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【中古マンションを賢く購入】実は注目すべき「売主」の秘密!

【中古マンションを賢く購入】実は注目すべき「売主」の秘密!

中古の不動産を探しているときに、その物件の売主が誰か?という事を気にする人はまずいません。そもそも売主の詳細情報は公開されていませんし、売主に関する情報を多少なりとも得ることがあるとすれば、せいぜいが「不動産の売却理由」を問い合わせたときくらいです。

その場合でも売主の詳細情報について知る事はできませんし、そもそも中古マンションの売買は不動産会社を仲介して行われるため、本当の売主とは売買契約の当日になってはじめて顔合わせをするうようなケースがほとんどです。不動産の売買に関する交渉は不動産会社が仲介して行うため、ほとんどの場合においてそれで全く問題がないわけです。

つまり、中古マンションの購入において「売主が誰か?」という事は購入時にほとんど気にする事がない些末な情報の一つではあるのですが、実は中古不動産においては、売主がどういう人かによって購入時にいくつかの条件が違ってくる場合があるのです。

具体的には売主が「個人」であるか「法人」であるかによって、購入時にいくつかの条件が変わってきます。今回は物件の売主が「個人」の場合と「法人」の場合で、購入する側から見て何が変わるのかをご説明いたします。

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リフォーム済物件を販売しているのは、ほとんどが「法人」

最近、中古不動産市場では「リフォーム済物件」や「リノべーションマンション」が流行しています。以前と比べると市場でもそれらを潤沢に見かけるようになりましたし、実際に購入を考えている方もいるかと思います。(ちなみにリフォームもリノベーションも実質的な意味はほとんど同じ物なので、今回は同じ物として扱います。)

さて、この「リフォーム済物件」、購入前に買う側がそれを意識する事はほとんどないのですが、実は物件の売主の多くは個人ではなく法人なのです。

もし貴方が今自分が住んでいる家を売るときの事を考えて頂ければ分かると思いますが、わざわざ家をリフォームしてから売りに出すような面倒な事はしませんよね。もしリフォームするとすれば、例えば「壁が汚れていて印象が悪いため壁のクロスを張り替える」であるとか、「お風呂が老朽化していて売るときに印象が悪そうなのでお風呂だけ交換する」とか。とにかく「このままだと販売するにあたって不利になる」という、リフォームというよりほとんど修理のような状況でもない限り、これから売ろうとしている家をわざわざリフォームしよう…なんて思わないはずです。

逆に考えれば、中古マンションをわざわざ「新規リフォーム済」や「リノベーションマンション」などという名目で販売している場合、その売主は個人ではなく法人の場合が多いのです。

不動産業界には、たとえば競売や個人からの買取りにより安く仕入れた物件を綺麗にリフォームする事で付加価値をつけ、利益を載せて販売する事を本業としている会社が存在しています。大きな会社ではリノベーションマンションの最大手で東証に上場しているインテリックスという会社から、年に1,2件の物件を扱うだけの小規模な会社まで。都内だけ見てもリノベーション事業を中心にしている会社はかなりの数が存在しています。

さらに、そういう専門業者以外にも、大手不動産会社が顧客から買取り等で安く購入した物件を自社でリフォームして販売するところも最近は増えています。たとえば、大京穴吹不動産であれば、そのようなリノベーション物件に「リノアルファ」というブランドを付けて販売する事業を展開しており、これは2015年にグッドデザイン賞を受賞しています。

このように中古不動産のうち特にリフォーム済物件では、その売主が「法人」である場合がかなり多いのです。

売主が「法人」の場合と「個人」の場合では何が違う?

不動産の売主が、個人のときと法人であるときがあるのは分かりました。では、それにより購入者側にとって何が変ってくるのでしょうか?

それは以下の2点です。
○売主が法人の場合、販売価格に消費税がプラスされる
○売主が法人の場合、最低2年の瑕疵担保責任(いわゆる保証)がつく

具体的にはこの2点が異なってきます。では、この2点について具体的に見てみましょう。

中古マンションでも消費税がかかる?

ご存じの方も多いと思いますが、新築マンションと異なり中古マンションの取引には基本的に消費税がかかりません。もちろん不動産の仲介手数料などには消費税がかかるのですが、基本的に個人間の取引である中古物件の物件価格自体には消費税がかからず、これは新築物件の売買と比べたときの中古物件の大きなメリットになっています。

しかしこれはあくまでも売主が個人だから消費税がかからないのであり、売主が法人である場合には、その物件の価格に消費税がかかってしまいます。例えばヤフオクであっても、出品者が個人の場合には取引時に消費税はかかりませんが、出品者が法人の場合、ヤフオクの取引であっても消費税が必要になる事が多いのですが、それと全く同じ事です。

契約に至るまでに仲介する不動産屋さんから必ず説明される事ですが、「一見して同じ価格」であっても売主が法人の場合には消費税分として+8%(将来的には+10%)金額が高くなる事は頭におく必要があります。(もちろん税込み価格で表示されている場合は、そこで示されている金額が支払い金額になります。)

中古マンションの瑕疵担保責任

中古マンションを個人間で売買する場合には、売買契約書の特約で数カ月の瑕疵担保責任を定義するのが一般的です。瑕疵担保責任というのは、購入して引き渡した後一定期間内にマンションの設備が故障した場合などに、売却後であっても売主側が責任をもってそれを修理する必要があるという事を定めたものです。

購入者側からみれば、購入し住んでみてわずか1、2週間でトイレやお風呂が壊れたら「だまされた」と思うのが普通ですから、個人間の取引であっても「1カ月〜3カ月」の期間は売主がその修理義務を負うという事を契約で定めるわけです。具体的な期間ですが、これは通常、引き渡し日から1ヵ月〜3ヵ月に設定される事が多く、一般的には1ヵ月の場合が一番多いかと思います。

また瑕疵担保の対象とする範囲も契約により定められます。例えばトイレの調子が悪い事が最初から分かっていて、売主買主の間で合意されている場合、トイレを瑕疵担保の範囲からはずす事などを契約で定めます。さらに、特に古いマンション等を格安で売買する場合などでは「瑕疵担保責任自体をつけない」(俗に言う現状渡し)場合もあります。

一方、売主が法人である場合、具体的には「宅地建物取引業者」が売主である場合には、中古物件でも最低2年の瑕疵担保責任を負う事が民法で義務付けられています。売主が法人であるにもかかわらず「瑕疵担保責任を負わない」「瑕疵担保期間が2年未満」などとする特約を結んだとしても、その特約自体が無効とされるため、必ず2年の瑕疵担保責任が付くことになります。

中古物件の場合、夏しか使わない設備や冬しか使わない設備もあり、1年間通して住んでみて始めてわかるような不具合もあるため、この2年の瑕疵担保は買主から見ればかなりありがたい条件だと言えます。この2年の瑕疵担保期間は、売主が法人である場合のみの条件ですから、一つの大きなメリットになります。

またそもそも売主が法人のときに、物件をリフォームして販売する理由の一つが、この瑕疵担保責任の存在です。何年も使用されていつ壊れるか分からないお風呂やトイレなどの設備をそのまま販売するよりは、それらを全て新しくして販売したほうが、付加価値がつくため高く売却することも可能になる上に、瑕疵担保のリスクも減らす事ができます。
(たとえば新規に交換したユニットバスが故障した場合。2年以内であればそもそもメーカー保証にて対応することが可能な場合がほとんどです。)

まとめ

私達が不動産を探すときに、その売主が個人か法人かについてはほとんど気にする事はないのですが、しかしそれによって具体的にこのような違いが出てきます。売主が誰であるかで購入を判断する事は実際にはほとんどないと思いますが、しかしその違いを知っておく事で、何かで迷ったときにあなたの判断の一助になるかもしれません。

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