買や賃貸借契約を結ぶこともできます。この契約には、当初依頼した業者に対して、重複して依頼した他の業者に関して、明示する義務があるもの(明示型)と、明示する義務のないもの(非明示型)とがあります。
依頼を受けた業者にとっては、他の業者に対して独占的にその取引の媒介業務を行うことはできませんが、業者間で物件情報を共有することで、物件を探している顧客に対しては、幅広い情報の中から紹介できるというメリットがあります。

出典:home’s 不動産用語

売主にとって、住宅ローン特約はない方がいい!?

住宅ローン特約の目的が、買主保護であることはご理解頂けたと思います。ただ、冒頭でお話ししたように、売主からすれば事前審査をパスし、資金調達の目途が立っている方と契約する方が安心ですから、ある意味では売主側にもメリットがあると言えます。しかし、「事前審査」はパスしたものの本審査で否決になってしまうと、そのメリットは真逆に作用してしまいます。

売買契約を結ぶということは、当該物件の販売活動がストップし、問い合わせに対しても「契約済み」である旨を告知します。そうなると、購入検討者や他の仲介業者にも「もうあの物件は決まったんだ」という認識が広まります。その後、ローンが不承認となって契約解除となった場合、再度販売活動をすることになりますが、市場に“契約済み”が広まってしまったことで、その物件は検討外とされてしまう可能性が高くなってしまいます。また、「契約済みだったはずなのに、また販売している。何か物件に問題があるのではないか。」などという憶測が飛ぶことも考えられます。

そうなると、ローン特約によって手付金は返還しなければならないわ、加えて当初よりも売りづらい状況になるわで、金銭的にも時間的にも踏んだり蹴ったりになってしまいます。

そんな事態を回避するために、売主としてもローン特約に条件を付けるという方法があります。

例えば、購入申込みを受けた時に、3ヵ所程度の複数の金融機関に事前審査を申込んでもらうことを契約の条件とする方法があります。完璧な回避策とは言えませんが、1ヵ所のみよりも確実なローン借入の可能性が高くなります。

さらに、ローン承認取得期限日を、契約から2週間程度に設定する方法もあります。この条件を採用するには買主の了解を得る必要がありますが、事前審査が通っているなら、通常、本審査を申し込んでから1週間程度でローン承認通知が出るはずですので、契約が終了したその足で本審査を申込めば、十分に間に合うはずです。最近では、住宅ローンの本審査が土日でも可能な金融機関がほとんどですので。

ただ、これらの策は買主の反感を買う可能性があり、売主自ら契約のハードルを上げてしまう恐れもありますので、仲介業者を通して慎重に話を進めていく必要があります。

まとめ

売買契約を結んだ売主・買主との間には、法的な拘束力が存在することとなり、これまでお話ししたように、知識が足りなかったために金銭的な損失をこうむったり、次善の策を取らなかったために売り時を逃してしまったりする場合があります。

では、そうならないためにはどうしたら良いか?

答えは、誠実な仲介業者を選ぶことに尽きると思います。

  • 「物件だけでなく仲介業者の姿勢も見る」
  • 「耳障りの良いトークだけでなく、時間や約束を守るなどの基本的な姿勢も見る」
  • 「有益な事はもちろん、都合の悪い情報や知識も開示してくれる」

時には、突っ込んだ質問をして、どんな対応をするのかテストしてみると、姿勢の一端がうかがい知れるかも知れません。

住宅ローン成功の秘訣は「事前審査」をしっかりと複数の銀行で行うこと。複数の銀行に事前審査を申し込むことによって、自分に合った銀行を見つけ出すことが可能です。

とはいえ、いくつもの銀行に個別で事前審査を申し込むのはめんどくさいですよね。下記のサイト「住宅本舗」はメガバンクからネット銀行・地方銀行まで、一度の手間で事前審査の申し込みが完了してしまうという超便利なサイト。事前審査を考えている方は、まず実施することがお勧めです。

>>まずは住宅本舗のWEBページを見てみる

【永久保存】殿堂入り人気記事

Return Top