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人気の住宅街【駒込】このエリアに投資したらどのくらい儲かる?

人気の住宅街【駒込】このエリアに投資したらどのくらい儲かる?

駒込はビッグターミナルの池袋から3駅目、そして下町の人気スポット、谷根千の玄関口である日暮里へ3駅という何とも微妙な立ち位置。しかし駒込は落ち着いた雰囲気で人気の住宅街でもあります。

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さらに駅から徒歩2分という町駅近の立地は魅力的。それと、超駅近なのに周辺に自然があって緑豊か。そういった環境は、広い層をターゲットにできるポイントになります。今回は、そんなユーザー層の裾野が広い物件の収益性をシミュレートしてみましょう。

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マイキャッスル駒込パークヒルズ

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  • 豊島区駒込1丁目31−3
  • JR山手線 「駒込」駅から徒歩2分
  • 東京メトロ南北線「駒込」駅から徒歩3分
  • 築年月 2002年02月(築後14年)
  • 総戸数 30戸
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造地上10階建
  • 分譲会社 山田建設
  • 施工会社 小松建設工業
  • 分譲時平米単価 73.3万円(参考)

 シミュレーション基本データ

  • 物件価格:4,480万円
  • 築年数:14年
  • 専有面積:61.53 ㎡(バルコニー:11.10㎡)
  • 平米単価:72.8万円
  • 坪単価:240.3万円
  • 2階部分 南東向き
  • 2LDK(洋室6.2帖、和室5.5帖、LD10.1帖、K4.1帖)

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周辺環境

特徴

江戸時代は5代将軍綱吉の側用人、柳沢吉保の下屋敷だった歴史のある「六義園」まで徒歩7分。東へ徒歩1分のところに、子供を遊ばせるには丁度良い公園もあります。

  • スーパー・コンビニ等:マルエツプチ 駒込中里一丁目店(徒歩2分)、ローソン 駒込一丁目店(徒歩2分)
  • ドラックストア:ユニバーサルドラッグ駒込店:徒歩2分
  • 近隣の飲食店(徒歩3分圏内):ガンコンヌードル(ラーメン店)、かまどか駒込店(居酒屋)、温野菜 駒込店(しゃぶしゃぶ)、ドトールコーヒーショップ駒込東口店、Sound Kitchen ottoalbero(イタリア料理)、自然食カフェ & ダイニング なーりっしゅ(オーガニックレストラン)

これらの他にも、駅周辺にはマクドナルドなどのチェーン系飲食店があります。この環境で絵あれば、外食に関しては、まったく不自由ないですね。

  • 病院:部坂耳鼻咽喉科医院(徒歩2分)、金地病院(内科)(徒歩2分)、守友会マモル歯科クリニック(徒歩3分)
  • 公園:六義園(南西へ徒歩7分)

子育てには良い環境なのですが、如何せん保育園や小中学校が近くにないのが難点。なので、ファミリーはちょっと厳しいでしょう。駅近という立地からすると、DINKSがメインターゲットになるでしょうか。緑が多く生活の利便性が高いので、定年後の夫婦には喜ばれるかもしれません。

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周辺の賃貸マーケット

同タイプの賃貸物件

駒込駅から徒歩5分圏内では、60㎡台の賃貸物件はあまり出ていません。家賃は18万円から21万円といったところ。どちらかというと、20万円を超えた物件が多いので、この立地で18万円であれば競争力があります。

アピールポイント

駅から徒歩3分で60㎡台、それで家賃が20万円を切っていれば割安感があります。そもそも、このタイプの物件は供給が少ないので、潜在的な需要は高いと思われます。

それに駅近で生活の利便性が高い割には、緑が多く閑静な住環境というのは高ポイントになりますね。豊島区の空室率は意外と高く18%以上なのですが、この点を踏まえると15%を想定しておけば大丈夫でしょう。

資金計画・収益性収益性

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頭金と収益性

頭金比率のボーダーライン

想定家賃を18万円で空室率15%とした場合、実質的な家賃収入は管理費込み15.3万円で表面利回りは3.28%ということになります。これでマイナス収支にならないようにするには、購入価格の45%を頭金として用意する必要があります。

45%のケース

15.3万円の家賃収入があって、手元に残る月々のキャッシュ・フローは僅か3,707円。年間でも44,489円しかありません。空室率15%で表面利回りは3.28%ですが、頭金が45%では実質的な利回りは0.18%にしかならないのです。

それと、経年による家賃の下落を考慮する必要があります。今回のシミュレーションでは、下落率は年平均0.8%に設定してあります。ですので、下落率に応じて家賃収入額が落ちていくのでキャッシュ・フローは徐々に減っていきます。

50%のケース

この物件の場合、頭金を10%上乗せすることで年ベースのキャッシュ・フローは年161,721になり実質利回りは0.60%。これは、頭金45%のケースに対して3.6倍の収益です。同じ物件でも、頭金の比率が5%違うだけでキャッシュ・フローに大きな差が生じるのです。

では次に、投資の出口である売却おける収益を検証してみましょう。

出口戦略

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売却時期と収益

周辺の平米単価推移と想定売価

下記は現時点での、駒込駅から徒歩5分以内の中古物件における平米単価です。

  • 築33年 52.00㎡ 2LDK 69.2万円
  • 築35年 54.53㎡ 3DK 67.8万円
  • 築42年 52.38㎡ 2LDK 65万円

この物件の売却予定は、14年後で築28年になります。この時点での想定平米単価は、68万円。現時点における近隣の中古相場を見る限り、14年後の築28年なら70万円超えで売り抜けられるかもしれませんね。

45%のケース

14年後のローン残高と自己資金を合わせた元手回収売価は、4,005万円で平米単価が63.1万円。想定売価の4,184万円で売り抜けると、170万円の差益が生じます。14年間のキャッシュ・フローは42万円しかありませんが、出口でなんとか利益が出るというわけです。

これにより、14年間の総収益が212万円で自己資金に対する収益率は8.59%、年率で0.61%の利回りということになります。

50%のケース

頭金が5%増えるとその分だけ借入が少ないので残債も少ないのですが、自己資金が多いので結果的に元手回収売価が45%のケースを98万円上回ってしまいます。なので、想定売価都の差益が75万円しかないわけです。

しかし一方でキャッシュ・フローの累積が206万円と格段に多くなっていますから、トータルで281万円の収益。45%のケースより69万円多く、自己資金に対する14年間の収益率は10.45%、年率で0.75%の利回りになります。頭金を5%上乗せすることによって、収益率が1.86%向上することになるわけですね。つまり頭金は1.1倍なのに、収益は1.3倍になるということです。

では次に15年後以降、5年間の収益の推移を見てみましょう。

経年毎の推移

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経年における売価と収益の考察

年々ローン残債が減っていくので、それに伴って元手回収売価は下がっていきます。しかし、それと比例して実勢価格が下落するわけではありません。大概の場合は、実勢価格の方が緩やかに推移していきます。

価格推移のエリアによって異なり、赤坂・六本木・恵比寿のように人気があって需要が高ければ価格が上昇する可能性があります。その点、駒込は微妙なエリアなので、価格上昇はあまり期待しない方が良いでしょう。

しかし、前途に記したように、築35年で平米単価が67.8万円という物件が現実にあるのです。なので、19年後の築33年でも、平米単価67.8万円で売れる可能性があります。そうすると、45%のケースで830万円、50%では670万円の差益が出る計算になります。

頭金50%のケースで19年後のキャッシュ・フロー累積は279万円、売却差益と合わせると949万円。40%だとキャッシュ・フロー累積は57万円ですが、売却差益の830万円を加えるとトータルでは887万円の利益。

19年後に収益は62万円の僅差になりますが、収益の中身はまったく異なります。頭金45%のケースでは、総収益の約93%が売却差益によるものです。これは売却時の中古相場によって、最終的な収益が左右され流動性が高い投資であることを示しています。

一方、50%のケースは売却差益の占める割合は70%で、売却時の相場に左右される確率が低くなります。その分、安定した収益を確保できるということになります。

まとめ

駒込は、黙っていても借り手が付くような人気エリアではありません。今回シミュレートした「マイキャッスル駒込パークヒルズ」は、駅近で生活の利便性が高く自然環境にも恵まれた物件です。その良さを如何に借り手に伝えるか、その工夫と努力が収益を得るための重要なポイントになります。

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Eye catch photo:iemo

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