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価格が魅力な住宅街【亀戸】このエリアに投資したらどのくらい儲かる?

価格が魅力な住宅街【亀戸】このエリアに投資したらどのくらい儲かる?

亀戸というアドレスは、今ひとつ垢抜けしない。そんなイメージを持っている方も多いかもしれません。しかし都心へのアクセスは悪くないし、23区の中では比較的物件価格が割安なエリアです。

とはいえ人気エリアではないので、駅近で生活の利便性が高いことが投資する上で必須条件になります。今回ご案内するのは、生活の利便性が高く、子育に必要な環境も整ったマンションです。ということで、その物件の収益性をシミュレートしてみましょう。

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 グランズ亀戸

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  • 江東区亀戸2丁目24−3
  • JR中央・総武線 「亀戸」駅から徒歩4分
  • 亀戸駅で利用できる路線:JR中央線・総武線(各駅)、東武亀戸線
  • 築年月 1996年11月(築20年)
  • 総戸数 33戸
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造 地上11階

 

シミュレート

  • 物件価格:3,980万円
  • 築年:20年
  • 専有面積:69.70㎡(バルコニー:3.50㎡)
  • 平米単価:57.1万円
  • 坪単価:188.4万円
  • 9階部分 南向き
  • 2LDK(洋室6.6帖・5.8帖、LDK14.9帖)

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周辺環境

特徴

マンションの1Fに認可保育所と接骨院、2Fにダンス教室があり、お隣は飲み屋さんが入っている雑居ビル。向かいのビルには大きなリカーショップと、家飲み、外飲み何れも不自由しない環境。この何でもありの雑多な環境は、如何にも亀戸らしい感じがしますね。

  •  ショッピングモール:アトレ亀戸(駅ビル)(徒歩4分)、サンストリート亀戸(徒歩10分)
  • コンビニ:セブンイレブン江東亀戸2丁目店(徒歩2分)、ローソン 亀戸二丁目(徒歩3分)、ファミリーマート亀戸駅前店
  • その他:ラカーヴ・ド・YaMaYa亀戸店(酒店)(マンションの向かい)、ドン・キホーテ 亀戸駅前店、つるかめ亀戸センタープラザ店(スーパー)(徒歩11分)
  • 近隣の飲食店(徒歩3分圏内):鳥さわ(鳥料理)、いっちゃん(和風居酒屋)、麺絆や519(ラーメン店)、隣のビルにパブや居酒屋など数店
  • 病院:亀戸接骨院:マンション1F、清湘会記念病院(内科)(徒歩4分)、友仁病院(整形外科)(徒歩6分)
  • 保育所・学校:ゆりかごの家(認可保育所)(マンション1F)、第一亀戸小学校(徒歩4分)、第三亀戸中学校(徒歩12分)
  • 公園:区営亀戸野球場(徒歩6分)、錦糸公園:徒歩11分

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 周辺の賃貸マーケット

同タイプの賃貸物件

駅から徒歩5分圏内では、70㎡前後の3LDKクラスの賃貸物件は非常に少ないですね。安い物件でも、築30年で60㎡の2LDKが管理費込みで13.6万円。募集されている中で一番高額な物件は、築13年70.37㎡で24万円といったところです。

 アピールポイント

ファミリー層に対しては、何といっても建物内に保育所があり小学校に近いことですね。小さなお子さんがいるママには、何より嬉しい環境でしょう。雑多な感じはしますが、子育てするのには便利な環境ではあります。

徒歩圏内に駅ビルのアトレ亀戸や、駅の南にサンストリート亀戸といったショッピングモール。徒歩圏内に2つのショッピングモールがあるのは、ポイントが高いですね。日々の買い物は、近場のアトレ亀戸の中に生鮮食料品や惣菜、その他生活用品が揃っているので大概の物は賄えます。

それと、近隣にリーズナブルなお値段で楽しめる飲食店が豊富な点もウリの一つ。マンションの近隣だけでなく、駅周辺に様々なジャンルの飲食店がありますから、外食派のDINKSでも楽しめる環境です。なので、幅広い層がターゲットになりますね。

亀戸の空室率の平均は11.8%なのですが、これだけの利便性の高い住環境なら10%を切る可能性は充分あるでしょう。

資金計画・収益性

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頭金と収益性

収益を得る頭金比率のボーダーライン

この物件における頭金のボーダーラインは購入価格の40%。それが毎月のキャッシュ・フローをマイナスにしないための、最低限の条件ということです。購入時諸経費を合わせると、1,990万円の自己資金が必要になります。

しかし40%の頭金では、キャッシュ・フローはたかが知れています。ということで、頭金を10%上乗せしたケースと比較しながら検証してみましょう。

40%のケース

表にあるように、月々のキャッシュ・フローは8,522円、年間で102,264円。自己資金に対する実質利回りは僅か0.51%。そして、その上に経年による家賃の下落が年平均で0.9%ですから、キャッシュ・フローは経年と共に少しずつ減っていきます。なので、単純に102,264円×15年にはならないということです。

50%のケース

この場合、キャッシュ・フローは年間で310,560円、実質利回りは1.30%に上がります。10%上乗せして頭金を1.2倍にすることで、収益が3倍になるわけですね。もちろん家賃の下落はありますが、収益の母数が大きいので影響の比率は小さくなります。

では次に、売却における収益について検証してみましょう。

出口戦略

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売却時期と収益

投資した自己資金を回収して、ローンの残債を精算するために必要なのが元手回収売価です。これを上回る価格で売り抜けなければ差損が出て、その分だけキャッシュ・フローが目減りすることになります。

 周辺の平米単価推移と想定売価
  • 築34年 3LDK 75㎡ 51.97万円
  • 築36年 3LDK 62.89㎡ 58.15万円
  • 築38年 2SLDK 69.73㎡ 50.05万円

これらの物件価格を参考にして算出したのが、平米単価51.5万円の想定売価3,590万円です。この想定売価が元手回収売価を上回るのが、15年後になります。つまり、元手を回収しキャッシュ・フローの累積を利益として確保できるタイミングということです。

 40%のケース

キャッシュ・フローは、経年による家賃の下落によって徐々に減っていきます。家賃の下落を考えずに計算すると、売却予定の15年後は102,264円×15年で約153万円。しかし下落率を年平均0.9%で計算すると、約128万円に減ってしまいます。

物件価格も経年によって徐々に下がっていきますが、想定価格はそれを見込んだ売価です。15年後の築35年になった時点で、想定した平米単価51.5万円で売り抜ければ236万円の差益が出ます。これで、キャッシュ・フロー累積の128万円と合わせて、364万円の総収益が確定するわけです。

 50%のケース

15年後のローン残債は40%のケースに比べて200万円ほど少ないのですが、一方で頭金が300万円弱多いので元手回収売価が195万円高くなっています。その分、差益が46万円と少なくなりますが、キャッシュ・フローの累積が441万円あるのでトータル487万円の利益を確保できるというわけです。40%のケースより利益が123万円多くなりますね。

15年後の売却ではトータルで123万円の差ですが、更に売却時期を先延ばしすれば、この数字が微妙に変わっていきます。

経年毎の推移

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経年に於ける売価と収益の考察

経年毎の家賃が下落していくのは同じですが、経年毎にキャッシュ・フローの累積額の差が広がっていきます。問題は、どれだけ回収売価より高く売れるかです。

仮に18年後の築38年の時点に平米単価50万円で売却できたとすると、40%のケースで655万円の差益+154万円(CF)、トータルで800万円。50%のケースだと376万円の差益+558万円(CF)、トータル934万円の利益で、両者の差は134万円。

しかし18年後の平米単価が45万円に下落したら、40%のケースで181万円の差益+154万円(CF)、トータル335万円。50%のケースだと28万円の差益+558万円(CF)、トータル586万円で両者の差は251万円に広がります。

売却のタイミングとその時点の実勢価格によって、利益の出方が変わってきます。とはいえ何れの場合でも、やはり頭金が多い方が圧倒的に優位ですね。

まとめ

この物件はどちらかというと、利便性は良いものの下町っぽいゴチャゴチャした空気が漂う環境にあります。要するに、クセがあるわけですね。なので、この環境を好むユーザーの傾向がはっきり出る物件です。その意味では、入居時の審査を慎重にしないと、家賃滞納のリスクが高くなるので要注意です。

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著者について

マンションジャーナル編集部TAKAHASHI
不動産ライター。元不動産会社勤務。長年の業界経験を生かし、かしこいマンションの選び方から不動産投資、住宅ローンなど幅広いテーマで執筆中です。

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