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都内人気エリアに不動産投資するなら絶対に押さえたい2つのポイント

都内人気エリアに不動産投資するなら絶対に押さえたい2つのポイント

東京都内、それも23区内の人気エリアでマンション投資。基本的に需要が高いので、手堅い投資先、そう考える人も少なくないでしょう。でも実際に収益を得るには、2つのポイントをおさえておく必要があります。

人気エリアの物件情報を見ると殆どが表面利回り4%台で3%台という物件も珍しくありません。いくら人気エリアでも、100%の入居率はあり得ません。なので、空室率を計算に入れると、実質的な利回りはもっと低くなりますね。

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 実質的な家賃収入とは

表面利回りは、年間の想定家賃収入を単純に物件価格で割った数字でしかありません。マンションを購入すれば、月々の管理費修繕積立金が必要になります。相場はありますが、物件によってその額は様々。

管理費は家賃とは別に賃借人から徴収できますが、必ずしも全額というわけにはいきません。そして修繕積立金は、全額所有者が払わなければなりません。なので、家賃収入からそれらの費用を差引いた金額が実質的な家賃収入ということになります。

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 頭金10%ではマイナス収支

全額キャッシュで購入する場合を除いて、大概はローンを組んで購入しますよね。問題は、その際に用意する頭金の比率。頭金が少なければ、それだけ借入額が多くなって毎月の返済額が膨らみます

先ほどの実質的な家賃収入からローンの返済を差し引いた残りが、手元に残るキャッシュフローです。返済額が多ければ、それだけキャッシュフローが減ることになります。結論から言うと5%未満の表面利回りでは、10%の頭金だとキャッシュフローは確実にマイナスになります。なので、多少なりとも収益を得るためには、表面利回り5%以上の物件で最低でも30%以上の頭金が必要になります。

 実質利回りとは

表面利回りは年間家賃収入を物件価格で割った数字ですが、実質利回りは年間のキャッシュフローを自己資金で割った数字です。つまり、実際に投資した額に対して、どれだけのリターンがあったかを表す数字です。

表面利回りは見せかけの数字ですが、実質利回りは正味の数字なのです。物件によって比率に違いはありますが、実質利回りは頭金比率に連動しています。そして、頭金の比率より何倍も大きな利回りの差が生じます。例えば頭金を10%増やすだけで、実質利回りが0.5%から1.2%になるということです。仮にキャッシュフローが10万円だとして、頭金を10%多くすることで24万円に増えるわけです。

 ポイント1

事実上のインカムゲインであるキャッシュフローは、頭金の比率によって大きく異なります。まず掴んでおかなければならないのは、表面利回りによって最低ラインの頭金比率が違ってくるということ。

表面利回りが4%台の物件では、頭金は40~45%が収益を得るためのボーダーラインになります。表面利回りが5%台で頭金は35%前後6%台になると20%の頭金でもプラス収支が可能になります。

しかしこれは、あくまでマイナス収支にならないための最低ライン。ですので、実質利回りは1%未満にしかなりません。何か不測の事態が起きれば、即刻マイナス収支になる可能性があります。

都内の人気エリアでは、表面利回りが5%を超える物件は滅多にありません。もしそんな物件があれば、建物や周辺に余程の問題がない限り投資対象としては魅力があるということになります。

とはいえ、ボーダーラインすれすれの頭金では大した収益は望めません。都内の人気エリアのマンションに投資する場合、50%程度の頭金を用意することが収益を得るためのポイントになります。

 ポイント2

不動産投資の出口では、売却の時期売価が利益を生むための課題になります。ある程度のキャッシュフローと手にできたとしても、最終的な売却価格が購入価格を大幅に下回れば全てが水の泡ということになりかねません。

人気エリアの良い所は、中古相場が底堅いこと。なので、10年、15年後に売り抜ける場合でも、それほど大きな下落はないというのがセオリー。しかし人気エリアだからといって、価格が上昇してキャピタルゲインが得られるとは限りません。ですので、経年とともに価格が下がっていくことを考慮しておく必要があります。

そこで重要になるのが、売却時の想定価格です。これを見誤ると、投資に失敗して大怪我をしかねません。10年以上も先のことなど、誰にも分かりません。しかし、比較的現実的な予測をすることは可能です。

想定価格の目安になるのが、近隣にある築年の古いマンション価格。例えば、築10年のマンションに投資して、15年後に売却する計画だとしましょう。その場合、売却時には築25年の物件ということになりますね。

であれば、近隣、もしくは周辺にある築25年以上で同程度のマンションが幾らで売りに出ているかを参考にするわけです。築25年前後で同等クラスの平米単価が100万円であれば、それが売却時の参考価格になります。

ということは、15年後に平米単価100万円で売却して収支がプラスになる物件であれば、投資する価値がある。もし、それでは元が取れない物件なら、手を出すべきではないということです。つまり、周辺で築年の古い物件が高値で取引されているのが、投資する際のポイントになるということですね。

 まとめ

不動産投資をする際は、インカムゲインを表面利回りで見るのではなく、キャッシュフローを基にした実質利回りで試算することが大切。そのためのポイント頭金比率ということです。

そして、出口である売却時に幾らで売れるかを想定する基準をしっかりおさえておくことが、2つ目のポイントになります。

著者について

マンションジャーナル編集部TAKAHASHI
不動産ライター。元不動産会社勤務。長年の業界経験を生かし、かしこいマンションの選び方から不動産投資、住宅ローンなど幅広いテーマで執筆中です。

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